虹口还有哪些新楼盘（600万级起步今明两年）

自从上次一房一万推送了徐汇新盘盘点后，后台就有很多小伙伴留言：能不能来一期静安、虹口的？

看来经历了四批次、五批次浦西城央的“限量”供应后，很多高预算的改善小伙伴，都在关心和期待城央的新盘啊！

为此，飞哥马不停蹄，为大家带来了静安&虹口的置业汇总分析。

一共22盘，点击放大看图

1.静安&虹口新房置业现状

2021年至今，浦西中心城区，静安和虹口可以说是供应相对较多的。这主要是得益于苏州河沿岸和北外滩大力的城市更新。

数据来自一房一万

虽然供应较多，但相比城央强大的改善需求而言，仍然是“杯水车薪”。

肉眼可见，今年集中供应的4个批次，静安&虹口共计2704套房源，吸引7300 人次认购，相当于每1套房子，都有近3人争抢。

10盘中有8盘触发积分，入围均分高达70.56分；即便没有触发积分的项目，像天汇世纪玺和宁嘉馨苑，也是开盘日光，足见静安&虹口旺盛的购买力。

尤其值得关注的是，去年大家还在对宝珀公寓、新湖上海青蓝的地段和城市界面挑挑剔剔，如今市场的反应都是“先下手为强”，新湖上海青蓝的入围分还比前期高了近10分。

个中原因，还是在于今年市区新房供应“收缩”，低分人士的选择是越来越少了，能加紧上车当然要抓住机会。

而中高分人士，飞哥倒觉得不必太焦虑，因为接下来的新盘/宅地供应，还是可以挑一挑。

接下来我们分区来看。

2.静安：西藏北路是主力，高分冲大宁&老静安

整体而言，静安区的新盘供应，西藏北路是主力军，随着三批次中兴路2幅宅地出让，更多的头部开发商进驻，这里的城市更新步伐将进一步加快。由于板块内的城市界面不是很理想，因此高预算中低分人士可以重点关注此板块。

