农产品国际贸易中心（）

第一部分、总论

一、项目名称

******农副产品全球采购中心

二、项目拟建地址

该项目在**市新建县望城新区，南邻赣江职业技术学院，东临昌樟高速公路，距**西火车站1公里，与320国道相距2公里。该地点交通条件满足对外辐射的物流项目建设。

三、项目承办单位

******农副产品全球采购有限公司

六、编制依据

1、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》；

2、商务部《农村市场体系建设"十一五"规划》；

3、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》；

4、国务院《物流业调整和振兴规划》；

5、国家六部委《关于加快农副产品流通设施建设的若干意见》；

6、《江西省人民政府关于加快流通业发展的若干意见》；

7、《江西省国民经济和社会发展第十一个五年规划发展纲要》；

注：干货调料为泡货，市场没有统一计算交易量。

（3）经营特点

1）洪城大市场副食交易区设施陈旧，但其设计形式基本可以满足交易要求，多年发展，第三方物流发展相对成熟，也成为商户赖以经营的条件。

2）洪城大市场东侧、干货调料交易区内已经有占地面积为2万㎡成熟的物流作业区，其中有120余家小型第三方物流公司。主要为市场内商户发往江西省其他地级城市，实现该市场对周边城市的辐射。 市场与物流公司形成互相依存关系。

3）干货调料区与其他专业市场分开。因干货调料有味且一般为初包装。把其单独设置交易场所有利于提升整体市场形象。

（4）小结

经过多年发展，洪城大市场已经发展成为年销售额350亿元的综合性批发市场。成熟的销售网络和完善的配套设施使洪城大市场发展成为竞争力强、辐射面广的批发市场组合体。

洪城大市场地处洪城路南，现在已经成为相对繁华地段，随着城市的发展，存在搬迁的可能。

3、**水产品综合批发市场

（1）市场概况

**水产品综合交易批发市场北有码头，赣江大桥斜穿而过，南有商铺，夹于洪都北大道与扬子洲路之间，30 余米宽的富大有堤公路横亘其中，区位优势明显、配套设施齐全。水产批发市场分码头和商铺两区，商铺区按规划分为海鲜区、淡水产品区、干货区、美食街、综合服务区五个功能区，停车场、冰库、垃圾站等基础设施一应俱全。水产码头是从滕王阁附近的**水产市场整体搬迁过来的。开业以来，销量增加了五成以上。

（2）数据统计分析

（3）小结

**水产品综合批发市场位置优越，交通便利，靠近市区，可以满足**市90%左右的水产品需求。南部商铺有300余个店面，现在营业商户有150余户。水产品经营业务逐渐成规模，但还有一半的店面处于关门状态。根据了解，**深圳农副产品中心批发市场曾到该市场拉拢水产品商户，但没有成功。据分析，**市水产品经销户在200户左右。

4、**肉联厂

（1）市场概况

市场座落在井冈山大道**肉联食品集团公司内，连接着国道和市区主要道路。**市肉食品交易批发市场占地面积 1.32 万平方米。现有一级批发商 220余户，经营的品种有肉类、家禽、海产品、水产品、调味品五大类几千个品种，是全省目前规模最大的肉食品交易批发市场。

市场以**肉联食品集团公司 12000 ㎡高低温冷库和铁路专用线为依托，市场交易产品辐射全省各市县和省际周边城市。已成为全省肉食批发交易中心和肉食品集散地。

（2）市场数据统计

收费模式

：装卸费用为 12元/吨。

（3）小结

**肉联厂位于市内，采购商进货方便，同时也造成商户大型车辆进市受限。现在**肉联厂与所在区交通局共同为冻品运输车辆颁发了通行证，允许其在固定线路上通行，该情况说明，大型批发市场位于市区已经受到道路交通限制，其搬迁也是历史必然。

市场内商铺从最初的 90 余户发展到今天的 220 余户，为近两年扩建而成，也彰显冻品市场发展迅速。同时，冻品商铺与冷库在同一院落，厂方制定一些不合理政策迫使商户使用厂内冷库，从而造成该市场冷库租金高。该问题也造成一些商户对市场管理提出异议。

5、**水果批发市场

**水果批发市场现已搬迁，已改造成汽车零配件市场。但其整体建筑结构没有变化。老市场有水果门面300余间，其中普通商铺180间，香蕉房和其他商铺共120余间。该数据可以与**深圳农副产品批发市场的水果交易区的铺位数量进行对比得出农副产品批发市场商铺增长趋势。

6、总结：

注：1、因副食、干货调料没有具体吨位数据，故总吨位合计中吨位数据部包含副食及干货调料。

2、新地冷库只存储货物，没有经验门店，且冷库储存货物均从冻品市场销售。故冷库没有交易额。

**农副产品批发市场整体处在大型综合批发市场发展阶段。现在多数市场发展比较成熟，基本满足**市民对农副产品的需求并初步完成对周边地区的辐射。 由于**交通等物流条件好，其对周边地区的辐射能力已经发展到较高水平。现在各个市场具有自己专业市场，市场间无激烈的竞争关系。

五、**市农副产品市场产业发展及制约因素

江西地区的农副产品批发市场中，以**市农副产品批发市场发展最快。尤其是近十年随着华东经济发展速度不断加快，**经济发展也逐年加快。由于**市近年本地人口和流动人口增速很快，城市农副产品消费量也大幅提高。原有很多市场规模都很小，一般都在100亩以下，再加上城市建设规划速度加快，很多市场脏乱差的现状都需要改善。所以一大批市场面临改造、搬迁、扩容的问题。当地一些市场抓住机会进行了扩容、改造，也有些市场直接拆迁分流到其他市场；在农副产品批发市场面临变革和洗牌的过程中，也出现了一些新鲜投资血液，涌现了一批新市场。******农副产品全球采购中心的建设，标志着**已经成为东南与华中地区农副产品的集散中心，并向着农副产品全球贸易的方向发展。

**市农副产品批发市场虽然发展很快，但是依然存在很多问题。大部分市场在管理和经营模式上较落后，已经不能满足经济发展的需要。由于受市场建设期较早、城市扩张快等诸多因素的影响，这些市场的发展面临诸多问题，亟待整合、提档与升级，以下问题制约着**农副产品市场的发展：

1、面积狭窄，市场规模偏小

几家主要的农副产品批发市场面积都不大，平均建面不超过5万平方。受规划影响，各个市场周围已经没有可供市场拓展用地，发展空间不足。

在众多市场中，称得上综合经营的市场屈指可数，绝大多数市场基本都为专业性市场，年交易额都不高。

2、市场简陋，配套不足

大多数市场建设年限较长，市场功能单一，基本以农副产品交易为主，地面坑洼不平，仓储加工配送、综合服务、商业配套严重不足，有的市场也有部分配套设施，但已经极为陈旧，基本失去应有功能。

3、影响环境，阻碍交通

**市近几年城市改造速度加快，原来规划在城郊的农副产品批发市场，目前已经是人口稠密、交通压力很大的城区，大多数市场受面积不足的影响，市场客货混流现象普遍，车辆通行速度慢，市场内严重拥堵，严重影响市容与交通。

4、交易方式落后，信息化水平不高

市场信息系统不建全，大多数市场推行电子交易不成功，经营信息的统计发布工作流于形式，交易手段以对手交易为主，市场对交易的过程不做任何参与，基本是只负责开单、收手续费或收取租金。

5、市场管理水平不高

市场商品检验检疫工作不到位，有些市场基本处于空白状态，食品安全得不到保证；不少市场卫生状况较差，垃圾遍地，污水横流；大多数市场管理人员水平较低，管理理念还停留在传统市场管理上。

六、**市物流发展规划及现状

1、**市物流企业发展状况

目前，**市现代物流业正处于起步发展阶段，总体规模较小，发展水平较低，但发展潜力巨大。以2005年**市物流成本占GDP12%计算。2005年，**市物流成本将达到200多亿元。全市从事物流的企业（含货运信息部、货物托运部）共计800余家，规模大多为中小型，分布在城区及城区的周边，主要提供货物运输、储存、保管、中转、配送等服务。按专业程度分为以下二类：

