苏州楼市真的下跌了吗（深度分析苏州的买房逻辑）

我是乐居君，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。以下购房问答来自知识星球“苏房乐居乐居君”的部分近期问答精选（已隐去提问者关键隐私信息）

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首次置业底层逻辑

提问：乐居君你好，准备在苏州工作买房，首付能拿出100万，买到哪里比较好？我和我女朋友都是985硕士，我是计算机相关专业，女朋友是生物专业，估计我两个工资加起来有25k左右，想买个相对大一点的房子，方便双方父母来住。

乐居君：首次置业，我们可能要看一个大逻辑，先板块，再社区，最后产品。而不是被产品打动忽略了更重要的板块。

板块就是一个房子的区位、配套、学区、交通等大的内容，这部分基本都是政府投入和建设发展，是政府过往持续的投入和积累的结果，好的板块不是某一个开发商所能决定的，一个开发商一个项目再好，如果所处板块能级相对弱，房子未来的保值（抗跌）或增值大概率都会跑输能级高的板块（钱多任性，不考虑未来保值、置换的，只买自己喜欢的，此条略过。当然，具体项目还要具体看，一个好板块的“差”社区，也可能跑输次级板块的优质社区。以上大逻辑主要是针对社区和产品差异不是特别大的楼盘，板块选择优先于社区和产品）。

所以选房，最好结合自己的预算先从大的方面考量，看看哪些板块可能符合自己或家庭的要求。

初步框定板块后，在板块内考察新房和二手房。同板块新房在产品力、社区定位和物业服务上更可能占优，二手房现房优势及配套更成熟。（同板块内二手房的价格有可能比新房高也可能低，主要是板块特点和政府限价导致的，有学区溢价的板块，二手房比新房单价高；缺乏学区溢价的，新房比二手房单价高。比如园区湖东、新区狮山、平江新城的二手单价远比新房高，相城和吴中一些板块的新房单价明显比二手高）

理论上，新房和二手房都有很多小区可以挑选，整体上是建议选择品牌开发商、房龄新、物业服务好的社区，短期内房屋本身可能看不出太大差异，但时间愈久，好物业高品质的溢价愈高，小区的价格也会拉开差距。

过往的经验中，我们经常可以看到同一板块配套完全相同的社区，相同或者开始差距不大的买入价格，若干年后，价格拉开不成比例的差距。

最后是产品的选择，高层小高层or洋房、精装还是毛坯、房型房间数功能性、面积尺寸、楼幢位置楼层、具体不利因素等。这时候会有更多的个人或家庭喜好、差异化需求、侧重、敏感或不敏感因素等。

接下来我们看看有哪些板块和项目选择。

300-350在苏州可以选择的房子太多了，无论新房还是二手。除了园区核心和新区狮山，其他主流板块都可以随意挑选了，而且这些主流板块的新房多是：地段是在各个区的较核心、房子是100-115平左右的三房两卫精装修。

除了新区科技城和园区高贸新城、青剑湖无地铁，其他板块都是近地铁的。按照苏州的地铁进度，除了目前在修建的6/7/8/S1号线会在2024年底前陆续通车，其他所谓的苏州规划的地铁线路都还未正式向国家申报，从申报到审批通过到招标开工到修建完成，起码要6-8年的时间，所以9号线以后的线路，如果一切顺利，预计要2030年前后通车。

对于首套房，可能有几个方面要考量进去：

1、未来5-10年大概率会置换，哪怕不置换，作为个人资产也要考虑房屋的资产属性，所以房屋的保值升值（或抗跌）和以后是否好出手要考虑；

在苏州，地段区位配套比较接近的不同板块，学区溢价明显（或者抗跌属性），而且深深影响着很多的家长们。相城、吴中很多地段区位是相当好的，但学区预期低，所以会有很多家庭刚买房的时候用不到学区不太在意，到孩子读书时就会置换“逃离”或者再买学区房（也有家庭会选择读私立，幼儿园到初中12年读下来，成本也不低，还有很重要的是高中只能在自己区读，理论上少了园区新区姑苏很多所四星级高中的选择机会）

按这个维度，最好选择园区、新区和姑苏，然后是教育新起的相城高铁新城、吴中太湖新城（新区科技城和园区高贸新城无地铁先排除，此外高贸新城是挂牌星海教育集团，到短期内生源更新会很缓慢，周边老旧社区太多。生源和师资教育体系对成绩的影响同样重要。）

