买房的时候怎么问得房率（什么是住宅得房率）

得房率是套内可供住户支配、使用的建筑面积（不包括墙体、管道井等部分面积）与销售面积（建筑面积）的比率。

公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 具体说来主要体现在几个方面：

①房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，客户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。

②楼盘形态。一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。

③物业类型。一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。

④公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

⑤何种面积不算做公摊面积？

车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。

同一套住房，建筑面积最大，套内建筑面积次之，套内使用面积最小。目前，交易中往往按照建筑面积计价，但建筑面积不直观，一般人测不出来。套内使用面积最直观，一般人能测出来。套内使用面积和建筑面积的关系，通常用得房率表示，即：得房率=套内使用面积÷建筑面积×100%。

得房率一般认为越大越好，但是过大，会牺牲必要的公共面积，反而让人觉得不舒适。得房率一般为70%～80%较好。

【举例】一套住宅的建筑面积为 120 ㎡，套内使用面积为 90 ㎡，套内建筑面积为 105 ㎡，套内墙体面积为 8 ㎡，该住宅的得房率=套内使用面积÷建筑面积=90÷120=75%

影响得房率的因素主要有：

（1）建筑形式。通常情况下，板式住宅的得房率大于塔式住宅的得房率，一般大 10 个百分点。

（2）建筑结构。如钢筋混凝土结构房屋的墙柱占用面积通常小于砖混结构房屋的墙体占用面积，因此钢筋混凝土结构房屋的得房率一般大于砖混结构房屋的得房率。

（3）地区气温。北方比较寒冷，墙体厚，因此北方的得房率要小于南方的得房率。

（4）电梯房/楼梯房：电梯房也必须设置楼梯，也就意味着必须承担电梯井这部分的公摊，得房率自然比楼梯房低。这也是楼梯老公房受很多人喜爱的一个原因，得房率超高，60平就可以两室一厅。

（5）梯户比：梯户比约等于几家共用一部电梯。比如一梯四户的房子，每家只需要承担1/4部电梯的面积。高品质住宅一梯一户的，每家就要承担1整部电梯的面积。但是反过来看，一梯一户的人家当然比一梯四户的要舒服很多。

（6）公共区域：一楼的大堂、每一层入户的过道都是占用公摊面积的，金碧辉煌的大堂、宽敞明亮的过道会让你回家时心情愉悦不少，但是得房率就会相对低点。这些公共区域弄得特别小，得房率是高了，但是也会拥挤很多。

（7）总楼层数：高层建筑一栋楼里面住了那么多户人家，一旦着火非常危险，国家对住宅设计有很严格的消防规范。基本上是楼层越高，消防要求越高，要求开发商设计的消防设施和消防空间就越多，得房率自然就越低。

在了解什么是得房率后，问题也就随之而来，首先第一个问题是得房率高低对购房者来说，有什么影响？

1、得房率过低

以总价300万房子为例，

以70%得房率来算，得出：210万买的是套内建筑面积（即户型内的面积），剩下的90万是由购房者要承担的公摊面积费用。得房率若是80%的话，就变成：240万的套内面积 60万的公摊面积。

所以得房率过低，对购房者来说，不仅套内可使用的面积少，并且还要承担更多的公摊面积费用，个人使用空间少，且还不实惠。

2、得房率过高

那么得房率越高，购房者就住越舒适吗？

房太子认为并不是，因为得房率与户型是相互影响的，追求过高得房率也会给生活带来负面影响。

①会影响出入、生活

若是开发商和购房者一味要求过高得房率，就要压缩电梯间、楼梯间、公共门厅、过道等公共面积，导致门厅狭窄、楼梯又窄又陡、走道拥挤、从而导致出入门不方便，邻里易产生摩擦纠纷。大家可以到市区那些年代久远的楼梯房看看走走，就知道过于小的公摊面积所带来的出行不适。

②会影响房子质量

现在市场上许多楼盘在前期宣传的时候，打着“100%得房率，0公摊”的旗号来吸引购房者，这又是怎么回事？

那是通过送“半封闭式阳台、送设备平台、送飘窗”等方式实现的。更是有些开发商在验收后私改室内格局，来实现得房率超过100%，由于承重问题，可能会有安全隐患。

懂了吗？过度的要求得房率会使得某些开发商一味追求得房率而忽视户型的实用性和合理性，也根本不存在100%得房率这一说，各位购房者在买房的时候可要多注意。