而高分人士买静安，则可以重点关注大宁和老静安新盘。前者是后起之秀，后者是老牌烫金地段，供应都比较少，需要把握机会。

——老静安

老静安无疑是传统的贵胄之地，南京西路的便捷繁华，五轨交汇的出行便捷，无可复制的海派人文氛围，已经成为了上海城市的名片。

因为荟萃了城市的精华资源，这里自然也是城市的价值高地。

光看二手房价，老静安（江宁路、南京西路、曹家渡板块）已经是整个静安区的翘楚，尤其是南京西路，整体的次新房价已经接近20万/㎡。

数据来自一房一万

新房资源的话，只能用稀缺二字来形容！

最近的新房入市还得追溯到泰府名邸，在2020年加推过一次保留房源，当时的入市价格是12.18万/㎡。

而就在最近，静安城投72号地块公布了案名——鸿印里。

据悉，鸿印里将推出建面约110-225㎡2-5房，预计六批次入市。

最新户型图发布：（户型图仅供参考，最终以开发商发布为准）

静安72街坊地块地块基本信息：

地块性质：商住办

建设用地范围：西临江宁路，北临昌平路，南近康定路

占地面积：29038.5㎡

总建筑面积：198607.75万㎡，地上建筑面积约12.2万㎡，包含约57,708㎡的纯住宅

规划图：

项目包括一幢180米的超高层办公楼，6幢高层住宅，以及11 幢风貌保护建筑，住宅套数约350-400套，以大户型为主。

目前住宅部分已出地面，项目的售楼处已经建成，内部正在装修，实景如下：

可以想见，作为老静安接下来为数不多的新房住宅项目，想必鸿印里价格也不会过于低，入市之后应很抢手，高分人士可做准备。

73地块

73街坊共分为南北两块，是老静安为数不多的纯住宅地块，中间被南草坪花园隔开。

示意图

项目南地块是低密度住宅部分，将兴建联排别墅。

北地块共有5幢高层住宅，地上用地面积16019.4平方米，建筑面积113448.3平方米，容积率4.52，绿化率35%。

据悉，北地块主力户型为建筑面积约104-270㎡2-4房。

北地块效果图如下：

——大宁

大宁的城市界面比较新，从大型商业、地铁、学校到各色产业园区、交通枢纽，每一个都能成为中产家庭选择的理由。

综合各方面来看，大宁都可以称得上是北上海的“一哥”。反映在楼市上，大宁也是北上海的“翘楚”。

但大宁的新房供应也不多，一直比较稀缺。正因如此，大宁新盘一入市便受到热烈追捧。回顾2020年，静安映和仁恒静安世纪的PK，成绩相当惊艳：

静安映一期，9.12万/㎡，开盘没多久售罄！

静安映二期，9.12万/㎡，204套房源，1021组认购

仁恒静安世纪一期，9.2万/㎡，354套，1055组认购

仁恒静安世纪二期，9.2万/㎡，168套，1439组认购

接下来，大宁还有两个新盘入市：静安天悦、市北华庭。

静安天悦，今年三批次入市，338套房源，也斩获83.2分的高分，开盘日罄。

五批次静安天悦即将加推建面约107㎡-244㎡3-4房，总价1200-3000万。

如果预算足够，积分也高，这一批次静安天悦一定不要错过。

大宁还有中小户型新盘推出——市北华庭。

项目本身为商住办地块，项目中住宅仅占25%，只有2栋，均为25层的高层住宅，预计六批次入市。

产品预计为建面约65-135㎡1-4房，房源据悉共约149套。

最小建面约65㎡起，估计600万级可以拿下。适合工作在市北高新园区的工作人士，这双阳台，采光效果一定非常可！

另外，建面约115/135平的看都不错，想要“一步到位” 预算充足非常值得冲！

——西藏北路

静安区的主力供应，其实是在苏州河沿岸的西藏北路板块。

凭借着“一江一河”规划，苏州河沿岸的板块价值越发凸显，尤其是苏河湾板块，代表了苏州河沿岸的价值高峰，中粮天悦壹号以及华侨城苏河湾，拿出来都可以跟老静安顶流比了。

而板块内的新房价格还停留在十二三万，倒挂属性可谓相当明显。

苏州河沿岸部分二手房/新房分布

总体来说，西藏北路板块的新房供应比较充足，越靠近苏河湾，新房热度越高，当然价格也越贵。

1.天汇世纪玺