（1）专业物流公司（仓储、运输、综合服务企业）50余家，其中：基本符合现代物流概念的物流企业，现有20多家，如：江西省**商业储运总公司、江西省物资储运总公司、江西交远物流有限公司、兴发物流（**）有限公司、江西长运物流有限公司、江西京九物注有限公司、江西邮政物流有限公司、江西省外贸储运公司、**洪城大众货物运输有限公司、华宇物流、中远物流江西分公司等。

（2）货运信息部、货物托运部750余家。主要集中分布在以下几个地方：⑴依托洪城大市场的货运信息部、货物托运部有540家，集中分布在天浩物流有限公司（交警停车场内50户）、洪大物流有限公司（洪城大市场停车场内50户）、金润物流、联信市场广场（150户）、洪城大市场南端（135户）、工贸一村（150户）等地。⑵挂靠城南兴发物流园区的货运信息部、货物托运部大概有160家。⑶紧临国道的京山物流的货运信息部、货物托运部有50左右。

物流企业从性质上划分：1、国有物流企业，如：江西省**商业储运总公司、江西省物资储运总公司、江西省外贸储运公司、江西邮政物流公司等；2、改制企业或股份制企业，如：江西长运物流有限公司、江西京九物流有限公司等；3、中外合资企业，如江西交远物流有限公司等；四是民营企业，如兴发物流（**）有限公司、**市洪城大众货物运输有限公司等。

**市物流企业按国家2005年5月1日实施的GB/T18354-2005标准划分，有以下三种类型：1、是运输物流企业，2、是仓储型物流企业，3、是综合服务型物流企业。我市物流企业多为单一从事运输或仓储的服务，但随着物流业态的发展，有条件的企业，已经在从事为客户提供运输、货运代理、仓储、配送等多种物流服务，根据客户的需求，为客户制定整合物流资源的运作方案，为客户提供契约性的综合物流服务。

2、**市物流业存在的问题

**市现代化物流业处于起步阶段,存在的主要问题：

（1）是对现代物流理念的认识较肤浅。

（2）是物流服务企业规模小，发展水平低。

（3）是大多数物流企业提供的仍然是仓储、运输等单项服务。

（4）是企业物流管理社会化、专业化、现代化水平较低。

（5）是信息技术在物流领域的应用程度还不高，物流业专业人才匮乏。

3、**市发展现代物流业的条件和优势

目前，**市具备发展现代物流业的诸多条件和优势。

（1）地域优势强。**市位于东南沿海腹地中心，是我国长江三角洲、珠江三角洲、闽南三角洲进入内地的重要中转地之一，是京九铁路中段最大中心城市。

（2）交通基础好。我市航空、公路、铁路的基本建设初步构成了**市发展现代物流业的立体交通基础。昌北机场与国内20多个城市通航；以**市为中心的"米"字型高等级公路干线网已经建成，**市铁路已经与东北、华东、华南、华中、西南等形成了连接网络，在建的白水湖国际集装箱码头可用1000吨级货轮沿赣江入长江至上海港。

（3）市场潜力大。随着**市经济发展速度的不断加快，工业园区建设和现代制造业的发展为物流业提供了庞大的市场需求。

（4）**市招商引资增长幅度大。近几年来，**市大力发展开放型经济，国内外知名工商企业也纷纷进入**。综上所述，**市物流具有巨大的市场潜力，可吸引现代物流企业投资**。

4、**市现代物流业的工作目标

**市物流业的发展要以培育和完善"结构合理、设施配套、技术先进、运转高效"的现代物流体系为目标，发挥区位优势，努力构筑以政府引导和宏观调控为主的政策平台；提高物流基础设施结构合理，配套设施；以具有较大规模、较强竞争能力的市场主体平台，积极扶持和发展产、学、研一体化的第三方物流龙头企业；规划建设现代物流产业园区和功能性物流配送中心。初步建成功能健全的物流信息平台和物流运输平台，逐步形成四个区域性综合型物流园区和一批综合型物流中心及配送中心，初步建立以大型物流园区为核心、以综合性及专业性物流中心为节点的现代物流体系框架。

近几年，通过充分整合和优化配置**市现有的传统物流企业的土地、人才、业务网络等资源，结合**市交通条件，努力实现现代物流业健康起步，各物流中心基本建成，为现代物流产业发展奠定基础；物流成本占**市GDP的比重下降2-3个百分点；扶持和建立1—2家业务辐射整个中部地区的大型第三方物流企业。

到2010年，初步形成以现代物流产业园区、功能性物流中心和多层次配送中心为节点的现代物流框架，形成"结构合理、设施配套、技术先进、运转高效"的现代物流体系，使**市成为我国中部地区现代物流业的重要枢纽；物流成本争取再下降3-5个百分点，做大做强2—3家辐射全国范围的第三方物流龙头企业集团。

第四部分、项目选址与项目建设方案

一、项目选址

该项目在**市新建县望城新区，南邻赣江职业技术学院，东临昌樟高速公路。

项目距**西火车站1公里，与320国道相距2公里。该地点交通条件满足对外辐射的物流项目建设。这些无疑使本项目在物流交通运输上占据优越的条件，是项目物流配送中心运营的大前提。已经开通的高速公路有：**至九江 (简称昌九高速)、**至樟树 (简称昌樟高速)、 温圳至厚田(简称温厚高速)、 昌北机场专用公路（简称机场高速）和梨园至温圳 (简称梨温高速) 等高速公路。完善的公路网建设，为建设农副产品物流项目提供了发展条件。

该项目选址依据以下原则进行：

1、适应性原则——该项目选址与**市对物流园区及农副产品批发市场的未来规划和相关政策相适应，与农业资源分布与需求相适应；

2、协调性原则——在选址过程中把农副产品物流网络作为一个大系统考虑，使园区的设备在地域分布、物流作业生产力、技术水平方面互相协调；

3、经济性原则——项目在选址过程中严格依照经济性原则，在即合理又经济的区位和良好的交通相适宜的地方选址，保证项目建设、运营和物流成本的最优化。实现未来发展的可持续经济性；

4、战略性原则——选址过程中，既考虑全局，又考虑长远。遵从局部服从全局，当前利益服从长远利益。既考虑了目前的实际需要，有考虑了日后发展的可能。

总体而言，项目选址是科学的，是符合实际需要的，也是符合未来产业发展的。

二、项目建设方案

本项目开发体量超大，为保证项目开发的可执行性和持续性，计划分期开发。

本项目主要建设内容包括:

1、新建用房

主要包括交易、配送、仓储、商业、办公、服务、住宅用房等。其中，交易、配送等用房按各专销区经营品类相对独立设置，各专销区内同时安排一定的商业用房；在公务服务区内集中设置管理、信息、检测、商务、住宿、餐饮、商业及其它辅助用房。

2、设施设备

主要包括信息系统、检验检测仪器、运输车辆等。

3、其他设施

包括停车场、道路及其它徐徐的配套设施。

预计本项目的客源主要有：

1、本采购中心内的管理人员；

2、本采购中心内的商户业主；

3、全国各地生产、采购企业进驻中心办事处；

4、看好市场发展前景的投资商。

从采购中心整体定位着眼，以市场为基础，配套公寓定位为：经营、生活一体的典范，为商户业主精心打造的复合型社区。

商务综合，包括：商务办公、会展、年会、商业会务、交流会、论坛、农副产品文化节等。通过全球采购中心的商务活动促进业内信息交流。农副产品生产加工企业借展会进行市场调研，相互了解，与同业者观摩、交流新技术，沟通专业信息和协商合作等。商务活动具有极强的交易功能。企业通过商务活动争取到专业观众，拿到订单，开拓市场，进行形象宣传。

加工配送，包括：农副产品仓储、冷藏、加工、配送。通过加工配送活动，满足超市、二级农贸市场、机关企事业单位的团体采购跨区域采购需求，减少流通环节、降低流通成本，闭环流水配送作业，实施全程监控。

