洛溪新城几个别墅区（永恒的洼地）

在广州，有这么一个地方，堪称“矛盾结合体”。

房价的洼地，是它：

历经30年的发展，房价停在了“2”字头，成为广州向南名副其实的价格“洼地”，无数刚需聚集；

而另一面，房价的天花板也是它。

番禺最贵的房子，出自这里。在售楼盘的价格突破10万 。

老破旧是它；各种高端配套，也是它。

这个地方，就是洛溪——作为广州首批居住性质的新城，历经30年的发展，却变得越来越混沌，面目不清。

广州新城不断崛起，而它渐渐年华老去，传来一声叹息：

洛溪，没有未来！

上世纪八九十年代，广州人口持续涌入，主城区负荷加剧，为顺应发展的需求，广州不得不向郊区扩展。

轰轰烈烈的造城活动，就此开始。

作为主城区南拓的首站，洛溪就顺理成章成为广州打造新城的首选地。

当时一大批香港和本地的房企纷纷在这里进行开发。现在的如意花园、吉祥北园、彩虹花园、吉祥楼、洛湖居、奥林匹克花园等楼盘就是那时候的产物。

一时间，洛溪成为了广州楼市最热门的板块之一。

辉煌过后，便是落寞。30年过去，如今的洛溪，给人萧条颓废的印象。

洛溪环境 图源：网络

整个岛上，充斥着一大批楼龄老旧的房子。

曾经的洛溪新城中心，即现在的洛湖居周边，开发最早，如今正走向荒凉，房价长期保持在了2-3万的水平；

而北边的海珠创新湾，新房价格最高已10万 ，南边的番禺万博，近几年迅速崛起，房价最高8万。

起步更早，位居中间地带的洛溪，成为了楼市的“洼地”。

这部分楼龄超过30年的房子，目前已失去房价上涨的动力，多年未涨了。

不过，由于地理位置不错，靠近主城区，交通方便，楼龄虽然老旧，也还没有到完全无人问津的地步。

像洛涛居、 吉祥北园、海滨花园等小区，房价虽再难涨，但仍有成交。流动性尚未锁死。

不过长远来看，这批老旧小区，不似越秀带优质学位的老破小，未来只会越来越难。

情报哥的建议是，业主还是趁着小区还有仅剩价值之时，将房子卖出，置换到更好的区域。

而对于买房人，如果更看重这里离主城区近，又是房价洼地的属性，在选房的过程中需要注意：

1.尽量不选择不靠近地铁的房源；

2.不选楼龄超过30年的楼盘；

3.楼梯房也要谨慎。

否则，后期再置换，将难找接盘的人。

千禧年后的第一个十年，洛溪楼市进入到2.0时代，从面向新广人的郊区刚需板块，晋升成为了改善区域。

珊瑚湾畔、时代外滩、等江景大平层改善盘应运而生。

从近10年的房价涨幅来看，这类改善盘表现中规中矩。

时代外滩、珊瑚天峰，10年房价大约涨了两倍，放在整个广州来看，并不太突出。

岛尖两端，由于拥有双面临江的稀缺资源，自然也就成为了番禺顶豪的发育地。

不过CEO盘，本来就面向特定人群，消化速度慢。

南天名苑新房卖了八年仍然在售，而二手房想找到合适的人接盘不易。

查看一下蓝色软件，目前南天名苑大平层，二手挂盘价在7-9万/㎡；但至今尚无房源成交纪录。

星河湾半岛，今年以来，也只成交了2套。

总价高、流通性弱，两个番禺顶豪，涨幅大概率会是跑输大盘的存在，投资价值一般。

如南天名苑，2014年开售，大平层单价3万/㎡起，目前挂牌单价7万，也难以成交。

相比同期琶洲、珠城的房子，起点相差不大，但后续发展乏力，慢慢落后了。

一方面，是由于洛溪产业低端，跟不上广州的步伐，主打环境的豪宅，注定跑不赢新兴cbd的豪宅。

另一方面，洛溪板块豪宅的定位高端，打造的私人游艇码、马术场等，尊贵感十足，但所在的周边环境却是老破旧的城市面貌，低端的商业配套，与项目格格不入。

洛溪城中村、批发市场环绕，注定成为不了第二个二沙岛。

看中圈层和顶豪打造的高端配套，可买；否则，如果追求投资价值，则有其他更好的选择。

居住性质的洛溪，目前的唯一期盼就是旧改。

但城市更新，是循序渐进的过程。洛溪的抗衰之路漫漫，注定翻不起多大的浪。

更何况身处番禺。你懂的。

目前来看，洛溪的改善盘，只剩下一些为数不多的利好：

洛溪岛-大学城隧道工程的建成完工，有望改善洛溪岛的交通的状况，打破孤岛的命运，将洛溪与大学城联系更紧，给岛上的改善盘带来小部分新的需求。

要知道，大学城的老师、教授，可是改善置业的精准人群。

而根据规划，未来洛溪，城市面貌也会迎来新的变化，长期来看也还有些增量。

如会增加商业、医院、学校等相关配套；未来岛上还会增19号线（西三-姬堂）、26号线（沙湾-太和）等线路。

长期来看，考虑自住兼投资，洛溪楼龄短的楼盘，还是可以入手；但楼龄超过30年的房子则完全不建议了。

说真的。洛溪，没有未来。

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