房地产投资模式讲解（房地产投资的基本概念）

随着房地产经营活动的日益频繁，房地产产业最终也会金融化，投资学的在房地产活动中的作用也日益凸显，未来一段时段时间内都是房地产投资的心得，首先，从基础的含义说起，帮助大家，建立一个投资的思维。

投资是一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。

投资活动应该具备以下条件：1.投资主题；2.投资目的；3.投资手段；4.投资是连续性经济活动（筹集、使用、回收和增值）。

房地产投资是指经济主体以获得未来房地产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或简接的从事或参与房地产开放与经营活动的行为。

房地产投资的对象包括房地产资产和房地产资产权益。

前者用于的实物资产，进行的是直接投资（如开发投资和职业投资等）；后者拥有的是权益资产，进行的是简介投资（若购买房地产企业的股票、债券、以及购买房地产资产支持的证券和债券）。

（1）从投资形式，分为直接投资和间接投资。

1.直接投资，投资者直接参与开发或者购买房地产的过程并参与有关管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。

开发投资包括商品房开发投资和土地开发投资。

置业投资。是购置物业以满足自身生活居住或者出租经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的投资活动。

2.间接投资，房地产间接投资主要是直将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的投资活动。包括购买开发企业的债券、股票、投资信托基金（reits）、抵押贷款证券。

（2）从房地产用途，分为住宅投资、商业投资、工业投资、酒店和休闲娱乐设施、特殊物业等。

1.住宅投资，包括公共住房和商品住房。主要表现为开发投资，随着消费者生活水平提高，住房需求一般不会消减，所以住宅投资风险较小。

2.商业投资。包括写字楼、商业、公寓等。商业投资的收益主要是来自物业出租经营收入和资产升值，因而更适合作为长期投资，同时，商业交易涉及资金数额巨大，常在机构之间进行，机构更看重的租金收益水平，因此，商业地产运营管理是防范投资风险的重要手段。

3.工业投资。包括工业厂房、仓储用地、高新技术产业用房、研究和发展用房等。

4.酒店和休闲娱乐设施。严格来说也属于商业投资的一种，但在经营管理的特殊性，又成为一种独立投资，包括酒店、休闲度假中心、康体中心等。

5.特殊物业投资，包括高速、机场、码头等需要特殊许可的房地产。

（3）从经营方式来说，分为出售型、出租型和混合型房地产项目投资。

1.出售型，以预售或开发完出售方式得到收入、回收开发资金，获得开发收益，以达到盈利的目的。

2.出租性，以出租、自营等各种组合方式的得到收入，回收开发资金，获得开发收益，以达到盈利的目的。

3.混合型，结合出售和出租，回收开发资金，获得开发收益，以达到盈利的目的。

现在，随着政府勾地条件的严格，多数开发商采取混合型的投资。