运河新城的缺点 东部新中心和运河新城

合肥市目前是以骆岗公园、东部新中心、西部运河新城、大科学装置集中区和新桥科创示范区等五大片区为重点，推进城市协调发展。

其中骆岗公园无疑是大家心中的白月光，新桥科创示范区虽然有各项高配，但离主城区有一定距离，大科学装置集中区属于“国之重器”集中布局，剩下的东部新中心和运河新城最接地气、适合于大多数普通人，所以受到普遍关注。

而东部新中心虽然与滨湖中心、天鹅湖中心、老城中心一起被定位为合肥一级城市主中心，但因为和运河新城的房价同属2万以下的区间，也经常会被拿来比较，今天我们来聊聊这个话题。

东部新中心是在2016年1月的合肥“两会”上，提出建设合肥东部新中心的倡议，同年《合肥东部新中心概念规划暨核心区城市设计》完成评审。但因为存在污染土壤治理修复、大量征迁工作等原因，一直进度比较慢。

所以2020年2月份，瑶海区提出《瑶海区产业转型发展三年行动计划》发展规划，明确指出加快推进合肥东部新中心建设，并获批全国首批城区老工业区搬迁改造试点区，立争经过三年努力，基本完成国家级老工业区搬迁改造试点各项工作。

同时也加快了发展速度，以过去的2021年为例，投资198亿，321个重点项目，固定资产投资全市第一，完成概念规划暨核心区城市设计和17个专项规划编制，一批市级优质公服项目落地。

在楼市当中，虽然东部新中心是横跨包河、瑶海肥东三个区域，但三分之二在瑶海，核心区也在瑶海，所以基本上东部新中心=瑶海了，属于一个低开高走的局面。

虽然热销盘伟星东新壹号的案名是壹号，实际上东部新中心更早的新盘供应在周谷堆批发市场周边，其中又以伟星玖玺台最为知名，但是因为周边环境存在不可忽略的劣势，东部新中心的光环也没有起到作用。

所以今年供应的伟星东新壹号和保利时光印象算是拉开了东新楼市的序幕，不过时光印象因为同样存在环境、配套的劣势，市场变现不佳，只能由东新壹号扛起大旗，两千人登记带火了东部新中心和接下来的土拍，提升了瑶海区的热度，打破了不少人 “瑶海就不好卖”的固有印象，开始重新审视瑶海区和东部新中心。

运河新城与东部新中心的城市中心定位不同，属于城市副中心片区，2013年肥西小庙整建制划归合肥蜀山的时候，主要是为了承接蜀山区科技成果转化，加快推进合六一体化进程，中间5年时间基本上没有什么发展。

2018年运河新城概念正式提出，2019年合肥运河新城落户城西，运河新城概念性总体规划及核心区城市设计项目逐渐展开，2020年正式开启土拍大建设，其中以心湖为界，西侧以回迁安置房为主，东侧的核心区以住宅、商业、学校为主。

运河新城更多的还是属于产城融合示范区，高新区、运河新城的各类产业园分布与核心居住区周围，产、住分开规划，没有出现工厂区、居住区分布在一起的情况，居住和生活在居住区，工作在产业园区，实行真正的产城融合。

在楼市中，运河新城属于高开低走，2020年运河新城拉开土地供应的序幕，也就是高速、龙湖、方远和上坤四大金刚，在2021年合肥实行公证摇号后，上坤云栖麓作为首批登记、运河新城首个上市楼盘，直接触发摇号，让运河新城以一个新区一跃成为合肥最热门的板块之一，随后各个楼盘更是以高首付屡屡触发摇号。

但是随着21年下半年整体市场下行，各盘纷纷降低首付比例、不再摇号。到了今年整体市场因为…进一步遇冷，加上运河新城短短一年半供应了12个楼盘，地缘性客户消耗量大、土地供应也没有考虑到市场变化多次流拍，导致板块短期内热度和信心进一步降低。

从土地供应可以看出来运河新城一个鲜明的特点：快！在2020年底踩盘的时候，板块内还是一片荒地，一年之后已有29条市政道路完工，2022年已经基本完工道路8条，计划全年完工道路25条，续建道路29条，新开工道路7条，目前核心区的道路大多数已经通车。

缘何如此？在今年8月发布的“科大硅谷”建设实施方案可以找到答案。我们看到先期规划建设“一核两园一镇”均是以新型研发机构、公共创新平台、科技型企业为主，由此会带来大量的居住需求。

单以运河新城核心区周边来说，工投·蜀山慧谷环境产业园已建成、安徽智能软件产业园、泰禾卓海人工智能生产基地、“中国环境谷”、环科企业港、阳光电源零碳技术（智慧能源）中心、科大讯飞小镇等也在建或即将启动建设。

居住用地稀缺、以产业为核心的的高新区显然无法满足未来大量的产业人口居住需求，只有往西到运河新城来承接，开发速度不得不快。

地理位置的不同也决定了两个板块的购房者其实大不相同，东部新中心位于主城区，有地铁、主干道众多，交通便利，辐射面很广。就像班长之前5月踩盘东新壹号写的文章，有地铁、和平小学新本部、临南淝河，很难不吸引附近工作或者有改善需求的购房者，而且东新的毛坯限价、伟星的三成首付也都很务实，更是加分项。

东部新中心目前已完成第一批次马合钢地铁6号线站点等3个地块出库、马合钢东南及铁路专用线等3个地块场内修复。第二批次马合钢中部片区A、B、C地块治理修复已进场施工，氯碱化工东一A、B地块治理修复即将招标，即将进入高速发展期。

而运河新城位于合肥西部，高新区尚属于一个新区，运河新城更是属于一个全新的新区，虽然规划的地铁，但是距离开通还有相当漫长的时间。所以运河新城的受众更多的附近工作的年轻人，客群偏窄，后期主要的信心来源于产业发展前景，产业强、运河新城则强。

目前运河新城也在推进教育、公园绿地、体育文化、医疗卫生等公服设施配套项目建设，如五十中天鹅湖教育集团运河新城校区、西园新村小学南校教育集团运河新城校区也引发了很多热议，汪心塘（即心湖公园片区）周边土地整理工程招标计划发布，也标志着运河新城心湖片区建设即将正式启动。同时核心区还有个优势在于无回迁，商品房小区也以小高和洋房居多，密度不高，也比较纯粹。

所以东部新中心与运河新城的定位完全不同，东部新中心属于城市主中心，运河新城属于城市副中心片区，走的产城融合的路子，一东一西，受众并不相同，也就不存在选择问题了。

最后，希望两个区域都能成为合肥这座中部城市皇冠上耀眼的明珠！