广州南站哪年建好的(一文看懂番禺七兄弟)

最近,据相关媒体报道,番禺已成为绝大部分在市中心工作的白领首选居住地,也是很多刚需客的第一个家。

而自2018年以来,广州发布《广州市城市总体规划(2017—2035)》,将番禺广明高速以北地区(大学城、大石、洛溪、南村镇等区域)纳入主城区,番禺的地位一跃而起。

为什么会是番禺?不是位于东进战略地段上的黄埔也不是人口最多的白云?

恰好前阵子越秀·星寰TOD开盘,又将广州南站板块概念炒热了一番,很多想在番禺买房的人又被宣传文案吸引,盯上了广州南站板块,琢磨着要不要上车?

那么这次小编就从番禺讲起,一文告诉你广州南站到底值不值得买?

1、

为什么白领首选番禺?

选择一个区域,和预算、通勤及居住条件有关。

首先,让我们来粗略计算一下白领的预算。

根据今年7月举行的广州经济运行情况发布会数据,广州人均可支配收入为39610元,即每个月的可支配收入为6601元

而广州白领的年龄阶段大概为25-35岁,如果工龄为10年,那么存款大概为6601x12x10=79.2万。

再加上父母或者是对象的钱包,首付范围为90-150万,取个平均数120万进行计算。

当你拿着120万的首付去买房子,中心四区就比较困难。毕竟中心四区11月二手房的均价达到5万,一套90平的房子三成首付就需要135万,已经超过许多人的预算了。有新房追求的人群目光只能转向白云、番禺和黄埔等外围区域。

在外围区域里,11月白云的新房均价最高为4.16万,番禺、黄埔则分别为3.9万和3.6万位居第二和第三,从化最低,均价为1.6万

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(点击查看大图)

白云、番禺和黄埔三个区域价格相差不大,但这还不是决定因素,最重要的还要看通勤。

《2020年度全国主要城市通勤监测报告》数据显示,在四个超一线城市当中,广州的通勤半径为31公里。同时,报告指出45分钟时耗是合理通勤的基本保障,也是影响居民生活品质的重要因素

而对于工薪阶层,地铁是通勤的主要交通工具,那么按照以上报告合适的通勤距离,选择住宅的范围就只能缩小到番禺、黄埔、白云。

黄埔和白云都挨着天河,但地铁并没有番禺便利。黄埔人群最密集的四个板块分别是老黄埔、科学城、长岭居、知识城。其中离天河最近的是老黄埔,需要从5号线文冲站出发,到达珠江新城耗时为27分钟。白云就更远了,离天河最近的白云新城需要换乘地铁8、1和2号线,耗时32分钟。(以上数据来源于百度地图)

番禺人群最密集的地区位于万博板块,靠近3号线的汉溪长隆站 或者是南村万博站,可搭乘3号线和18线,到达珠江新城最快只需要16分钟。(以上数据来源于百度地图)

更不用提番禺本身就主打交通发展,2号线和3号线都是贯穿广州主要城区的交通,如今还开通了18号线畅通南沙,实现城区的南北贯通,坊间流传“条条地铁通番禺”。

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番禺交通线路图

最后,再看番禺和黄埔的城市界面。在一定程度上,番禺的城市界面要比黄埔好一点,这是因为番禺的原先基础就比黄埔要强。

以前的黄埔定位为广州重工业区,这样的背景下居民是比较少的,人少、路不通,商业就更难发展,主要以乡镇商业为主。

而以前的番禺作为“南番顺”一族,其富裕程度是和顺德、南海齐名的,对广州的依赖程度不高,有比较强大的本土经济。因此对于许多广州人来说,番禺也算是“老城区”,番禺居住氛围浓厚,配套比较完善,楼市发展相对成熟。

事实上,早在十几年前就曾掀起过一股去番禺买房的热潮,像丽江花园、广州雅居乐、祈福新邨等也曾是炙手可热的产品。

对于市中心工作的白领,他们资金有限,非常依赖地铁交通出行,因此他们往往最看重通勤时长,再是价格和居住条件。那么去往城区非常便利、价格合适、居住氛围浓厚的番禺自然就获得了他们的偏爱。

2、

番禺选哪个板块?