三、建设进度规划

1、项目建设期

按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目将严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。根据以上要求，并结合实际情况，项目建设期拟定为5年。

2、建设进度计划

项目建设进度计划内容包括项目前期准备、工程勘察与设计、土建工程施工、仪器设备购置、公共用房装修、室外总图工程、竣工验收并交付使用等。

项目总体进度计划（单位：半年）

四、建设规模

本工程主要用房建设规模，根据项目定位及设计单位初步拟定的一期规划设计方案确定。新增设备设施根据需要合理配置。

第五部分、项目技术方案

一、交易流程

经销商货物进场到达门径系统时，首先要出示进场货物的质量安全证明并申报货物品种及数量，经保卫部核实质量安全证明真实以及申报货物品种数量与实际相符后，准许通过，并将相关数据录入采购中心网络系统。

当经销商无法出示商品质量安全证明时，严格禁止商品流入市场。

如申报商品品种数量与实际不符，查明原因后视情况决定，恶意逃避市场费用者禁止入场。

商品进入采购中心后，必须运至指定店铺内或指定位置堆放或销售，不可占用通道或消防出口等位置。

交易完成后买卖双方在交易结算中心进行统一结算。

结算完成后商品由指定的通道路线搬运到装货车区域，不得随意占道造成商铺区和仓储区的拥挤及其他不安全因素。

卖方交易流程

买房交易流程

由于市场中不使用现金交易，全部采用一卡通IC卡结算，所以买方也必须在办理完IC卡后才可交易。

买方选好商品以后，由卖方持IC卡在一体机处称重，并通过电子信息系统在信息终端记录下和IC相匹配的交易信息，之后买卖双方持IC卡在结算中心刷卡结算，完成转账和交易。

在门禁处买方刷卡显示交易内容后即可离开。

二、仓储冷藏

冷库中心拟定选用高架库货架，高架库货架包括货架和托盘，托盘采用木质托盘。货架间距需满足升降车和电瓶搬运车的运输要求。

地面采用金刚砂耐磨地坪技术，可以起到很好的防尘及防沙作用，单位面积承重5吨/平方米，可以满足各种货物的存放及货架的安装需求。配有活动层式货架，采用叉车机车配合作业。

同时冷库将分为存储区、理货区、出货暂存区全功能作业，并统一并入信息系统网络，由专门的仓储信息系统管理。

冷库区的中心设备主要有运输冷藏车、高架库货架、夹包机、监控系统、高度调节板凳。作业设备主要包括电瓶升降叉车、电动托盘叉车、液压手动叉车及夹包机等，另外还需要配置普通货架、手拖车等辅助设备。

与冷库相配套的信息系统设备包括监控系统、计算机、出入库工作站、通讯模块、打印机、条码阅读器、通讯装置、数据库以及仓储管理软件等。

冷库建成后将根据所存放的物品，选择确定库内温度，其中保鲜贮藏库主要用于蔬菜及水果的保鲜及冷藏，温度控制在 5℃～-5℃；冷藏冷冻库主要用于肉类及水产的储藏，温度在0℃～-18℃之间；低温贮藏速冻库主要用于部分肉类水产的储藏及水产类产品的加工速冻，温度-18℃～-30℃。

三、信息系统

******全球采购中心信息系统建设主要包括：市场业务运行平台、信息采集发布平台、物流配送平台以及信息基础平台。

· 信息基础平台：信息基础平台是整个全球采购中心信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。

· 市场业务运行平台：是对市场综合业务的管理，包括电子结算系统、综合管理系统、农副产品安全可追溯及市场准入系统、电子监控系统，停车场管理系统，全场广播系统。

· 物流配送平台：引进先进的第三方物流管理系统，通过IT技术提高对市场内的仓库进行管理，对市场内的交易提供的运输服务进行管理，及时采集经营活动中的各种信息并及时有效的处理，增强经营机制和及时决策能力，控制经营活动中的人、财、物和进、销、调、存，提高现代化管理水平，达到全面提高经济效益的目的。

· 信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、LED室内显示屏和触摸屏信息发布系统、市场门户网站信息采集发布系统。

1、信息基础平台

信息基础平台是整个全球采购中心信息系统的基础工程，承担着整个网络构架，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。

信息基础平台主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。工程总共完成4000多个信息点、3000左右个语音点、200多个监控点。（具体数字根据现场情况来定）

信息基础平台是全球采购中心在信息系统建设完成后，开展各项业务的基础，采购中心的日常办公、交易、交割结算等主要的业务都通过该信息基础平台进行。采购中心的所有计算机、服务器、打印机、触摸屏与LED显示屏，都通过该信息基础平台连接成为一个整体。

通过建立统一的信息基础平台，提高全球采购中心的办公效率和管理水平，为市场管理者及交易用户提供更好、更便捷的服务。

2、市场业务运行平台

用于市场综合业务的管理，主要包括检验检测系统、电子结算系统、综合管理系统、电子监控系统、门禁管理系统、巡更管理系统、消费管理系统、停车场管理系统等。

（1）检验检测系统

在市场的进出口处建立检验检测平台，购置检测设备，配备专业检测人员，对进出入市场的产品进行产品质量检测、农药残留检测等保证进出入市场的产品质量安全。

为了保证农副产品的质量，积极执行市场准入制度，利用先进的计算机网络将农副产品的检测、检验结果实时传递到信息化系统中，管理人员利用信息系统可直接对销售问题农副产品的客户进行追查，可采取措施控制该客户进行销售，能从根本上保障农副产品的食用安全。

农副产品在进场销售前必须先到检验检测中心进行安全检测，工作人员对其进行检测后认为符合进场销售条件的出具检验检测合格证明 ，证明内容包括检测合格证明编号、商品所有者、商品名称、进场车牌号、证明有效期等信息，销售者持该证明向市场登记进场销售。

（2）电子监控系统

电子监控系统是一套完整、先进的全数字化网络视频监控系统，可以全面监控交易市场日常运行，对重点区域、重要部位进行24小时昼夜运转，及时掌握并迅速处理相关事宜，确保市场安全高效运作。同时通过数字记录设备把现场图像记录下来，便于以后查看、回放，为管理和保卫工作提供了确凿证据。

该系统主要包括以下功能：显示和浏览、控制、报警、存储、设备管理和测试、用户及其权限管理等。

电子监控系统的建立，为市场交易安全提供了有力的威慑作用，并能有力的将违法违纪行为在萌芽状态消除，同时在解决纠纷时提供录像证据，市场管理人员能远程在网络上进行实时监看交易现场。

根据进出口全球采购中心的情况，建成先进的全数字化网络视频监控系统，在全球采购中心局域网络的任何一个接入点，都可以通过电脑监看全部的摄像机视频通道，实现市场的全场监控。

（3）电子拍卖系统

电子竞价拍卖系统实现了农副产品的理货、质检、拍卖、结算、物流全过程的信息化管理，采用电子竞价拍卖系统交易，能够消除交易人为因素，激发竞买人之间的激烈竞争，使出让人获得最大利润，能够规范市场交易行为，体现了公开、公平、公正、诚实信用的原则。

电子拍卖系统主要包括：无线电子竞价器、接收器、拍卖车及显示大屏。电子拍卖系统中，在拍卖区域设置多个无线收发器，组成无线局域网；无线竞价器是一个主要的操作设备，使用方便，只有三个控制按钮，开关按钮、竞价按钮、拍卖区域选择按钮，灵敏度高，客户在拍卖区域任何位置都能轻松竞价。

系统分为两种类型：移动式拍卖系统和固定席位式拍卖系统。移动式拍卖方式还使用了拍卖车。轻便灵活，在拍卖区内可以随意推动，因此拍卖师在竞价过程中能近距离接触客户，活跃气氛。拍卖车上装有LED屏，显示当前竞价商品的信息。现场大屏可显示当前竞价商品的信息、竞价人信息及竞拍价格的变动。 拟定的电子拍卖流程如下：

