售后公房是否只能买卖一次（买家如何预防同住人）

“上海房贵，居安不易”，这肯定是很多80后90后小夫妻的心声。很多积蓄不多的小家庭在组建家庭之初无法一步到位解决学区房和两居室的居住需求，故而待孩子有就学需求时，家庭经过一定程度的积累，再购置学区房以解决孩子学籍问题。但是，学区房中房龄不长的商品房价格不菲，因此一些建成时间已久的、面积只有三四十平甚至更小、总价也就三四百万的老房子成为很多家长选购学区房时的追逐目标。而这种老房子有很多就是今天笔者要说的主题：售后公房。

自上世纪90年代初房改开始，上海市大量公有住房由原承租人或同住人买断产权，成为售后公房。但是，售后公房往往存在户口情况复杂、房屋权属状态不明等问题，交易中容易产生较大的诚信风险。最常见的就是购房后其他同住人“搅局”，声称不知产权买断情况，阻碍交易进行。如果买家在购买之前没有尽到审慎义务，很容易陷入纠纷，遭受巨大损失。本文将结合一起典型案例进行分析，并给出“避坑”建议。

老李对外出售一套售后公房，由于性价比较高，该房很快出售，由一老太全款购入。但在老太申请办理过户手续的过程中，却发现该售后公房被法院查封了。原来，老李的儿子小李将父亲告上法庭，表示自己为公房同住人，之前并不知情老李已经将公房产权买断，是老李伪造了自己的签名获取产权，要求法院撤销老李与老太的售后公房买卖合同，将房屋恢复到公房状态。

针对售后公房，上海市于1994年、1996年先后出台了两个方案。两方案区别在于：按照94方案购买公房的，没有登记为产权人的原承租人、同住人、职级人、工龄人及具有购房资格的出资人在诉讼时效期间可以起诉要求确认产权，成为房屋共有产权人，也即无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在房内有户口的人），都是共同产权人；按照96方案购买公房的，购买公房时应提供内部协议，明确产权人。本案中，老李伪造小李的签名确认自己为产权人，因属第二种情况。此时，对于买断行为，需判断同住人是否知情。一般而言，可从以下维度考虑：

1.产权买断时间

由于售后公房同住人一般为近亲属，故即使出现代签行为也不一定代表同住人完全不知情，这时就要通过产权买断的时间来判断同住人是否知情或应当知情。如果产权早已被买断，那么同住人作为房屋实际使用者，对于是否继续缴纳租金等情况应当知晓，则法院会视为同住人已经知情。

在本案中，由于老李急于获取资金，一办理买断就立即将房屋出售给了老太，时间间隔极短，故法院不能认定小李对相关情况知情。

2.同住人是否知晓出售情况

公房并不能交易，只有办理产权买断转变为售后公房之后才能对外出售。因此如果同住人参与了后续出售过程，就可以推定其已经知晓房子产权买断的情况。

而本案中，老太虽然主张在看房时小李也在现场，知晓交易情况，但没有任何证据予以佐证，故法院无法认定小李知晓房屋出售的情况。

由于同住人对买断不知情，老李确实伪造签名，法院最终支持小李的主张，认定老李的买断行为无效，其出售房屋的行为属于无权处分。而老太还未取得房屋产权，也不能主张善意取得，故老太主张继续过户的请求法院无法支持。

事后，老太起诉合同解除，要求老李返还购房款，法院虽然支持了其诉讼请求，但购房款早已被老李在赌场上挥霍一空，老太最终房财两空。

1.分辨售后公房

如果欲购房屋属于售后公房，房产证最后一页的附记栏会标注“房改售房”的字样。在交易时如果遇到这样的房屋就要谨慎起来了，做好准备，审查产权权属、同住人情况。

2.留意产证取得时间

正如前文所说，如果产证取得时间已经较长，同住人对于具体缴纳租金等情况应当知晓，后续主张自己对买断不知情很难获得法院支持；相反如果取得产证和对外售卖比较临近，就要格外留心确认同住人员是否真正对于买断行为知情；

3.留意户口本上人员

如果户口本上有未登记为产权人的同住人，买家应当督促出卖人与各同住人沟通，形成书面承诺书；如果出卖人怠于出示相关文书，可以在草签合同时要求同住人签名，以示对于出售情况和房屋产权状况知悉；

4.留意产权人婚姻状况

如果屋主的配偶在户口本中，那么可以通过上一步进行确认。但如果屋主的配偶不在该户口中，或者有离异的情形，则需要对两人的共有情况或财产分割情况做进一步的了解，必要时签署书面承诺书。

5.看房时注意留存证据

如果在看房过程中，同住人也在现场，可以拍下视频。一旦出现纠纷，该视频可以佐证同住人确实知晓房屋出售的行为，有利于买家维权。

6.重视审查交易合同

在签订售后公房交易合同时，除了关注一般的交易条款，对于后续同住人的迁出、户口迁移等问题，也应当有明确的约定。

售后公房固然有许多优势，但其交易风险也不容小觑，本文主要就同住人“搅局”的风险进行了分析和建议，在交易过程中，购房者一定要擦亮双眼，尽到审慎义务，提前避坑，对交易有疑虑的时候及时寻求专业律师的帮助。

文：高原

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