不过番禺之大,选哪里比较合适呢?

番禺大致可以分为7大板块包括华南板块(大石、万博汉溪长隆)、洛浦板块、市桥板块、亚运城板块、大学城板块、莲花山板块、广州南站板块

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番禺板块分布图

华南板块

番禺发展最快的板块

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华南板块效果图

华南板块包含万博、汉溪和长隆区域。其中万博板块是目前番禺发展最快和最繁华的区域。

处于广州CBD中轴和番禺经济发展轴的交汇处,得益于番禺城市规划政策、广州南拓战略、大湾区开发建设战略,区域内三条地铁贯穿广州重点发展区域,万博板块能在短时间就实现了从村到CBD的华丽变身,可谓是天时地利人和。

目前该板块的新房楼盘有越秀·和樾府、珠江铂世湾、香江拾光盛境、保利悦公馆等等,房价也是水涨船高。其中明星楼盘越秀·和樾府单价为5.6-6.2万精装,主要户型为建面约98-180平的三至四房

而二手房有雅居乐花园、祈福新村、星河湾、华南碧桂园等等,均价为4万元左右。

洛浦板块

楼盘两极分化严重

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洛浦板块实景图

洛浦板块由洛溪岛、南浦岛组成,位于番禺区北部,紧邻海珠区南洲板块,是番禺最贴近广州市区的板块,通过洛溪大桥,距离广州核心居住区不到20分钟的车程。

同时,洛浦也是番禺楼市起步最早的区域,配套集中但比较陈旧。值得一提的是,区域内楼盘两级分化,要么是楼龄较大的二手房,比如广州碧桂园樾时光、丽江花园、奥林匹克花园等,参考均价约3万

要么是豪宅项目,比如位于洛溪岛的南天名苑,现主推建面140-270平的四房户型,均价为8万

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南天名苑项目实景图

市桥板块

商圈密集,最具有烟火气息

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广州龙湖天街效果图

市桥板块的大型商圈较多,包括易发商业街、永旺梦乐城 、百越广场等,人气十足。不仅如此,龙湖集团旗下商业品牌——龙湖天街也将落户于此,该项目占地8万平,是广州第一座天街,将打造成为TOD商业综合体。

另外,番禺最好的公办教育资源也集中在市桥,包括番禺最著名的两间学校,仲元中学和番禺中学。

市桥目前新盘较少,在售的有龙湖·金地天峯璞悦台。龙湖·金地天峯项目首推1、2号楼,均价约4.4万,产品涵盖建面约90-129平的三至四房;而璞悦台的产品为建面约102-128平的三至四房,均价3万带精装。

亚运城板块

刚需首选,居住舒适度高

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亚运城项目效果图

一说到亚运城板块,很多了解番禺楼市的肯定会想到亚运城这个一家独大的楼盘。

价格实惠、配套优质且完善、广告鲜有、纯靠产品吸引消费者的亚运城可以说是低调做房,高调做事,常年位居广州楼市销售量TOP1。

另外,小区内教育资源也是相当不错,项目社区规划有18所学校,8所幼儿园,5所小学,3所初中,2所高中,其中还包括省级名校广铁一中,让小孩能够从小到大都在家门口读书。

目前在售的亚运城天珑均价为2.8万,有一线望江的房源。其中T2户型面积涵盖198-250平的四至五房,均为两梯两户设计;而天珑T4户型涵盖115-167平的三至四房,为三梯四户设计。