供货：会员供货商在与拍卖中心签订长期供货合同后，可有偿使用市场提供的货位，会员应严格按照全球采购中心供货要求进行分级包装,将需拍卖的样品准备好，填写拍卖产品供货单，送至全球采购中心质检处等待质量抽检。

候检：全球采购中心质检人员按照会员供货单据信息内容,对其所供货品进行检查，项目包括：数量、质量、农药残留等项目，检查结果填写在供货单中检测结果一栏。检查合格的产品才允许进入候拍区等候拍卖，同时将供货单信息输入计算机。

候拍：经过全球采购中心质检后的货物,即由全球采购中心工作人员指定候拍区货位，货物送至等候区等候拍卖。

货品展示：在候拍区对货品进行展示，全球采购中心将对所有参加拍买的货物进行数码拍照，在拍卖大厅通过高清晰度投影进行播放，播放的同时还显示出供货商名称、货品的产地、数量、质量等级、包装形式、最小购买量、货品说明等信息，对货品进行较全面的宣传。

拍卖：货物样品按照电脑决定的次序依次经过传输系统通过拍卖大钟，由专业拍卖师主持进行货品拍卖，拍卖方式采用荷兰式拍卖。

竞买：每位承销商应先与拍卖中心签立承销合同,对于大的承销商，中心将提供专门的席位，普通承销商可持竟拍IC卡,进入拍卖大厅后，承销商可随意找一个座位，将竟拍IC卡插入桌子边的卡座中，这时桌子上的键盘、抢拍钮接通电源，承销商的编号自动在拍卖管理系统的计算机上注册位置信息，并检测拍卖器是否正常，在货品竞买过程中观看拍卖大钟所示的货品信息和价格，参照轨道上的样品和大银幕上显示的信息,控制拍卖器上的抢拍钮进行抢拍，抢拍成功，对讲电话接通，可在数字键盘上输入需要货物的数量，计算机将自动记录该席位的购买情况，拍卖结束后，承销商到交款中心划卡付款或交现金，完成购买过程。

提货：拍卖后的货品由承销商到候拍区验收、提货，有问题的货物可到质检中心投诉，由拍卖中心召集供货商和承销商，协商解决；未拍出的物品进入批发区，继续进行交易，由原批发交易计算机管理系统介入管理。

（4）一卡通系统

建立对进市场交易的农副产品质量用IC卡跟踪溯源的全程监管体系，市场实行持卡者信息、农残检测、车辆管理、交易结算、资金转帐、客户余额查询、门禁管理、巡更管理、消费管理一卡通，实现电子化交易。同时将相关信息存入服务器，系统可查询、打印各类统计报表，对市场交易情况实行实时化、数据化的全面管理。完善******农副产品全球采购中心的检验信息发布、市场行情发布和电子结算等功能，提升市场档次，将本项目建成为布局合理、辐射力强、信息灵敏、交易方式先进、功能齐全的农副产品全球采购中心。

一卡通系统实现了农副产品的质量安全检测、超标溯源、凭卡入市、凭卡交易、无币化电子结算、车辆管理、客户查询、信息发布为主要内容的电子信息化管理，为市场搭建一个集信息、管理、服务于一体的业务平台，把市场的规范化管理、质量安全监控、运营效率、客户服务提升到一个新的层次。

（5）综合管理系统

综合管理系统实现市场的人、财、物集成化管理，降低管理成本，提高市场经营效益，完成市场管理的信息系统。综合管理子系统主要包括办公自动化、财务管理、档位管理、市场基本信息管理

3、物流配送平台

电子商务时代，物流发展到集约化阶段，一体化的全球采购中心不单单提供仓储和运输服务，还必须开展配货、配送和各种提高附加值的流通加工服务项目，也可按客户的需要提供其他的服务。配送是指由专业的全球采购中心采用专业、先进的物流基础设施以品种、价格、数量、质量上的突出优势，为各企业单位、学校、工厂和自营餐厅的客户或其他餐饮服务企业配送所需的黑木耳、菌类产品等。

物流配送平台的作业管理主要有进货入库作业管理、在库保管作业管理、加工作业管理、理货作业管理和配货作业管理。

物流配送管理系统专注于商品的到货、发货、保存、搬运、运输等作业的计划、控制和反馈过程的信息搜集、汇总、查询和分析，达到提高物流配送效率，降低物流配送成本的目的。

全球采购中心物流管理系统设计目标包含以下三个方面：

第一，减少浪费，降低成本。当没有接到定单请求时，根据预测决策系统的预测值保持少量库存;当接到定单请求，开始备货，并根据库存状况迅速补货。而且选取的是运输量最短路径，也降低了运输成本。

第二，做到在准确的时间，按准确的数量送到准确的地点。借助强大的网络功能，可以对客户的需求做出迅速的反应，为配送活动减少了时间，提高了准确度。

第三，真正实现以客户为中心的服务理念。由于此模式是第三方物流服务的一种，具有第三方物流规模化运的特点，可以将各地的定单汇集起来，通过配载、拼箱，实现农副产品的多频次、少批量配送服务，满足客户个性化需求。

4、信息采集发布平台

市场门户网站信息采集发布系统是一套将市场新闻、价格行情、检验、检疫信息、信息栏目、产品发布和业界动态等信息集中起来发布、管理、查询等的应用程序。系统能够将市场的动态新闻，供求信息，产品展销等栏目信息，通过互连网的方式发布。

市场门户网站信息采集发布系统可以充分发挥市场信息网站中的主渠道作用，在重点开发为本地、本行业服务的信息内容的同时，推动各级农业部门加强合作，在市场供求、科技、政策法规、质量标准等大型数据库的建设上实现共建共享，建立多视角、多方位、方便快捷的信息发布系统，发挥市场信息网站的整体优势。突出地方特色，搞好信息服务。

同时，市场门户网站信息采集发布系统可以给市场内外用户提供一个在网上发布供应和需求信息的平台。用户可以通过市场门户网站，把自己能够提供的商品发布到网上，详细描述商品的品种、质量、特征、数量、价格等信息，并且留下自己的联系方式。如果浏览网站的其他人员恰好对该商品有需求，则可以通过网站上的联系方式和对方联系，促进市场贸易的发展；需要求购物品的用户也可以把自己需要的物品品种、质量要求、数量要求、可接受的价格信息等发布到市场门户网站上，让有商品的商家或个人主动和他联系。管理员则可以通过后台的管理程序，将过时的信息进行转存，将明显虚假的信息进行删除。

具体功能：

信息采集及维护功能：以现有的农副产品市场信息采集渠道和采集点为基础，统一规范各类农副产品以及农资物品的市场供求与价格的信息采集系统。使用统一的农副产品编码及数据字典，支持统一的数据存储格式；支持对企业信息（包括企业简介、组织结构、业务介绍、服务指南、企业理念等）、经营信息（如经营者商号、姓名、联系电话、主营品种等）、特色产品信息、市场招商信息、价格行情、行业新闻等数据的及时采集。采集接收市场各信息平台的信息，如企业信息等。

会员注册管理：对于市场门户网站进行会员制管理，只有确认身份的会员才能享受到特殊的信息发布。

发布信息功能：发布的信息主要包括动态新闻、行情信息、供求信息、产品展销、会展信息、商户展示、招商信息、市场介绍、企业名录。通过系统提供的发布功能，将信息采集模块整理好的信息发布到LED大屏幕、触摸屏、市场综合信息门户网站上，供会员或其它人员查看。

网上调查功能：根据管理需要维护调查问卷。通过门户网站，采用调查，在线投票，留言等方式，提供用户向市场反应意见建议的功能，提高市场的客户服务水平。

四、检验检测

根据检测对象的不同，检测中心的检测流程主要分为三种，即快速检测、农副产品质量安全及品质抽检 、农副产品质量安全及品质检测。

1、快速检测

针对进入采购中心交易的农副产品进行农药残留量、肉类水分含量的快速检测，实施对进场货物的质量安全保证。快速检测流程如下：

2、农副产品质量安全及品质抽检

对采购中心交易的主要农副产品定期进行农药残留量、重金属含量、有毒有害成分、品质质量等方面抽查检测，将检测结果进行存档，同时进行公示，促进采购中心内农副产品质量安全和品质的提高。农副产品质量安全及品质抽检流程如下：