园区二手房可以筛选下独墅湖高教区、青剑湖的商品房社区；新房目前青剑湖没有，独墅湖高教区可以看看中海独墅云著，优点是这个板块未来不会缺产业人口，也临近地铁，缺点是目前的城市界面以及因为被外围一大圈拆迁房包围，未来学区可能很难突破。

新区狮山地段核心，300-350万要么选择二手房次新商品房的两房，要么可以看看星河盛世的113平三房两卫精装三大件，缺点是这个社区所有的113平全部临高架。

姑苏平江新城的新房和二手房都可以选，各有明显优劣势，需要根据自己需求和喜好侧重来权衡。平江新城是个特点不突出，但各方面都非常均衡且靠前的板块，上限没有园区和狮山高，但下限会比较高，随着城市的日益饱满和人口密度增大，这个板块的威力可能会更加显现出来。

高铁新城和太湖新城，苏州多中心发展战略的成果，长远来说不会差，但因为“地域辽阔”，可能需要更长时间，远离主城，目前地缘性置业群体为主。学区方面，因为是政府重点打造和要卖地的新城，各自还是引进了一些名校，也有一些成绩，最大的局限是只能区内考高中，一个区域的教育进步不是一天两天能立竿见影的。其中，太湖新城的新房起步产品在115平左右及以上，起步总价也最高，350万左右，从各个方面都可以看到这个板块的高起点高规格，产业目前比较薄弱，也是被“攻击”最多的点，作为苏州新城里规划最宏大，起点规格最高的，以后是否会有虹吸效应，拭目以待。目前的置业群体几乎清一色自住需求，且以周边地缘客群为绝对主力。

2、未来工作可能会调动，最好是近主城，到哪里都相对方便的。

从这个角度，近主城便捷各区的有新区狮山、姑苏平江新城、相城元和、吴中城南，还有相城陆慕、吴中木渎、尹山湖等。相城和吴中只考虑自住，是很好的选择。

如果要兼顾学区，那就新区狮山和姑苏平江新城。

3、业主群体（社区圈子），是否考虑未来和邻居会有些互动，或者参加些社区活动，多少会影响到居住体验。

新房的社区开发理念更新、起步面积段更大、产品功能更强、物业服务更好，基本是人车分流且车位充足、100-115平的三房两卫精装三大件南北通透户型、多是智能社区，少部分还配置有会所或架空本泛会所，可以给家庭生活带来传统社区没有的延展。

还有一点是新房的优势，新房几乎都是精装交付，不但售后简单、很少装修噪音装修污染，更重要的是很少有群租，二手房绝大多数是毛坯房，有一定比例房源是交给二房东打理，做成隔断群租。

300-350万可以买不错的房子了，虽然房产已经不会像以前那样普涨，但分化还是日益明显，买错房的成本也挺高。

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购房选筹

提问：乐居君苏州400万想买四室二手房选哪里？苏州400万想买四室二手房选哪里？最好地铁边的。首选姑苏、吴中、园区。预算400万，只想考虑四室，首付250万左右。

乐居君：园区青剑湖建屋青湖丽苑星湖客，青剑湖是主打低密宜居，青湖丽苑位于青剑湖核心位置，出门即商业和文体中心，三面环公园环湖，区位上，这个项目在青剑湖极佳；

姑苏劳动路万科金品家园，姑苏新区核心交界处，距离苏州人民政府2公里（直线一公里多），地铁自驾通达全程，万科物业和小区公区景观绿化可圈可点；

吴中颐和湾花园，一个纯改善次新社区，最小140平起步，位于吴中老城核心，距离吴中区人民政府一公里多，社区自带会所和图书馆；

以上社区均有140平左右4房产品，总价400万左右。

这里只讲优点。相对的优点和缺点在每个人每个家庭心中的份量不完全一样，没有“完美的房子”。

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园区胜浦板块

提问：95后考虑定居苏州，考虑学校，预算有限，园区胜浦怎么样，求大佬解惑 ?