莲花山板块

番禺房价洼地

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凯德山海连城项目效果图

莲花山板块邻近莲花山旅游景区,主打文旅产业。受限于地理状况,目前还没有地铁。而没有好的交通,就聚集不了人,商业教育也发展不起来,城市面貌以村庄为主。

在这样的条件下,该板块是番禺房价的洼地,区域楼盘均价不到3万。板块内有凯德山海连城、倚莲半岛花园、莲丰大厦等楼盘。卖得比较好的是凯德山海连城,小区面积大,绿化好,目前均价近2.9万,二手房均价为2.4万。

大学城板块

番禺二手房价天花板

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广州大学城俯瞰

今年7月,番禺十四五规划出炉,全文提及大学城56次,南站46次,万博35次,提出要全力打造广州大学城“华南智核”。明确将大学城板块打造成“产学研商居”发展中心。

另外板块内的广州大学城智慧谷,40余家企业也抢先入驻,包括了中建、LG、华润等世界500强和北京数通、艾媒等数字前端企业,半年创约5亿税收。

在这样强势的背景下,大学城板块成为番禺楼盘二手房价天花板,11月二手房均价为7-8万。目前片区在售项目有奥园恒基学苑壹号、思科智慧城和大学小筑

点击链接,了解楼盘详情:

三个楼盘一台戏,一场围绕着大学城的明争暗斗……

广州南站板块

规划亮眼,未来可期

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图源摄图网 广州南站俯瞰

广州南站板块的定位,从华南交通枢纽、华南商贸中心、泛珠CBD,到现在的粤港澳门户枢纽,一直在不断升级。

广州南站目前的短板在于商业配套较为匮乏。

好在随着国际足球场改由广州城投建设,新鸿基70多亿拿下南站旁边商业综合体项目,广州南站板块又有了新的盼头。另外,片区内越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD等优质楼盘的到来,也为广州南站增添了一抹亮色。

就现阶段而言,小编认为对比同番禺区内的其它板块,万博板块更繁荣,市桥板块更宜居,亚运城性价比更高,广州南站的后劲更足。在未来规划上,广州南站或许能够乘着政策、交通的顺风车,尝试与万博CBD并肩。

3、

广州南站板块值不值得买?

回到正题,那么广州南站值不值得买呢?还是要去现场看看才能清楚。

就在上周,小编就去了广州南站板块的四个楼盘:越秀·星寰TOD、越秀·星瀚TOD、臻尚苑、广州城投建设地块。一言蔽之,越秀果然还是靠谱!

越秀·星寰TOD

户型实用亮眼

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越秀·星寰TOD营销中心

谢村地铁站A口出来直行600米便能到越秀·星寰TOD营销中心。

据案场销售介绍此次开盘主推北区的3栋和4栋,分别是30层和29层,都是两梯五户,两栋加起来总户数为1300多户。

小区规划为13栋住宅,容积率为3.0,目前推出的3栋和4栋只完成了10%-30%的建设进度,在2024年才能交楼。

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星寰项目主推楼栋3#

星寰上周开盘总共有285套房源,产品为建面约95-133平的三至四房,都是两厅两卫的设置,且采用了许多飘窗设计,实用又美观,讲究南北对流,居住舒适度较高。

项目距离最近的商业综合体雄峰城驱车只需10分钟左右,里面建有迪卡侬和一些餐厅等,解决日常所需。另外,你也可以搭乘地铁到万博商圈,只需要3个站,就能享受繁华,玩累了回家又能重归安宁。

除此以外,项目还接壤城投的国际足球经济商业体。据案场销售说辞,城投将会把该区域打造成广州地标型场所,届时会引来许多球迷、游客等人群提高该区域的消费力,刺激商业配套的完善。

项目最近的医疗资源是在建的私立医院——富力UCLA医院,最好的学校是由新世界和英国顶尖私立学校合办的“英国博耐顿学校”,各个都是顶级配套,可想而知该区域未来定位将往高端靠拢。

