苏州楼市调控加码限购升级 苏州楼市调控力度空前

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昨天晚上，朋友圈被最新楼市新政炸开了锅。限购、限贷政策升级，并且还有限价措施。前几天就觉得苏州会出加强版调控，没想到力度会如此大！

这次政策出台基本没有缓冲期，只有短短2-3个小时的空隙！最早也是在傍晚快6点的时候，朋友圈传出一个聊天截屏，说今天（10月4日）苏州会进行限购调整。很多人真是不太相信！因为今年的小道消息失误率比较高！不过这次的小道消息还是非常准确的，而且所提到的几条都和政策原文差不多（虽然有别字，不影响表达的意思！）

本次新政解读！（仅代表个人看法！）

为什么要出台加强版限购、限贷！

官方：

为进一步促进房地产市场持续平稳健康发展，合理引导住房需求，抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求。所以在“苏十五条”政策基础上，制定进一步调控措施。

二、进一步调整商品住宅购买政策。非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前 2 年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计缴纳 1 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；暂停向拥有3套及以上的本市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售商品住房。购房人需提供现有房屋情况相关证明材料并出具书面承诺。违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。

苏州市引进的各类外来人才，凭有关证明文件参照执行本市户籍居民购房政策。

个人观点：

本次限购范围包含新建商品住房和二手住房，不像有些城市只限新房，所以该限购面更广、更严厉！

本次对外地人（非本市户籍）限制严格，非本市户籍只可买一套；外地投资客直接被拦在门外，可以买的外地人基本是在苏州工作缴纳社保和纳税（2年内满一年社保或纳税证明）。此举有效遏制了外地投资客！让正真在苏州奋斗的年轻人有更多的买房机会！不过现在的房价一些刚需群体望房兴叹了！

本地投资客也有效被遏制，有3套及以上房子的本地家庭也被限制；这对市场销售的改善性项目有较大的冲击，如大平层、洋房、别墅类产品。

限贷更加严厉，首付提高的有点狠！

（一）居民家庭首次购买普通住房（指从未购置过住房），按照国家政策，最低首付款比例不低于30%。

（二）对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由30%调整为50%。

（三）居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例由50%调整为80%，对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

个人观点：

首付比例提高，杠杆效应逐渐减弱，对购房资金要求更高！20%首付已成历史，最低首付提高至30%；这对本身资金就不太足刚需客户又提高了准入门槛；很多刚需客户又被扼杀了！

二套无贷款和无房有贷款记录的购房群体首付提高至50%，对改善型客户又是致命一刀，特别是有贷款记录没有房产的客群。

有一套房贷款未结清，首付直接提高至80%，有两套房的停止贷款，都大大减弱了资金杠杆效应！今后买房要靠硬实力了！

公积金贷款额度降低，优势减弱

四、从严控制公积金贷款。职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变；职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元；职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%；职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度；暂停受理职工家庭申请个人住房公积金贴息贷款（增量公转商）业务。

个人观点：

现在很多楼盘都不支持公积金贷款（只支持公积金摊还），所以公积金贷款的调整影响比较微弱，但是贷款额度收紧对准备用公积金贷款买房的客户还是有一定的影响。

首次公开限制商品房备案价格！

五、进一步加强商品房价格管理。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。

个人观点：

实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。下一批次备案价格不得高于上一批次同类型房屋成交均价。是不是可以这样理解，同一类型房屋下一批次要比上一批次备案价要低。这不是要降价？

例如：同类型房屋 第一批（实际销售价格＜备案价格）第二批（备案价格＜第一批成交均价），第二批备案价＜第一批备案价，如果逻辑没错的话，这不是就降房价了！如果都是同类型房屋就会出现越卖价格越低的情况！

加强市场监管，必要时采取措施

六、进一步加强房地产市场监管。住建、国土、规划、物价、公安、工商、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，对房地产开发企业及中介机构囤积房源、捂盘惜售、恶意炒作、哄抬房价、虚构价格、变相涨价、价外加价或收取其他费用，以及违反商品住房销售“一价清”和明码标价制度，不按规定执行价格申报及备案制度等违规违法行为，根据不同情节，分别采取停止价格申报和预售证发放、不予网签销售、限制参与土地竞拍等处罚或处理措施，并将其违规违法行为纳入不良信用记录，公开曝光。公安部门依法对违法犯罪行为加大查处力度。

个人观点：

监管要看执行力！

今天（10月4日）开始实施，未设期限。

本意见自2016年10月4日起实施。本市有关政策与本意见不一致的，以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外。

个人观点：

本次楼市加码政策出台较为仓促，没有缓冲期，对开发企业没有透风，所以大家要着重看最后一句话（10月4日前已签订认购协议且已支付部分房款的预售房源除外），这里的认购协议（应该不是网签合同），认购协议是开发商和购房者两者之间的行为，房管局是没有办法管控的，所以就不多说了！

据得知消息，新房针对这项规定，部分区案场今天要将已经认购的名单及相关证明材料发至各房管局分管人员，等节假日结束后集中处理！据了解苏州市区二手房是以网签为准，所以那些交了定金的还没有网签的客户就受到政策的影响了。

10月4日前已签订网签合同的购房者不受该政策影响。

适用区域扩大，吴江、昆山、太仓均在内

本意见适用于苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市。张家港市、常熟市根据本地实际，加快制定政策意见，报经市政府备案后实施。

个人观点：

本次调控政策将离上海近的两个县级市太仓市和昆山市（也是房价上涨较多的两个城市）纳入适用范围；张家港市和常熟市暂时没有限制，只是要求加快制定政策（还是因为需要去库存，就和8月政策一样，把吴江分开。），如果接下来张家港和常熟房价上涨过多，调控政策预计会很快出台！

昨晚政策出台之后就有很多朋友向我咨询！其中被问到最多的两个问题就是：

1、对楼市有多大影响？

2、苏州房价会不会下跌？甚至问我会不会大跌？

今天就针对这两个问题，我简单说说我的看法！

新政对楼市的影响！

本次苏州新政力度空前，直接限制了很多购买需求，扼杀了外地和本地投资、投机客；刚需进入门槛同时也被提高，首改、再改客户首付款都有大幅提升；有资格买房的客户越来越少；市场观望情绪会越来越浓；接下来各大售楼处来人量将会迅速下降，成交量逐渐收缩；价格较低的刚需楼盘影响可能较小，改善型的大户型，高端盘受到冲击会较大！

限购限贷来了，房价会不会降？

短期下降的可能性较低，今年很多开发商就已经完成了今年的销售指标，赚的盆满钵满，所以接下来的几个月他们基本没有什么压力，所以想让他们降房价那是比较难的；不排除一些新开楼盘为了完成今年销售指标会选择低价开盘；所短期内房价下降可能性较小。

如果调控政策严格执行，排除上有政策下有对策的可能性，预计半年以后房价或许会有松动，房价大幅下降，估计可能性较小，首先这种现象也不是地方想看到的，地方只是想稳定房产市场，并没有大降房价的意思，若是真想降房价就不应该让地价拍的那么高；其次开发商也不愿意轻易的降房价；还有今年高价拿地的开发商们明后年房源就会推出市场，楼面价基数在那，房价要想降低销售他们肯定是不情愿的。

那么会不会大跌呢？

这么说吧，如果调控政策严格执行个3-5年，地方也不管开发商的死活，那么房价肯定是要大跌的，甚至可能会崩盘！

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