3、农副产品质量安全及品质检测

对进行农副产品认证的单位与个人提供相应的农副产品质量安全检测报告，报告内容包括农药残留量检测、重金属含量检测、有毒有害成分分析以及其它方面的分析结果。农副产品质量安全及品质检测如下：

4、检测中心功能设置

******农副产品全球采购中心的经营业态主要包括蔬菜、水果、副食、调料、干杂、肉类、水产、冻品等，因此针对项目中实际的经营业态，确定检验检测中心所需要具备的相关功能。

（1）蔬菜、水果的检验检测

具备对产品中农药残留、重金属污染等有毒有害成分进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。

具备对农副产品中氨基酸、维生素等质量成分或功能成分分析的能力。

（2）肉类、冻品的检验检测

具备对产品中兽药、重金属、农药及瘦肉精等进行有毒有害物质残留分析、微生物检测和快速检测的能力。

（3）水产品的检验检测

具备对水产品中药物残留、生物毒素、病原微生物、重金属等有毒有害物质进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。

具备对水产品中氨基酸等质量成分或功能成分分析的能力。

（4）副食、干杂的检验检测

具备对产品中有毒有害成分进行定性分析、定量分析、危害性分析和快速检测的能力。

具备对产品中氨基酸、维生素等质量成分或功能成分分析的检测能力。

5、检测中心区域划分

依照检测中心的功能设置，整个检测中心可以划分为农药残留检测实验室、重金属检测实验室、快速检测实验室、品质分析实验室、微生物检测实验室、样品处理室、培养室、准备室、更衣室、储藏室、办公室、多媒体会议室、卫生间和预留区域等14个区域，每个区域的功能与面积见下表：

通过对检验检测中心的功能划分与面积估算，整个检验检测中心总共需要约1240平方米的面积。

第六部分、环境保护

第七部分、公共工程方案

一、给水工程

1、设计标准、规范

（1）《室外给水设计规范》 【GB50013-2006】

（2）《城市给水工程规划规范》【GB50282-98】

（3）《建筑给水排水设计规范》【GB50015-2003】

（4）《**市望城新区市政专项规划》

2、设计原则

（1）与项目及周边给水工程紧密衔接，并具有超前意识，为远景发展留有余地；

（2）给水管网以环状布置为主，确保给水安全，给水管位置和管径等根据规划进行确定。

3、给水水源

本工程一期拟从某自来水管道为项目区域供水。

考虑到水产交易区内水产品暂养用水需要，拟从临近水库及河道取水，特殊水、生产用水通过外运解决。

4、用水量

各专销区内用水量按其给水用地功能估算，包括专销区内的人员综合用水以及浇洒、清洗、换用等用水；其他功能区的管理服务人员用水、客商办公用水、汽车旅馆客人用水、餐饮用水、车辆擦洗水、绿化用水（不含专销区）等分别单独估算；另外考虑10%的不可预见用水量和管网漏失水量。估算本项目用水量3329m3/d。

5、系统方案

根据市政给水管网的供水压力及项目总体布局，拟采用分区域供水形式，低区由市政给水管直接供水；高区采用集中供水方式，设置集中的给水泵房，通过增压泵站加压供水。各交易区及冷藏物流区内的交易配送、仓储等属于低区，公共服务区的高层公建属于高区。

本工程生活给水与消防给水分开设置管道系统。低压区生活给水管布置成环状，高压区生活给水管布置成枝状，主干管管径为DN200。各建筑单体的用水均由室外给水管接来。给水管沿区内道路敷设，给水管的埋设深度为1.2m左右，如与其它管道交叉，可作适当调整。

在管理信息中心、检测中心、商务办公楼、餐饮服务楼等建筑内，根据需要设置热水及饮用水供应设施。

消防用水详见本报告"消防"专项内容。

二、排水工程

1、设计依据

（1）《室外排水设计规范》【GB50014-2006】

（2）《污水排入城市下水道水质标准》【CJ3082-1999】

（3）《建筑给水排水设计规范》【GB50015-2003】

（4）《**市望城新区市政专项规划》

2、排水规划

（1）排水体制

本项目区排水体制为雨污分流制。

污水主要有以下类型：一是生活污水，二是含油污水，三是其他污水。生活污水主要来自各建筑内的卫生间、洗涤池；含油污水主要来自水产肉食交易区及餐饮服务楼，污水中含有大量的动、植物油脂；其他污水包括水产暂养用水、场地清洗废水、洗车废水等。

雨水主要有道路雨水、场地雨水和屋面雨水。

（2）排水量

本项目最高日污水量按生活用水量85%计，约为13450m3/d。

（3）污水系统

项目污水采用分区收集。室内污水底层单独排出室外，二层及二层以上的污水采用伸顶透气的单立管或双立管排水方式排出室外。生活污水经化粪池处理、含油污水经隔油池处理后与其他污水一起混合进入地埋式污水处理装置。该装置以"兼氧酸化 接触氧化"（A/O）工艺为主。污水处理达到《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）表1中一级B标准。

待项目周边市政污水管网具备接管条件后，本项目生活污水经化粪池处理、含油污水经过隔油池处理，直至全部污水混合后达到《污水总户排放标准》（GB8978-1996）表4中三级标准后可以进入城市污水处理厂。

（4）雨水系统

雨水量计算按**市暴雨强度公式，设计将于重现期采用5年。

3、设备及管材

（1）设备选用原则

卫生设备均采用国产知名品牌，水泵及消防产品等均选用国产质量合格产品。

（2）室内管道

室内给水管采用PP-R管，热熔连接；室内消火栓系统给水管采用热镀锌钢管，管径≥DN100采用卡箍连接，管径<DN100采用丝扣连接；室内排水立管采用UPVC内螺旋排水管，排水管支管采用UPVC排水管。

（3）室外管道

室外埋地给水管采用球墨铸铁给水管，给水PE管，玻璃钢管，施工图设计时进行经济技术分析比较确定。室外埋地排水管采用UPVC加筋管。

区域内雨水管道均采用钢筋混凝土管或新型塑料排水管。

三、供电工程

1、设计依据

（1）《民用建筑电气设计规范》【JGJ/T16-92】

（2）《供配电系统设计规范》【GB50052-95】

（3）《10KV及以下变电所设计规范》【GB50053-94】

（4）《通用用电设备配电设计规范》【GB50055-93】

（5）《建筑照明设计标准》【GB50034-2004】

（6）《建筑物防雷设计规范》【GB50057-94】（2004年版）

（7）《低压配电设计规范》【GB50054-95】

（8）国家及有关部门现行的设计规范、规程

2、负荷等级与供电电源

（1）本项目为综合型建筑群，用电负荷等级按单位要求定。

（2）按区内供电可靠性要求，拟采用两路10KV独立电源供电电源以电缆埋地方式引入区内主变电站。

3、变配电系统

在水产专销区南侧设置主变电站，在专销区、冷藏物流区及公共服务区设分变电所，变电所内设有高压开关柜、变压器柜和低压配电柜等。

在果品蔬菜、水产肉食、副食等三个专销区、冷藏物流区及公共服务设分变电所。为确保消防及计算机网络用电，部分容量采用双回路。计算机系统需另设UPS备用电源。

变电所高压柜均选用金属铠装手车式高压开关柜，继电保护采用微机保护定时限过电流速断保护方式，直流弹簧操作机构，双路高压电源均采用单母线分段制运行方式，计算方式为高供高计。变压器选用国产、带防护网、低噪音、低耗能、干式变压器。

4、低压配电系统

低压配电电压为380/220V，由低压配电柜采用放射式和树干式相结合的方式配电。大容量及重要的用电设备采用放射式配电线路，小容量及非重要的用电设备采用树干式配电线路。配电线路采用铜芯塑料绝缘或电线穿金属暗敷设方式。消防设备等处设双电源自动切换箱。

