北京房价是涨还是降（北京的房价还能翻几倍）

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!，下面我们就来聊聊关于北京房价是涨还是降?接下来我们就一起去了解一下吧!

北京房价是涨还是降

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%我们的选筹跑在大盘前面关注公众号｜京房会进入知识星球可进行提问

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Q:提问:会长您好，请问国风尚樾这个盘可以考虑投资吗？

A:回答:您好,这个小区当年卖的很火,劣势就是小区太小了,只有3栋楼,3以上的容积率,每栋楼的楼间距很近,几乎可以做到隔窗对视,明卫洗个澡不拉窗帘都会被隔壁楼看到!作为终改盘我们不太喜欢这种只有几栋楼的小区的,未来的物业服务不敢保证.

建议认真阅读星球置顶的文章《15#望京139个盘，稳健增长的只有39个》祝一切顺利,有问题可再向我咨询.

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Q:提问:京老板，您好，最近集中读了您的文章和回答，受益匪浅，对于换筹和区域选择的思路很认可。想向您请教，大望京片区，是否有合适的小区推荐？700万元-1000万元是相对比较舒适的价格区间，二居或三居都可接受。另外，望京溢出的区域，酒仙桥之类的区域是否有投资价值？看价格一直不温不火。谢谢您！

A:回答:您好,感谢信任!酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度

700-1000可在望京本地选筹;可以看看澳洲康都、季景沁园、国风北京、慧谷阳光;

建议认真阅读星球置顶的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

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Q：提问：你好京总，目前我看了两个位置，一个是朝青的青年汇，一个是常营的柏林爱乐三期，感觉柏林整体更好一些，就是稍微远了些，青年汇的优势就是近，因为我在安贞地铁站附近工作，工作比较稳定，这两个盘该怎么选，谢谢京总。

A：回答：你好，感谢信任！朝青和常营选盘的逻辑完全不同，朝青涨幅最好的楼盘是逸翠园，天鹅湾，常营涨幅最好的楼盘是金隅丽景园，逸翠园，天鹅湾属于朝青板块的品质次新盘，金隅丽景园，逸翠园属于常营的上车盘.为什么会出现不同产品反差的现象。

朝青可以说是做为承接国贸最优质的刚需兼上车板块，购买力自然不缺，而常营属于次级溢出板块，购买力自然没有朝青优质，所以呈现出的结果是朝青品质楼盘领涨，常营呈现出的结果是上车盘领涨，买房投资最忌讳矮子里面拔将军，当下市场核心区品质次新盘领涨，溢出板块上车盘领涨，常营板块由于配套成熟，所以贵妇盘的涨幅还可以，如果在配套极差的地段，这种盘至少站岗10年以上

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Q:提问:请问懋源璟岳怎么样呢，这两天腾退出来一套200平的。

A:回答:你好,这个盘属于丽泽的终极CEO盘，特殊群体小众市场，流通率比较低，没有投资属性，只有四环内的几个城市别墅涨幅还可以，像万柳的万城华府，有学区加持，奥运村的紫御山庄，朝阳公园的东山墅。如果是为了改善自住，买别墅的稳健方法是回避一手，大多品质溢价买过来就站岗，可以重点考虑口碑不错的二手次新盘，尤其是刚拿到房产证的社区，一般别墅的业主大多都为公司创始人或集团高管，从过往的成交经验看，急售的有一部分是公司经营不善需要大量资金为公司输血，这样的房子一般都是市场价的7折到8折，可以重点关注一下这类房产。别墅的溢价空间3000万10%幅度属于正常现象，5000万以上10-15属于正常现象。8000万以上20%属于正常范围

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Q:提问：京总您好，投资房产最担心的是现金流，也就是每个月的月供。你曾说买房子不用考虑月供，除了房子租金之外，还有什么解决办法？

A:回答：你好，这个问题你不应该公开提问，私信

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Q:提问:您好，我原本持有积水潭附近海淀北太平庄街道的老破小60平，最近想卖出换大面积的房子。想请教两个问题：一是继续持有未来增值空间大吗？二是选择新街口的次新三居是好的选择吗？

A:回答:你好,感谢信任.北太平庄区域基本全是老公房小区，没有什么品质特好的小区，整个区域的房子密度比较大，缺点就是缺乏年轻人聚集，都是老人居住，板块基本已经固化导致上涨动力不足,年轻人聚集的板块才是未来房价的支撑,如果有合适的投资品可以考虑置换,长远看新街口次新三居要比北太平庄的老破小更有价值一些

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Q：提问：京总你好，目前我手头上的资金大概是100左右,家里能给支持30左右,加上公积金可以提出来20左右,一共150左右,想请教京总,在通州买一个公寓,租金大概每个月能到4500-5000左右,这样的安排合适吗?盼回复

A：回复：你好;感谢信任!房产投资讲究的是机会成本，效率优先原则，在有限的资金实现价值最大化，

房产投资的逻辑是涨幅靠选筹赚钱靠杠杆，五成的首付赚钱效应大幅度降低。更重要的是浪费了你的首套首贷资格，

其次居住体验差，商水商电 高额物业费，持有成本大大增加。

没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装复式居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高导致流通性比较差，其涨幅是远远低于住宅，

