买房验资是有针对性的吗（没有200万别想看我的房）

最近有南通市民称，想看某新楼盘的样板房却遭到了拒绝，对方称，想要参观样板间，必须提供200万元的资产证明。

这样的事情不是孤例，早在南通之前，一线城市，北上广深都有这样的销售特色。

验资看房，最早起源于香港，其起源是开发商为了高净值人群购房，提出了“看房验资”，也就是说，你来看我的房，说白了，你得有钱，让我看到你的钱，你有购买能力，我才能卖房给你。

存在即是合理，我先站在开发商角度分析一下这么做的好处。

第一， 凸显高端楼盘项目。能让你先拿出几百万能买房的项目，基本上也属于中高档小区项目，从社会营销层面，就在营销销售气场上打了其他小开发商楼盘几个耳光。你的房子没人看，我的房子有钱才能看，我们不一样，“物以稀为贵”，越是少的，越是有品位的，我的房子不差钱，要的是气质和品味。

第二， 筛选有价值客户。这样做的好处就是，客户群体能够相对固定或者说是稳定，且客户群体能够相对明确，潜在客户具有针对性。这样也能理解，因为作者也看了不少房，去了一个楼盘，看谁家的服务好，销售接待人员的安排，前台人员的登记，楼盘销售的讲解，宣传楼书的介绍，户型图的展示等等，都是需要物力和财力的支持，甚至还有不少人去了之后，随便找了一个销售就了解一番，但是其想法就是想喝杯茶，上个厕所就走人，对开发商来说，这都是money。而开发商这样做，无非就是筛选不相干客户，增加定向购房人群买房率，而在房产销售的过程中，售楼处往往充斥着大量的“观光客”或者“观望客”，且在这个过程中，大量的营销人员就不得不一一接待，一一服务，因为谁知道这个客户有多土豪啊！来了就是上帝啊！但是，在这样“鱼龙混杂”的买受人当中，潜力有价值客户也就是高净值人群务必可能会中伤，服务质量明显减弱，在经济学上，有个理论叫作“劣币驱逐良币”，这样的结果，极大地增加了一群销售服务了“观光客”而忽略了定向客户的优质服务，同样的例子，上幼儿园，家长都喜欢自己的孩子去上小班，而不想去大班，因为小班学生少，同等条件之下，孩子越少，受到老师的关注度反而会更高，其实开发商只不过将这个道理侧面运用到了商品房销售上了，给你点个赞！

说白了，这是开发商的营销策略，人家做的是生意，无可厚非。

但是，开发商这样做合法吗？

不见得合法，有人也许就说了，刘律师，开发商这样做，要么合法，要么不合法，怎么还是不见得合法呢？

确实没有一部法律明确的说开发商不得验资看房，注意了，我是说的法律层面，但是，我看了一下，有个地方明确对这个行为出了黄牌警告，《深圳市房地产市场监管办法》

“第二十三条房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；”规定，开发商在销售商品房时不得附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件，但这个地方只适用深圳特区啊，其他地方也只能参考了。

但是，开发商这样做，不违法但是不意味着合规。开发商这样做之所以引起广大老百姓的反感，主要是侵犯了一个人的自尊，因为，我买不起房，不见得我看不起房，从合同法角度来讲，开发商的宣传对外属于要约邀请，也就是“要约引诱”，它是指希望他人向自己发出要约的意思表示。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约，也就是邀请你和我开发商订立合同买房，而我作为一个普通消费者，我根据你的邀请看房去了，但是因为我没钱不买你房，你就不让我进去看房，这不符合合同法的公平公正原则和诚实信用原则，也不利于房地产交易市场的稳定，也不符合消费者权益保护法的规定。

所以，也就有了如下的另一起案件整改：就深圳湾一号项目验资看房一事，深圳市规土委回应称：经核查，位于南山后海片区的“深圳湾一号”项目，存在要求看房验资的违规行为，辖区管理局已 约谈并责令该项目开发建设单位限期整改。目前，该项目开发建设单位已对上述违规行为进行整改，并保证严格按照相关法律法规公开销售。

别让我成为土豪，否则我用钱砸死你。

作者：刘馨远，现为秦兵房产律师团队房地产主管律师

来源：北大法律信息网

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