5、照明

（1）本项目照度标准以国家建筑照明标准为基准，并结合不同场所，进行适当调整。

（2）照明光源根据国家节能要求，除特殊要求外，选用高效、低耗的节能型日光灯和高效金属卤化物灯为主。

（3）本项目设有普通照明、事故照明、疏散照明、应急诱导照明、室外场地照明、道路照明及部分建筑外的室外泛光照明等。室外场地照明、道路照明及建筑物泛光照明的光源主要采用金卤灯，并采取良好的防眩光措施。所有室外照明回路均需设漏电保护装置。

6、防雷与接地

本项目高层建筑按第二类防雷建筑物设计避雷装置，在楼屋顶各设一根提前放电式避雷针，屋面采用25×4热镀锌扁钢作为避雷带；利用结构柱头外侧主钢筋二根不小于Ф20作为引下线，该二根主筋连接须用焊接，下端与接地极连通；利用大楼基础桩基及承台内主钢筋作接地极，接地电阻不大于1欧姆。其余各建筑物按第三类防雷建筑物设计避雷装置，利用地下基础内的钢筋连成接地网作接地装置电气设备工作接地、防雷接地、保护接地等用联合接地、接地电阻不大于1欧姆。楼内电子设备将采用专用防雷和其它保护措施。

按建筑物的不同情况，低压配电系统采用TN-S系统，设PE专用线，凡正常不带电的电气设备金属构件及电气设备金属外壳均与保护线作可靠电气连接。

四、智能化系统

1、设计依据

（1）《智能建筑设计标准》【GB/T40314-2000】

（2）《民用建筑电气设计规范》【JGJ/T16-92】

（3）《电子计算机机房设计规范》【GB50174-93】

（4）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》【GB/T50311-2000】

（5）《民用闭路监视电视系统工程设计规范》【GB50189-94】

（6）《有线电视系统工程技术规范》【GB50200-94】

（7）《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116-98】

（8）《有线电视广播系统技术规范》【GY/T106-1999】

（9）建筑等各相关专业提供的有关资料

2、智能化子系统设置

本项目智能化系统拟由以下智能化子系统组成

（1）通信网络系统

（2）计算机网络系统

（3）综合布线系统

（4）公共广播系统

（5）有线电视系统

（6）安保监控系统

3、通信网络系统

通信网络系统对于来自本工程内、外各种信息予以接受、存贮、处理、交换、传输，为用户提供有效的信息服务。本工程设置有线电话通信系统和无线电话通信系统。

（1）有线电话通信系统

本项目通信网络系统采用直线和密码电话相结合的方式。

在管理信息中心内设电话机房，内设置模块局、光远端传输设备，作为项目区电话通讯中心。从电信局引一6芯室外单模光纤到该中心。在各功能区设置电信交接间各建筑单体底层设置电话电缆交接箱或电话分线箱。采用HYA型通信电缆引到各电信交接间和各建筑单体。

（2）无线电话通信系统

本项目设置移动、联通电话基站系统，由于部分地区无法接收移动、联通等手机信息，在管理信息中心电话总机房设置电话基站，信号由室外通过单模光缆引到各基站，再经耦合器分别引到各小天线。

有线通信系统及移动、联通电话基站的设置应根据市电信部门具体情况进行。

4、计算机网络系统

计算机网络系统是实现办公自动化系统的基础本项目计算机网络系统要满足通用办公自动化系统的基础，本项目计算机网络系统要满足通用办公自动化的要求并为用户专用办公自动化系统打下基础。

在管理信息中心设置项目区计算机网络中心机房内设置网络主干交换机。在有关功能区分别设置计算机网络汇聚层机房。在有关建筑单体底层设置计算机网络机房光纤由各汇聚层机房引来。

计算机网络系统以综合布线系统作为物理支撑。系统通过局域网实现，采用三级星形结构，建立网络主干1000M到楼，100M到桌面。计算机网络中心机房与因特网相连，采用室外单模光纤。

5、综合布线系统

综合布线系统是大楼内的传输网络，它既使语音和数据通信设备、交换设备和其它信息管理系统彼此相连，又使这些设备与外部通信网络相连接。本项目拟在公共服务区内的主要单位内设置综合布线系统，系统设计应能支持语音、数据、图像等业务信息传输的经济性。布线系统具有高速和宽带的传输能力，能满足校园内、外信息传输的需要。

为满足高速数据传输，所有信息点均采用六类单孔或双孔面板的RJ45标准插座。各楼层弱点竖井兼做楼层设备间，由楼层设备间至工作区信息插座采用6类4对8芯UTP对绞线，配线长度不超过90米。建筑物内传输数据的垂直干线采用6芯多模光纤，并采用6类4对8芯UTP双绞线作为备份，传输语音的垂直干线采用5类非屏蔽大对数铜缆，垂直干线沿弱点竖井敷设。管理信息中心电话总机房、计算机网络中心分别次啊用6芯和24芯单模光线与电信局和INTERNET相连。

6、公共广播系统

区内公共广播包括背景音乐广播和消防紧急广播两部分。背景音乐广播平时用于区内的音乐、调频广播及事物广播，当发生紧急事件时可迅速切换至紧急广播。

公共广播系统设置主要功能区内，广电中心设在管理信息中心，公共服务区内的主要单体、主要道路设置该系统。

在设置消防紧急广播的建筑但体内扬声器兼容，当发生紧急事件时由消防控制模块切换至消防紧急广播。

7、有线电视系统

本项目管理信息中心、商务办公楼、餐饮服务楼、汽车旅馆、商业综合楼等处设置有线电视系统，有线电视中心位于管理信息中心内。

8、安保监控系统

（1）电视监控系统

电视监控系统采用视频矩阵切换器和计算机中心控制器，对各摄像机进行监控和记录。系统配有多画面分割控制器，由长时间录像机进行录像。摄像机与其他报警系统联动，能够通过报警信号触发进行实时录像。主要布设在主要出入口，以及主要的单位建筑内。

（2）防盗报警系统

安防系统根据使用情况和公安技防要求安装红外线对射报警器、红外线/微波双兼报警探头、玻璃破碎报警器、震动报警器等多种探测器和手动、脚动报警按钮，任何非法闯入都将触发报警器，报警信号传至各安防区域安保、消防值班室，并能够自动启用相应的摄像机进行录像取证。

五、暖通工程

1、设计依据

（1）《采暖通风与空气调节设计规范》【GB50019-2003】

（2）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》【JGJ134-2001】

（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》【GB50067-97】

（4）国家、地方其他有关规范、规定及标准

（5）相关专业所提供的条件

2、设计范围

（1）对本项目内有空调要求的建筑进行空调系统设计

（2）对本项目有关建筑内卫生间、设备用房等房间进行机械通风设计

3、空调冷（热）源、空调方式

项目区内不设置集中的锅炉房和制冷站，各建筑单体空调系统的冷热源根据自身需要进行设置。

本项目管理信息中心、检测中心、商务办公楼、餐饮服务楼、汽车旅馆等公共服务用房拟设置集中空调系统，其余建筑单体不设置集中空调系统。集中空调系统拟采用VRV空调系统或热泵机组；其他用房根据需要设置分体吊顶空调或挂式（立式）空调。

具体空调方案简历在下一步初步设计阶段深化，力求经济、合理。

4、通风

各单体根据规范要求设计防排烟系统。在有关公共服务用房内设机械通风，发生火灾时启动排烟系统；其余场所可考虑采用自然通风和机械排风相结合的方式；厨房炉灶上设排烟罩油烟作净化处理在屋面排放；变配电房设机械通风排风量按排除变压器散热负荷和空气平衡计算确定。