五批次天汇世纪玺迎来收官入市，仅有180套房源，中低分选手可以抓住机会。

项目高层有建面约86㎡2房、约99/102/106㎡3房、约169㎡4房，联排有约166㎡、约243㎡，总价段涵盖了800万-2000万左右。

小面积两房的供应让天汇世纪玺的总价起点不到一千万，上车内环这个总价其实是相当友好的，但套数属实不多。

最珍贵的还是约166-243㎡的市区联排别墅，预算近2000万，在寸土寸金的市中心，这样的产品就是收藏品。

2.中兴路一号二期

和天汇世纪玺相隔不远，还有中兴路一号。

日前项目一期交付，品质感还是不错的。实景图如下：

随着一期交付，中兴路一号二期也即将来袭，主推建面约48-107㎡一房两房四房，品质精装交付。

项目一期户型图可供参考：

3.万科翡翠雅宾利万科翡翠雅宾利位于内环内，邻近8号线中兴路站， 与中兴路一号相距不远，同为万科打造的城市更新作品。

项目是商住办综合开发，高能级商业叠加高品质住宅，对整个区域的风貌都有较大提升。

如今，项目四期全新地块等待开发，预计推出建面约160-260㎡3-4房。目前项目还没有动工迹象，周边实景如下：

4.珠江·安康苑

静安内环珠江·安康苑，堪称内环少有的百万方更新大城。

这里不光有住宅，更有甲级办公 璞系高端酒店 海派风貌建筑群，完全可以用魔都新一级地标来形容。

效果图

320米地标塔楼效果图

安康苑商业街效果图

整个珠江·安康苑项目东沿安庆路分为南北两区共六个地块，城市综合体的恢宏规划是静安区唯一可规模开发的区域之上仅存的想象空间，珍贵程度不言而喻。

项目一期均价12.88万/㎡，开盘就火速售罄。如今二期待入市，将推205套建面约140-260㎡精装3-4房，都是大平层，对于高端改善客群具备相当吸引力。

附户型图：

5.龙盛华新新城地块

龙盛华新新城地块，就在安康苑西侧。

项目东至浙江北路，南至海宁路，北至天目路，西至晋元路；该项目规划有一栋静安区地标建筑：320米超高层塔楼，一栋130米副塔楼、商业综合体及150米塔尖住宅。

其中08-01地块为三类住宅组团用地；08-04地块为商业服务用地、商务办公用地。

设计方案已经出炉了：

重点看住宅部分，08-01地块设计了G1、G2、G3三栋超高层住宅，分别为39-44层不等；另外还有低密住宅区（楼间距只有6米左右）。

规划效果图如下：

据悉，项目将推出建面约140-220㎡住宅。目前有群友爆料项目户型图（户型图仅供参考，以开发商最终公布为准）：

项目沙盘实拍：

6.华发仁恒苏河世纪

华发仁恒苏河世纪也是不折不扣的热盘。

项目一期取证304套房源，吸引了952组认购，入围分68.8分，开盘当日售罄！

二期会推出项目约238㎡大户型，适合高端改善。

网传建面约238㎡户型图

华发仁恒苏河世纪楼栋分布：

华发仁恒苏河世纪，眺望苏州河，地理位置得天独厚，一线水景饱览城市天际线的壮丽。

同时，外立面采用铝板和玻璃幕墙，超大窗墙比将景色尽收眼底。

作为国企华发股份与实力外企仁恒置地强强联合的住宅产品，华发仁恒苏河世纪值得的产品力值得信赖。

7.龙盛福新里

龙盛·福新里也是苏州河畔的滨水大宅，由三栋高层及三栋叠加别墅组成，呈现南低北高低密度布局，仅143户，2.18低容积率，这在市中心是极其稀缺的存在。

之前开过一期，全部是高层，均价约13.6万/㎡，套均价3500万 ，首开即罄。

整个社区人车分流设计，配置约1000平艺术活动空间和约2800平豪华会所。

外立面采用进口石材，搭配金属板和中空玻璃，质感饱满，典雅高贵。

入户设置双层挑高豪华大堂、精装地下车库。

据悉，项目还有24席建面约402~447㎡叠墅待加推，由于最为靠近苏州河岸，可以静享滨河景观，产品十分优越。

再加上项目3公里商业圈中，即涵盖了人民广场、外滩、陆家嘴、静安寺、新天地、南京路商业街等市区豪华商圈，地段也很出众。

居于此处，未来能享受到的城市发展红利，不言而喻。

3.虹口：招商虹玺之后，或将进入“休眠期”

