如何正确设立居住权合同（居住权1设立居住权）

一、裁判理由：

北京市朝阳区人民法院，双方未就涉案房屋签订过居住权协议，不享有居住权。

二、案件详情：

原告：判令何华德对北京市朝阳区某房屋享有居住权。事实和理由：何华德于1988年大学毕业分配到总参二部下属庆安公司工作，是在编的部队干部，享受总参二部干部的全部待遇。涉诉房屋位于北京市朝阳区某房屋，是1992年原告结婚时由公司分配的住房，是与北京市农工商开发贸易公司签订的《房屋租赁契约》。原告自1992年起居住至今。1999年北京市农商开发贸易公司房改，本应由居住人参加房改，而庆安公司瞒着何华德叫朱延福参加了房改，将房屋登记在朱延福名下。2003年6月，庆安公司准备启动房改，并制定了相关房改方案。何华德居住的房屋满足房改条件，何华德正式列入有权参加房改的居住名册。后来庆安公司的领导几经变换，后任领导无心推动房改，致使员工住房房改之事耽搁下来。何华德请求与庆安公司签订居住权合同无果，致使何华德对房屋的居住权至今得不到保障。何华德只有这一处住房，何华德诉至法院，望法院判如所请。

被告：

庆安公司辩称：何华德与中国庆安公司是房屋租赁合同关系，涉案房屋登记在朱延福名下，朱延福是公司的副总经理，庆安公司与何华德每年签订一次租赁合同，上述事实已有生效文书确认，我方已提供强制执行手续要求何华德腾房，涉案房屋收回后，由朱延福出售。何华德滥用诉权，本案与双方房屋租赁合同纠纷构成重复起诉。

朱延福辩称：同上述庆安公司的意见。居住权自登记时确立，但何华德并未登记，法律基础不存在。

三、法院审理查明：

涉案房屋登记在朱延福名下。庭审中，朱延福与庆安公司均认可，涉案房屋虽登记在朱延福名下，但实际产权人为庆安公司。对此，庆安公司提交其与何华德签订的房屋租赁合同数份，何华德仅认可其签过其中一份租赁合同，并称，如不签订租赁合同，庆安公司会让其搬走。

朱延福曾以房屋租赁纠纷为由将何华德诉至本院，本院于2020年9月18日做出（2020）京0105民初65330号民事判决书，该判决书确认：1999年5月25日朱延福取得涉案房屋产权。何华德自1988年7月至2004年5月在庆安公司工作，自1992年起涉案房屋由何华德租赁使用至今，每月租金2300元，何华德向庆安公司支付租金至2017年12月。涉案房屋所有权人为朱延福，何华德系承租涉案房屋。何华德虽然主张，涉案房屋系庆安公司分配给其的福利住房，但是庆安公司不予认可，何华德提交的证据材料无法佐证涉案房屋已经由庆安公司分配给其所有，且涉案房屋至今登记在朱延福名下，故无法认定涉案房屋为分配给何华德住房。现朱延福要求何华德腾退涉案房屋，不再继续履行与何华德之间的房屋租赁合同关系，有事实依据，何华德应当将涉案房屋腾退给朱延福。根据查明事实，何华德每月向庆安公司支付涉案房屋租金2300元，何华德支付涉案房屋租金至2017年12月未再支付，现朱延福要求何华德支付2018年1月至2019年6月期间的涉案房屋租金41400元及2019年7月至实际腾退返还房屋之日止的房屋使用费，有事实依据，一审法院予以支持。判决如下：一、何华德于判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区某房屋，并将上述房屋返还朱延福；二、何华德于判决生效之日起七日内支付朱延福房屋租金四万一千四百元；三、何华德于判决生效之日起七日内支付朱延福房屋占有使用费（按照每月二千三百元的标准，自二〇一九年七月一日计算至实际腾退之日止）。

何华德对上述判决书不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2021年6月28日作出（2021）京03民终7708号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。

四、争议焦点：

何华德其对涉案房屋是否享有居住权。

五、法院认为：

根据《中华人民共和国民法典》居住权的相关规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权的设立方式主要有两种，即签订居住权合同或以遗嘱方式设立，且居住权应自向登记机构登记时设立。

本案中，已有生效判决确认何华德系基于租赁合同关系居住于涉案房屋。各方未就涉案房屋签订过居住权协议，故何华德要求确认其对涉案房屋享有居住权，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。何华德主张其作为庆安公司的职工，应当为其分配住房及应由其参与房改的诉求，不属于法院的审理范围，应当通过其他途径寻求救济。

六、审理结果：

驳回原告何华德的诉讼请求。

相关法条：

《民法典》第三百六十六条　居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所;(二)住宅的位置;(三)居住的条件和要求;(四)居住权期限;(五)解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

张军主任律师

中国政法大学民商法硕士，北京安博（天津）律师事务所主任，天津市公共关系协会副会长、天津市律师协会刑事专业委员会委员、天津市律师协会参与化解和代理涉法涉诉信访案件律师服务团成员、天津市河东区司法局民法典宣讲团成员、天津市河东区法律援助中心刑事辩护律师库成员。主攻诉讼业务，擅长刑事辩护、刑事合规、知识产权诉讼、合同纠纷、经济纠纷，具有证劵、基金、期货从业资格。

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