六、燃气工程

1、设计依据

（1）《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】

（2）《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】

（3）国家、地方其他相关规定、规定及标准

（4）相关专业所提供的条件

2、设计内容

本专业设计内容为餐饮服务楼、汽车旅馆用气及相应调压站。

3、气源

燃料采用西气东输天然气，天然气热值按35MJ/Nm3。气源来自市政燃气管，市政天然气为中压。

4、用气量计算

地块用气量按《城镇燃气设计规范》计算

（1）餐饮服务楼用气量

每人每年耗热量按：50×104kcal/人·a，折算成时耗热量298 kcal/人·h。天然气热值按8373.2 kcal/Nm3，折算每人需用气量为0.03559m3/人·h。

按3000人计，则餐饮服务相关设施建筑所需天然气量为107 m3/h。

（2）住宿酒店用气量

每床位每年耗热量按：200×104kcal/床位·a，折算成时耗热量1192 kcal/床位·h。天然气热值按8373.2 kcal/Nm3，折算每人需用气量为0.142236m3/床位·h。

按3000人计，则餐饮服务楼所需天然气量为427m3/h。

（3）项目总耗气量为：534m3/h。

5、供气系统

本工程用气从项目周边市政燃气管上接入，市政燃气管为中压管道，接入DN200燃气管。区内设置调压箱调成抵押后，就近供地块内部用气低压燃烧器的额定压力位2000Pa。

有关方案需在下一步设计阶段根据具体情况确定。

第八部分、消防

一、设计依据

1、《建筑设计防火规范》【GB50016-2006】

2、《高层民用建筑设计防火规范》【GB50045-95】（2005年版）

3、《自动喷水灭火系统设计规范》【GB50084-2001】（2005版）

4、《建筑灭火器配置设计规范》【GB50140-2005】

5、《火灾自动报警系统设计规范》【GB50116-98】

6、《城镇燃气设计规范》【GB50028-93】

7、《建筑内部装修设计防火规范》【GB50222-95】

8、国家、地方其他有关规范、规定及标准。

二、总图消防

建筑物与建筑物之间保持足够的防火间距，并留有环形消防车道。消防车道的宽度不应小于3.5m，道路上空遇有管架等障碍物时，净高不应小于4m。环形消防车道至少有两处与其他车道连通，道路尽头或消防车道应设回车道或设面积不少于12m×12m的回车场，供大型消防车使用的回车场面积不应小于15m×15m。

三、建筑分类及耐火等级

项目区内储藏粮油、鱼肉冷库等仓储用房为丙类建筑。管理信息中心、商务办公楼等高层建筑均为二类民用建筑。主要建筑单体耐火等级按一、二级。

四、建筑及结构消防

1、建筑单体的安全疏散、防火分区、防火门、防火卷帘、防火墙等的设计均应符合消防规范的要求。

2、建筑物内墙隔断及装修材料均选用难燃和阻燃产品，并要求遇火不产生有害气体。

3、建筑构件的燃烧性能和耐火极限需符合有关规范那要求。

五、水消防

1、消防用水量

区内的消防用水量按75L/s，其中室外消防水量30/s,室内消火栓用水量15L/s,自动喷水灭火系统用水量30L/s。

2、消防水源

本项目消防用水来自市政自来水。

3、消防给水系统

本项目消防给水整体考虑。分区域设集中的消防水泵房，安排在有关建筑内，消防给水管道结合建筑群布置分别独立设置。

为确保消防安全，在最高的建筑物屋顶设18m3消防水箱一座，满足火灾初期消防用水需要。消防水箱出口处设置增压设施，已满足消防供水的压力要求。

区内消防给水管独立设置，主干管管径为DN250，室内外消防给水均由独立的消防给水管供给。消防给水管道在区内形成环状，确保消防供水安全。

有关方案在下一设计阶段再具体细化和落实。

4、室内消火栓系统

室内消火栓用水量最大为15L/s。水枪充实水柱不少于10m，每股水柱最小水量为5L/s。

室内消防给水竖向不分区，均由室外给水环状管网接来。室内消防给水管布置成环状，每单体的室内消防环状给水管均有两个进水管。环状网用阀门分成若干独立管段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条。环状网进水管管径根据各单体的消防水量确定。

室内消火栓箱布置在建筑物内的走到、大厅等明显、易取用部位，其间距保证两股消火栓是充实水柱同时达到室内任何部位，且不大于30m。

5、室外消火栓系统

室外消火栓用水量为30L/s。沿区内主次干道在室外消防给水干管上布置室外地上式消火栓，消火栓的公称直径为DN100、布置间距为100m、保护半径不大于150m。

六、灭火器配置及气体灭火设施

在建筑物内明显、易取用部位按规范要求设置手提式灭火器，除仪器、仪表室采用二氧化碳灭火器外，其余场所均采用磷酸铵盐干粉灭火器。灭火器均放置在专用灭火器箱内或与消火栓箱合并设置。

网络通讯机房及计算机房采用二氧化碳气体消防。

八、电气消防

1、需设置消防设施的单体建筑，按二类负荷供电，双电源供电末级自动切换。当发生火灾切断办公及生活用电时，应仍能保证消防用电，其配电设备应有明显标志。消防设备的电线或电缆采用耐火型或阻燃型。

2、本项目消防控制中心拟设于管理信息中心大楼内，接受火灾报警，发出火灾的声、光信号，事故广播和安全疏散指令，控制消防水泵等。

3、各建筑内设有火灾报警探测器和手动报警按钮，一旦发生火情，通过探测器或手动报警在消防控制中心的火警控制屏上。显示并自动联动控制送排风系统、消防泵、非消防电源及电梯迫降等设备，并做出相应补救措施。

4、在各建筑的重要部位设置火灾事故照明，事故照明灯宜设在墙面或顶棚上。在建筑内的疏散走道和主要疏散路线的地面或靠近地面的墙上设置发光疏散指示标志。事故照明灯和疏散指示标志应设玻璃或其他非燃烧材料制作的保护罩。

九、防排烟系统

1、有关建筑单体内的空调、通风系统按防火分区划分，进、出空调机房、风机房的风管及穿越不同防火分隔物的风管均设防火阀或防火调节阀。

2、防烟楼梯间采用可开启外窗自然排烟，不能采用自然排烟的楼梯前室、合用前室等均设置机械加压送风系统。

3、消防水泵房设置机械排烟和补风系统。

第九部分、节能

一、依据

1、《中华人民共和国节约能源法》1998年1月1日

2、《建筑照明设计标准》GB50034-2004

3、《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005

4、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JCJ134-2001

5、《民用建筑热工设计规范》GB 50176-93

6、《江西省人民政府关于进一步加强节能工作的若干意见》

二、指导思想和遵循原则

以提高能源利用效率为核心，以调整经济结构、加快技术进步、转变经济增长方式为根本，强化节能意识，健全管理制度，努力形成市场导向、政府推动、企业和公众主动参与节能降耗新格局，加快构建节约型生产方式和科学消费模式，以能源的高效利用促进经济和社会的可持续发展。

坚持开发和节约并举，节约优先；坚持节能和发展协调促进，以发展促节能，以节能保发展；坚持节能与结构调整、技术进步、环境保护相结合，从根本上改变高耗能、高污染的粗放型经济增长方式；坚持发挥市场机制作用与实施政府宏观调控相结合，努力营造有利于节能的体制、政策、市场和社会环境；坚持突出重点与全面推进相结合，在全面突进节能工作的同时，争取在重点行业、重点领域、重点区域取得突破。

三、能源消耗种类和数量分析

1、能源种类的选用原则

在本项目使用能源种类的选择上，认真贯彻《中华人民共和国节约能源法》、《节能中长期专项规划》和《江西省节约能源条例》等法规、政策，坚持能源节约和综合利用，努力提高能源利用率。主要坚持如下原则：

