马光远判断未来房价的六大逻辑（5年后房子是价比黄金）

#如果房价基本稳定住了，会出现什么社会现象#

2022年，三四线楼市还有潜力吗？国家统计局每月发布的70大中城市房价指数中，其中包含4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市，在这35个三线城市中，2月有28城二手房价持续下跌，跌幅回到两年前。克而瑞重点监测的28城销售数据，2月8成以上二、三线城市成交同比下滑，近4成二、三线城市成交同比腰斩。

不得不承认，过去3年是三四线楼市非常难熬的日子。自从2018年各地不断缩减棚改规模，拆迁户的购买力逐渐减少，2019-2021年，3、4线房市持续阴跌，尤其是东北、西北地区的小城市，卖房的难，买房的也难，在“追涨”心态下，此时买房在很多人看来甚至是愚蠢行为。

以朋友家乡为例，2014年左右开始有大房企进驻，当时房价不过4000来块，但2年后开始快速上涨，现在普遍价格涨到7-8000元/平，部分位置配套好的楼盘更是涨到10000元单价。随着棚改退潮，从2019年开始三四线楼市开始下行，房价也彻底绷不住了。

可能有人会说，自己根本没觉得房价跌了，每每走到售楼处问价都还是那么高。之所以人们很难发现房价跌了，主要原因有二，一是三四线楼市规模较小，房企大多都是低利润卖房，这也导致这些区域的房子价格很难降低，另一方面，房价已经超出很多人的收入水平，表面上看是降了价，但在购房者看来根本没有变化。但随着去年金融调控，房企资金链有很大压力，不能再像过去那样死撑不降价了，一位售楼处负责人透露，3、4线区域住房跌价是一个长期积累的市场情绪爆发，过去卖七八千的一下子降到五六千，甚至部分地产商还按套卖，直接把一百多平的房子降价到50万一套。

三四线楼市“下跌潮”的降临，对于马光远来说意料之中，此前他曾评价“过剩”是小城市楼市的特色，想要投资三四线房产就是火中取栗。现实情况是否如此？在房说君看来，说到底，房子的种种问题还是人口问题，一来去年5月公布的第七次人口普查数据显示，人口前十省份基本集中与中部和东部沿海，同时13省人口占比下降，其中，黑龙江、吉林和辽宁位居倒数前三。

再者，2021年出生人口1062万，60岁及以上人口占比18.9%，其中65岁及以上占14.2%，房说君认为，东北人口流失、全国老人占比增加，一定程度解释了三四线房价塌陷的根本逻辑，毕竟“钱随人走”楼市的表现也好不到哪去。不过在老龄少子浪潮下，意味着楼市将会缺乏长期需求，届时消费习惯、置业观念都会发生转变，哪怕是人口流入的大城市恐怕也不能幸免，所以，与其担心房子贬值倒不如关心接下来人口结构变化这个更明显影响市场的信号。

没办法，房地产实在太重要了，高层2道新规定音，房价涨跌行情已现

一方面，高层14字定调，楼市祭出四大手段，购房者不用再“前怕狼后怕虎”？

在近期的会议上，高层对于房地产提出“因城施策，促进房地产业良性循环，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，注意，这是首次提出“更好满足购房者的合理住房需求”，基于此，楼市祭出四大手段促进良循环：全国层面，近几个月两次降准降息，前几天央行又掏出1万亿外汇占款收益；

地方层面，截至3月1日，全国累计16城发布降首付措施，菏泽、驻马店等降至20%比例。1月20日至2月18日，有25城下调房贷利率，比如广州六大行同时降利率，苏州降到4.6%等。郑州提出放松限购限贷，并提到实施货币化的意见。房说君看来，“钱”是楼市赖以生存的活水，毕竟开发商拍地，地方搞建设，居民买房，上下游的建材、家具家电消费，要实现良性循环必然少不了这一环。

另一方面，2022新风口出现，要把楼市的钱“引流”？堪称“第二次房改”？

从98年第一次房改开始，住房商品化意味着房地产市场买卖才是主流，但也怪不得购房者势力，只能说商品房有太多的附属价值，而之所以租赁房是被看轻的一方，缺乏安全感，房租付不起倒是其次，主要原因还是无法享受到教育、落户、医保等一系列相同的权利。这就涉及一个关键问题：不是所有人都能买得起房。所以这几年，租赁房一直是措施发力重点，比如未来各地将大规模建设保障性租赁房，近期北京明确2025年前建40万套保障房；去年底住建部明确城市住房租金年度涨幅不超过5%。

央行、银保监会联合发布加强新市民金融服务工作通知，将对3亿新市民由银行直接支持公租房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房的建设以及购买。把钱引流到民生领域，既能规避了房企高杠杆的开发模式，还能保民生，堪称“第二次房改”。

按照此趋势，5年后房子会像金子一般保值，还是一文不值，随便都买得到？

一边是长期楼市需求减弱，新生儿变少、老龄化深入意味着后继的购买力不高，主力购房人群会随着时间流逝而逐渐减少。即便叠加货币宽松、货币化等措施，没有人来买也没用。

另一边，房产虽然捆绑家庭资产、维系多个行业兴衰，但未来市场定位将转向租赁房，围绕着公租房、共有产权房、租赁房等新增房源，降低成本同时，关联行业一样能获得运转，也就稀释了商品房市场的地位。

从这个角度看，楼市风向已经变了，房子不可能贵如黄金，但考虑房产贵重与否也有城市的区别。对此马光远也对此前观点改了口，经过重新定义后，虽然依旧看好房子投资，但他提出“3个20%”定律，即20%的城市、20%的房企和20%的房子适合投资。

房说君有话说，总之，大城市的好房子未来价格还有上涨空间，但要同时具备人口流入、品质好的特点，相反，如果没有厚实的人口和经济支撑楼市，房价拉再高也会成为泡影。

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