遍布老破小的虹口，在过去很长一段时间里，认可度并不高。

但随着瑞虹新城的建成和北外滩规划的逐步落地，不管是板块认同还是区域价值，都迎来了质的变化。

尤其是北外滩，可以说是近年来内环城央最重磅的规划了。

根据规划，北外滩总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里，建设总规模约840万㎡。

这样的体量，已经是徐汇滨江规划的好几倍。

未来，北外滩将和外滩、陆家嘴错位联动，构成上海市中心核心的“黄金三角”，潜力空间不言而喻。

但相对而言，虹口的居住密度很高，城市更新缓慢，近年来又几无新鲜宅地出让，后续新盘并不多。

较之静安、徐汇、杨浦，接下里新盘供应可能是最少的。短期内虹玺收官之后，或要进入“休眠期”。

1.招商虹玺

招商虹玺可以说时瑞虹新城的“最后一块住宅拼图”。与瑞虹9期一街之隔，北侧就是和平公园，几乎是共享瑞虹新城全部生活配套！

项目一期入市几乎吸引了全城高端置业者的目光，推出379套房源，吸引了1338组意向客户，入围分67.34分，开盘毫无悬念售罄。

如今，项目二期入市，加推164套房源，包括64套建面约106㎡高层、42套建面约91-142㎡洋房、58套建面约149-171㎡叠拼。

特别是叠拼，作为城心非常臻稀的低密度产品，无论是尺度感还是舒适度都远超市场主流供应的高层，一步到位终极置业首选。

项目上下叠户型图：

叠拼效果图：

当然，招商虹玺性价比也十分突出。项目此次加推的房源为洋房&别墅房源，过会均价13.5万/㎡，而瑞虹新城悦庭高层最新成交单价超过17万/㎡。倒挂十分显著。

由于此次套数更少，同期缺乏竞品，又是收官之作，积分高个10分都有可能，高分人士抓紧冲！

2.上海城投虹口江湾地块

上海城投虹口江湾地块可能是继招商虹玺之后，接下来虹口最先能上的项目了。

项目总共7个零散地块，是一个毛地城市更新项目。中间穿插了两条自然河流，一座滨河绿地，多条道路，各自体量都不大，但沿万安路连成一线。

7幅地块的总地上计容面积超过8.3万平方米，包含了住宅套数超过620套，户型面积不大，产品类型很丰富，包含高层公寓、洋房产品以及合院&联排别墅。

另外，项目预计分为两期入市。

一期是西侧的三块地：

一期1地块规划有17、18层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，水电路西侧还有部分商业。

网曝户型图供大家参考（过程稿，以开发商公布为准）：

一期2地块规划有1幢17层住宅和商业，容积率2.94，住宅一梯两户设计，产品包括建筑面积约108㎡3房2厅2卫，中间套户型；约142㎡4房2厅2卫，边套户型。

网曝户型图供大家参考（过程稿，以开发商公布为准）：

一期3地块规划有一幢18层高层和两幢6层多层，容积率2.33，产品包括建筑面积约108㎡3房2厅2卫，约136㎡4房2厅2卫。

网曝户型图供大家参考（过程稿，以开发商公布为准）：

二期是东侧四个小地块：

规划有14-23层高层住宅，有5-8层的洋房，也有3层的别墅产品，别墅靠近奎照路。还有一些配套，比如市民驿站、菜场、幼托、老年人活动室等（以实际为准）。

项目一、二期都已开始打桩施工，现场实拍如下：

3.招商弘安里

招商弘安里也是虹口北外滩难得的别墅新盘。

据悉，项目由招商&绿城联合开发建设，在保持原有部分历史风貌建筑基础上，住宅部分将会是稀缺的低密度别墅产品，建面约240-430㎡，仅45套。此前天华为该项目做过设计案例，目前地块已动工，预计最快2023年入市。

4.新湖北外滩项目

新湖北外滩项目位于外滩豪景苑南侧。

项目占地面积18951㎡，总建筑面积约105000㎡，由多层、高层住宅、商业、配套用房及三层地下室组成。

规划设计方案已经公示，具体如下：

建设用地范围：东至吴淞路，南至天潼路，西至乍浦路，北至武昌路

规划用地性质：二类住宅组团用地、商业服务业用地

建筑工程性质：住宅、商业

用地面积：18950.6㎡

总建筑面积：113000㎡

项目规划有8幢4层里弄住宅（叠墅产品），1幢7层洋房，1幢9层小高层，还有底商和酒店。

目前，地块已经平整，即将启动开工建设。

实拍图

洋房 别墅的低密度住宅，又在北外滩的规划范围之内，闹中取静的感觉，未来的价格估计也不会低。

5.祥生天境

祥生天境是继瑞虹之后，虹口内环内又一个大型综合体，体量达到28万方，将弥补虹口内环内的供应稀缺。自带的商业综合体将为虹口高端商业再次加码，建成后，其能级或比肩“邻居”瑞虹新城。

不同于招商虹玺，该项目产品大而全，同样也做了建面约90㎡2房产品！更有建面约320㎡的5 1大户型改善产品，完全能够满足多种家庭的居住需求，并且户型设计不错，尺度舒适。

具体套数分布如下图：（仅供参考）

这也是祥生进军上海的首个项目，产品力必然不会差！

只不过，项目启动缓慢，光拆迁用了23年，空有期待却久久没见入市。据网友爆料，现场施工铭牌显示，竣工日期竟然晚至2027年年底。

6.海泰北外滩

海泰北外滩从它刚开始建造起，就吸引了足够多的目光：PK魔都顶豪标杆汤臣一品、自带屋顶停机坪、170米浦西住宅第一高，最小面积370㎡，最大可以到1500㎡，部分房源总价上亿元。

项目主力面积约为370、600、720、750、1200、1500㎡。

值得一提的是，南侧户型的每个房间都带有超大阳台，中高区轻轻松松就能俯瞰外滩、陆家嘴等绝美城市风景。

附全套户型图：

目前售楼处已经完工，但还没有对外开放，只有预约客户可以验资参观。

附现场实景：

总结：

不难看出，静安&虹口22盘中，地段跨越内、中、外环，产品类型丰富，涉及到市中心大平层，江景大平层，乃至叠加和联排，选择性丰富。

但由于不同项目、不同开发商的工程进度、价格预期不一样，再叠加上些许外部因素，很多新盘/地块的入市节奏仍有待观察。

仅就目前五批次而言，静安大宁的静安天悦、虹口瑞虹的招商虹玺，都是两区的“好苗子”，高分高预算值得冲。

另外天汇世纪玺，中低分人士可得好好把握机会。

总体而言，静安区的主力在新静安，而虹口区的供应可能“跟不上来”，合计一起体量也不会太大，想要置业城央的伙伴可以提前做好准备哦！

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