（1）效率原则。以提高能源利用率为目标，在与相关节能技术的结合上选择适宜提高能源利用率的能源品种。

（2）使用原则。从保证使用功能、安全可靠选择适宜项目使用的能源品种。

（3）利用可再生能源原则。充分利用先进技术，利用太阳能，浅层地热能代替常规能源。

2、能源消耗种类

电力：冷库设备、照明、空调及其他设备用电；

用水：生活和环境用水；

汽油：运输车辆用；

热力：建筑采暖用；

四、节能措施

1、 建筑节能措施

（1）严格执行《公共建筑节能设计标准》设计建筑物外围护结构，合理减少维护结构传热系数，采用既环保又节能的保温材料，提高能源利用率。

新建的商业及配套综合楼体形系数控制在0.3以下，严格控制各朝向的窗墙比；外围护结构材料依据不同建筑物的结构形式选用国内市场上试验成熟的材料，将维护结构的传热系数控制在利于节约能源的范围内；外墙一般采用250厚加气混凝土砌块墙，外贴挤塑板保温与室外空气直接接触的楼板聚苯板保温；

交易大厅采用轻钢结构。采用外墙外保温技术，可以有效阻止室内外热量交换，保持良好的室内热环境，大幅度降低建筑物的耗热量。

（2）门窗节能：外窗要求其保温、隔热性能良好，气密性等级不低于4级，抗风压等级不低于3级，所有门窗均采用双层中空玻璃塑钢门窗，具有保温、隔热、隔声等多重功能。

（3） 屋面节能：屋面使用挤塑聚苯板等环保节能性材料，使屋面具备保温、隔热等节能效果。

（4） 使用给水排水节能管材，建筑设备选用高效能型，采暖管道采用保温措施。

2、电气节能措施

正确进行负荷计算，合理选择变压器容量和台数，减少运行损耗。

合理规划供电范围，变电所深入负荷中心，降低线路损耗。

采用静电电容器进行无功补偿，提高系统的功率因数，降低损耗，满足供电部门要求。

以技术先进，经济合理为原则，电器设备选用自然功率因数高，低损耗，性能先进的产品。如变压器选用SCRB10新型低损耗干式变压器，荧光灯配备符合国家能效标准的节能电子镇流器等。

办公、商业等照明光源选用T5直管荧光灯，较传统T8管节约30%，交易大厅等照明光源选用较大功率节能灯，较普通白炽灯节电约70%。

3、给排水节能措施

水是宝贵资源，市场平时做好节水宣传，提高广大用户的节水意识，同时加强用水管理。

（1）工程给水加压采用变频供水设备，每个建筑物进水管上均装水表计量，水表选用计量准确、阻力较小的产品，以节约水资源。

（2）采用V=6L冲洗水箱，公共卫生间采用感应式水嘴和感应式小便器冲洗阀，采用铜质阀门，以节约用水并减少跑冒滴漏。

（3）为节约用水，制冷机房冷凝器冷却给水采用循环给水系统，循环水系统补充水量按循环冷却水量的3%计，可节水97%。

4、通风空调节能

空调冷负荷采用计算机逐时计算，按综合最大值选用空调设备，空调系统采用数码涡旋压缩机，解决部分负荷运行与设计负荷的差异，最大限度节省运行费用。制冷机设备采用环保型制冷剂，并选用能效比较高的制冷剂设备，节约运行电能。

采暖循环水泵、通风机等动力设备选用国家推荐的能耗低、效率高的节能性产品，并按国家有关规范和产品标准要求设计、安装所有风机均采用低噪声设备，并采取减振措施。

所有管道和设备均按国家有关规定节能要求进行保温，最大限速减少系统冷热量损失。加强管网保护层和选用高质量阀门等配件，最大限度避免跑冒滴漏，减少无效热损失。

5、冷冻、冷藏库节能

冷库设计严格执行《冷库设计规范》（GB50072---2001），满足规范要求，在节能方面主要采取以下措施：

（1）减少渗入冷时间的热负荷

围护结构采用节能型隔热层厚度；

提高围护结构的热惰性指标D值，采取构造措施使得冷库外墙总热阻满足∑R（㎡·℃/W）5.726，热惰性值D6.219；

减少通过冷藏门洞口的热湿空气侵入（采用门斗、塑料门帘或空气幕）；

蒸发器采用合理的融霜方法（尽可能不用电热融霜），减少融霜带入热量；

库内照明的合理布置及自动关闭。

（2）使用高效、低能耗的设备

采用COP高的制冷压缩机、高效率的水泵和风机；

冷冻、冷藏库制冷设备均采用美国BAC公司最近研制开发的，具有世界领先水平的CXV蒸发式冷凝器。与传统的立式、卧式冷凝器相比较，该设备利用水蒸发冷却，采用二次换热和减少结构设计，使用了PVC热交换层、水分配系统和小功率电机等先进技术，提高了热交换效率，减少了水循环用量和开机功耗及时间，从而达到节水节电的节能效果。

（3）制冷设备的合理运行操作

冷冻机能量的合理调节（与热负荷相适应）；

尽量在夜间开机制冷，即提高"谷电使用率"；

蒸发式冷凝器（或冷却水泵、冷却塔风机）投入台数的自动调节；

冷风机投入台数（或风量）的自动调节；

使用极化冷冻机油添加剂（PROA）；

蒸发器及时融霜；

制冷系统的及时放油、及时（自动）排放空气。

（4）制冷系的废（余）热利用

压缩机排气热的利用（加热冷冻机油或不冻液，用作防止冷库地坪冻胀）；

冷风机冲霜回水的利用（如做冷凝器冷却水）。

五、节能效果分析

项目建设注重节能设计，采用节能设计标准和节能规范，应用新技术、新工艺、新设备，提高节能效果。项目建成运营后，通过采取一系列节能措施，通过合理用能，使生产、办公及劳动环境大为改善，居住建筑节能达到65%的设计标准，公共建筑节能达到50%的设计标准，为企业的可持续发展奠定良好的基础。单位产值能耗指标，达到了同行先进水平。项目使用的主要能源种类合理，能源供应有保障。

第十部分、组织结构

一、组织结构

二、人员配置

项目定员一览表

其中：管理人员100人，普通工作人员900人。

第十一部分、投资估算和资金筹措

一、项目投资估算

二、资金使用

**项目建设投资在项目建设期投入，流动资金在项目运营中根据需要投入，项目资金分年使用及筹措如下表：

项目建设投资总额为847003.51万元，通过两种方式筹集：

1、企业自筹资金297003.51万元；

2、申请银行长期贷款550000万元。

第十二部分、经济效益分析

**项目计算期为15年，其中建设期为3年，运营期为12年，其中第1年经营负荷为60%，第2年为80%，第3年达到满负荷经营。

一、收入、税金及附加估算

1、经营收入

营业收入估算

营业收入主要包括租金收入、销售收入、交易佣金、以及其他收入。

（1）租金收入

本项目可供出租房屋包括展示交易用房、仓储用房、商务办公楼、餐饮服务楼等，第十年的租金收益为88656.45万元。

（2）交易佣金

第十年，项目展示交易区年交易额可达到成交易额54亿元，交易佣金按4%计算，第十年的佣金为21600万元。

（3）其他收入

其他收入包括停车费收入、治安及卫生管理费收入。

设停车位2000辆，每辆车每年0.32万元的管理费，第十年年停车费收入640万元。

2、税金及附加估算

营业税按项目承包租赁收入、交易费收入、配送收入、其他收入之和的5%估算。

城市维护建设税和教育费附加分别按营业税的7%和3%计算。

房产税按租金收益的12%。

土地使用税按9元/平米计算。

本项目第十年营业税金及附加合计23443.56万元

二、总成本费用估算

本项目总成本费用包括人员工资及福利、配送成本、管理费用、财务费用、折旧及摊销、其他各类费用等。

1、人员工资及福利

项目管理人员100名，平均工资总额按照35000元/人计算；临时聘用人员900人，平均工资总额按照18000元/人计算；福利费按照工资总额的14%计算，随着项目整体运营，为2245.80万元/年。

2、折旧与摊销

折旧按平均年限法计算，房屋及建筑物按20年折旧，残值率为10%，则年均折旧为35580.24万元

3、财务费用

财务费用包括长期借款利息及流动资金借款利息，长期借款利率按照5.94%，流动资金借款利率按照5.31%计算。

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