乐居君：高贸新城也是挺受关注的一个板块，甚至在一些表达中被称为四大新城之一，这里要纠正一下，苏州一核四城是2012年正式提出的，正式拉开苏州多中心组团发展的大局，分别是东部园区综合商务城、北部相城高铁新城、西部新区生态科技城、南部太湖新城（吴江吴中），而高贸新城只是园区的一个模块而已，所以如果把高贸新城上升大片四大新城的高度，会发现在定位和规划上与其他新城是明显不在一个层级和量级的。这就像用平江新城来代替一核的姑苏一样，姑苏还有沧浪新城和金阊新城，更有古城区。

高贸新城是2019年提出的，是2019年苏州自贸区成立，自贸区的版图也就是苏州工业园区的版图，北部是阳澄湖半岛旅游度假区，中部是金鸡湖核心商务区，南部是独墅湖科教创新区，东部是高端制造和国际贸易区，东部也就是现在主要的高贸新城概念的由来。所以我们看，除了高贸新城在自贸区落地后被“提出来”，其他自贸区模块更多的是在园区原有规划上继续发展，当然高贸新城也是有实实在在的新规划和投入。

既然大家把高贸新城与置业做了强关联，那我们就看下高贸新城到底会带来什么？同其他新城板块有哪些优劣势？

先看看多高贸新城的依据：

1、“园区”。园区这些年发展的太好了，园区的规划和落地及营商环境确实很优秀！所以在园区如此强大的背景和光环下，再加上有一大批人实实在在享受到了园区红利！所以很多人对园区是充满信心和向往的，爱屋及乌。依据一是园区的兑现能力；

2、高贸新城定位起点高，是国家级“自贸区”，定位高端制造和国际贸易，未来产业可期。

3、园区湖东房价很高，此新房动辄五六万，而高贸新城离湖东新核心奥体也不过六七公里，价差大，有外溢和上涨潜力；

4、星海教育集团挂帅，将胜浦中小学纳入星字头学校。对于看重学区的家庭，星海号召力巨大；

5、未来有地铁规划。

那高贸新城有什么相对的缺点呢？

1、 首先高贸新城只是园区的一个“模块”，他是没有自己独立的大配套的，大商业、三甲级医疗、大交通都是依附的园区，要到园区湖东去消费。目前板块内只有9块居住用地，已经在售和拍卖6块，如此规模及周边厂区和胜浦老镇环绕，城市界面很难有大的改变，只是一个集中居住区。

2、 高贸新城的区位和园区有明显的割裂感，这主要是因为园区湖东和高贸新城之间是工业区，一路都是工厂厂房，还有高贸新城的定位是高端制造和国际贸易，再高端也是制造业，就像浒墅关新区那一带也有很多工厂企业，但浒墅关很难成为高端居住区，房价上限明显；还有张家港的保税区，周边的房价甚至较低，真正有购买力的群体还是会回到核心区大配套的板块。

3、 高贸新城的区位、配套和交通决定了客群主要是地缘性客户和地缘性改善客群及享受到园区红利或被园区光环吸引的投资客，交通位置上很难辐射到其他城区。首先，无快速路通往胜浦，也无可见的规划，离中环东线5-6公里；其次，地铁有远期规划，这远期规划其实只是苏州市的城市规划，离国家能审批通过相距甚远，按2021年地铁新线路申报的发改委要求，在已通车的路线客流量未达标之前不得申报新线路，苏州3、5号线客流量远不达标。包括苏州官方网站答复的一号线延伸“有规划”，发改委未审批通过前都是地方规划。此外，1号线延伸站点离胜浦最近的在现代大道时尚舞台，离项目约3公里，这个距离已经不是真正意义上的地铁房。

4、 学校呢，学校两方面比较重要，一是师资和教育体系，二是生源。星海挂帅确实给大家一些预期，但从公开的文件来看，也只是个别领导和骨干教师做轮岗，并不能做到大面积轮岗，整体轮岗调动也不现实，这样的挂帅和形式轮岗能有多大作用呢？再者，生源短期内难以改变，原星浦学校实在普通。整体教育的提升和生源的更新可能需要很多年，因为目前在售及待入市的土地项目整体交付还要四五年，且生源并行会一直存在。

5、 和其他中心城区相比，胜浦高贸新城更像一个区级别的，其他中心城区是市级别的，一个是乡镇感比较强，一个是繁华现代都市。

先说这么多，结论，除了地缘性自住客群，不推荐！

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姑苏学区房

提问：苏州姑苏区工作，刚需400W左右，在姑苏区买那些小区呢?

想要立达或者振华的学区，有哪些推荐的小区吗？或者有必要去其他区买房吗？

乐居君：最主要的一点现在姑苏的初中都是共享施教区，即立达中学和沧浪中学是一个施教区，振华中学、苏州第一实验中学、景范中学是共享施教区，意思就是你没有百分百的可能一定上振华和立达，一定的几率去上沧浪或者苏州第一实验。

相对于振华的学区房来说，立达的房子会新一些，小区质量更高，振华的学区10年以后，或者00年以后的房子都算新房子了。

立达的你还可以选择世茂小区比较新。

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