房子涨幅良好的是因为其占据的优质资源多，绝大多数公寓是不好落户的，对于学位紧俏的地区来说，就意味着连上学都无法解决。

租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。北京的商住被ZC彻底打蒙,未来的行情仍然不确定.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

2:中国的经济还在增长期，城市化进程刚刚近半，所以房价还在高增长期，国际惯例是，城市化进程达75%以上，这个时候房价才能稳定。

根据据官方统计，中国的城市化率现在是在60%左右，实际上远远没有达到，因为户籍的问题。每年城市化进程增长一个百分点，至少还需要15年。也就是说，大方向123线城市的房价至少还要上涨15年以上。一线城市的房价，住房更紧缺，所以房价会更坚挺。二线城市有些城市因为经济不好，可能上涨的力度没那么强。那些经济好的地区，人口持续流入，末来的20年也不太存在，房价会有下跌的情况。三线城市就需要选择，如果经济特别差，比如东北，人口出现大量流失，房价有可能下跌，四线以下的城市，不太好说，主要还是看经济和人口流向

北京作为首都，价格真的不高反而很低,房价从长期看永远也不会到顶，核心区域的优质房产价格会一直向上走的，不光是我们国家是这样的一个趋势，其他发达国家同样是这样的。

3:150的首付可以想办法在融50,买核心区不错的投资盘,可以查看星球资料《100万以下低成本融资操作方法》

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Q:提问：京总你好，请问北京大兴泰禾有2套商住，当初被销售忽悠，请问是该等还是该卖？我和我母亲都有资格，能买的情况下还是投北京吧

A:回答：你好，北京的商住被ZC彻底打蒙，现在卖不会有好的价格。该等还是该卖取决于你的下步计划，如果有看好的投资品，割肉出掉商住，下一波行情能把失去的这部分找回来，如果没有看好的投资品，建议先留着慢慢等机会。

建议阅读下星球置顶的文章《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》这篇文章中有关于商住的卖出时机的参考原理.祝一切顺利.

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Q:提问:您好京总,我把你星球中的所有文章全部看完了,另外有一个问题想请教京总,我目前的资金情况可以买到核心区你推荐的次新盘,但买在新区面积可能会大一些,品质更高一些,但有一点就是交房时间可能会晚一些,像我这种情况应该是买新区等发展,还是买在核心区的次新呢?如果新区发展起来岂不是可以实现高收益?

A:回复:你好,价格没有绝对的洼地，绝对的洼地更多的是波动性，一般人在房产投资的过程中,或经过所谓ZJ的指点，想获得更高的收益。

而大部分的投资者是非理性的，不否认他们对上涨和下跌都有推动的作用，尤其是有ZJ指引的情况下，所谓ZJ的这种投资方式，并没有任何可学习和可复制性，更没有经过实际操作的经验，按照逻辑和理论，他自己并不一定能买他所谓的洼地。

反而因ZJ的推动，造成超高波动出现过山车的现象,看着涨了，但你没能力把握市场周期，卖不到最高点。一旦下跌亏损的一定是你，因为你一定是后知后觉的那个。

当然也不排除有牛人能找到比一般人厉害的方法或技巧，但这种人毕竟是少数，我们普通人更应该选择操作难度相对简单一点的，如果你不确定自己是投资界的牛人，太注重潜力往往适得其反。

不如看好趋势，坚定持有核心地段优质物业的楼盘，搭乘这座城市的经济增长和人口红利，只要有收益,后面就有机会继续建仓!

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》

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Q:提问:京总的文章里好像都没有提到南海子西边104国道以东这个区域几个楼盘的分析。包括熙悦云上，熙悦林语，和锦诚园，中铁和园，花语府等新盘。能给些购买的指导建议吗？？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!祝新年富贵!北京跑赢大盘的房子不超过20%,我们的选筹是在这20%的范围内,因此文章中可能会缺少部分楼盘.

熙悦云上瀛海、熙悦林语、和锦诚园、中铁和园，花语府这五个盘所处的板块属于亦庄新城的溢出, 瀛海的优势是有地铁8号线,未来还有S6和亦庄T1,紧靠南海子公园,地铁站还有未出让的土地,未来有可能会建商业体,有自己的产业,并且已经划为亦庄新城,整体的区域界面环境算是不错的,

但几个新盘的价格目标溢价比较高,买过来站岗的可能性比较大,旧宫也如此,

瀛海成交量最大的楼盘是兴海园、其次是玉璟园、最后是德茂小区;兴海园的价格3万6,玉璟园4万2,德茂小区3万8,区域的品质次新盘,紫宸苑4万7,已经连跌5年,从这个区域的二手市场成交情况可以判断出,这个板块的购买力并没有那么强

我们买房投资关注最重要的一个指标就是有价，买进价和卖出价，很多人会说那个房子涨价了，或者哪个片区涨的很快，开发商某个楼盘又调价了，但这个都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，而真正意义上的决战是二手房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍。这个折价率是很明显的指标。

溢出板块我是不建议选择品质盘的,这些板块长期缺乏购买力的情况下,很难带动这么高的价格,结果就是持续站岗.

建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我咨询.

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