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越秀·星寰TOD沙盘

星寰的开盘价为3.7-3.9万,而全新盘开盘价通常是该楼盘的最低价,依托广州南站的规划发展,现在购买星寰,大概率是不会亏的。

越秀·星瀚TOD

配套最好

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越秀·星瀚TOD

星瀚占地约24万平,容积率为2.41,比星寰要更开阔。

同样都是TOD项目,但是星瀚要比星寰TOD,因为在建的22号地铁陈头岗站就在星瀚的小区门口,预计今年年底开通,1站便达广州南站。

最重要的是星瀚本身带有优秀的商业和教育资源,小区内部规划有1.7万平的商业配套,设有两所商场,一所在小区门口,另一所在小区中间。

而学校是早在2020年9月份就确定入驻的广外番禺星瀚学校,共45班,可以提供2000个学位,也是位于小区中间。

目前还有房源的是8栋和19栋,涵盖建面约84-115平的三至四房,三梯六户。8栋因为是在小区门口,生活便利点,单价为3.8-3.9万,而19栋据销售所说距离小区门口要远个200-300米,单价要便宜点为3.5-3.7万,剩余房源不多。

臻尚苑

性价比不高

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臻尚苑

同样位于广州南板块的还有已经建好的臻尚苑。

项目位于2号线和7号线换乘站石壁附近,步行600米左右的距离。初次看到臻尚苑,小编脑海就冒出了一个词——“荒村公寓”

因为周围建设比较乡镇化,还看不到什么建筑,也没有什么人来往,附近只有几家便利店孤零零的守着,臻尚苑51层的单体高楼在这里略显瞩目。

臻尚苑规划为商住一体,10-51层为住宅,剩下的是公寓和办公楼,都是4梯8户,涵盖建面约96-118平的平层二至三房户型,住宅单价为4-4.7万精装,相比于其他项目,价格未免有点太高了。

记得臻尚苑刚开售时对外宣传为广州南站唯一住宅项目,定位为粤港澳大湾区核心枢纽、南站中轴。早在2015年就以2万多的单价卖毛胚房,而当时番禺的新房均价还在1万7左右,纯粹是借着广州南站板块炒概念了。

随后,案场销售也是直言臻尚苑卖的不好,开盘许久还剩下100多套的住宅房源。案场销售说:“单价4万-4.7万的住宅,在这里(广州南站板块)性价比不高,不过我们老板也不着急,慢慢卖……”

至于项目本身,总建筑(含商业与公建)面积约4万㎡,容积率7.38。周边配套有在公寓对面的广州南站小学, 然后是几公里开外的医院,以及广州南站板块所有住宅项目必提的足球场……

看着对面已经热火朝天开建的城投项目,臻尚苑的压力只会越来越大。

城投项目

没有配套规划

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城投项目正在建设中

2020年9月25日,经过27轮激烈竞拍,南站BA0501004地块最终被广州城投以25.69亿元拿下,楼面价17634元/平。

该地块位于南站石洲中路,属于南站核心商务区稀缺住宅地块,与臻尚苑面对面。

而在今年年初该地块已举行土石方工程动工仪式,目前正在打地基中。

据广州城投集团消息,项目总用地面积为4.8万平,总计容面积为14.5万平,总投资额将超过60亿元,规划建设高层住宅与配套商业,定位为南站板块轻奢社区。

项目规划建设了12栋住宅和商住一体楼,高度为84-100米,25-30层。

根据此前公布的招标文件,项目将分为两期建设,一期为1#-4#,共计4栋,位于地块东南角,总建筑面积约6.4万平;而二期包括5#-12#,共计8栋,位于地块西侧,总建筑面积约15万平。

遗憾的是,项目本身并不带有教育、商业等配套建设,和周边村镇居民共享广州南站小学。同样依赖于广州南站商圈、足球场等的建设。

总结

总体而言,广州南站板块的住宅项目里规划较好的也就越秀的星寰和星瀚,两个盘相对规模较大,自带或吸引优质教育和商业资源,可以弥补广州南站的不足,同时越秀项目还可以帮助广州南站吸引人气,优化配套,二者相互作用,相互成长。

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