天津城建后花园（天津经济广播安居置业栏目）

新年伊始，天津经济广播（FM101.4）在每周一17：00 — 18：00播出的《安居置业》栏目中全新开设了“城市更新进行时”版块内容，该版块将聚焦天津城市更新行动，关注城市更新给天津城市面貌和百姓居住生活品质带来的变化，我来为大家科普一下关于天津城建后花园?下面希望有你要的答案，我们一起来看看吧!

天津城建后花园

新年伊始，天津经济广播（FM101.4）在每周一17：00 — 18：00播出的《安居置业》栏目中全新开设了“城市更新进行时”版块内容，该版块将聚焦天津城市更新行动，关注城市更新给天津城市面貌和百姓居住生活品质带来的变化。

在1月10日下午播出的首期“城市更新进行时”栏目中，《城市更新网URN》主编高文利通过电话连线的方式，与主持人就天津城市更新的热点话题进行了交流。（本文根据节目播出内容整理，内容略有增加和删改）

主持人：欢迎大家继续收听《安居置业》节目。说到城市更新，大家不陌生，老旧小区的改造，加装电梯这都属于城市更新的范畴。去年（2021）3月11号通过的《“十四五”规划和2035年远景目标纲要》，把城市更新正式上升为国家战略，它的重要性和长期性也被摆到了台面上。

去年天津的城市更新也取得了比较大的进展，比如在去年6月份出台了《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施法案》，在市区和滨海新区也有5、6个城市更新项目开始实施。在去年12月底，《天津市老旧房屋、老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》也正式出台了，为天津今年的城市更新提供了更多的政策支持。

从今天开始，我们专门在周一节目里开办了新的板块《城市更新进行时》，共同聚焦：天津城市更新行动，看城市更新将给我们的城市面貌和生活品质带来什么样的变化。

今天节目邀请到：《城市更新网》的主编高文利 做客直播间。

主持人：高老师您好。经历了快速城镇化发展，我国很多城市相继出现了“大城市病”，城市发展进入平台期，基础设施、公共服务、产业迭代、治理水平等城市职能都出现不同程度的短板。我想这就是提出来城市更新势在必行的原因之一。那城市更新当初是在什么样的背景下被提出来的，城市更新具体都包括哪些内容？做好城市更新的意义是什么？

高文利：主持人好，听众朋友们大家好，我是《城市更新网》的高文利。

城市更新列入到十四五规划，主要是有以下三方面的时代背景：

一、城市发展迈入到了“存量提质改造和增量结构调整并重”阶段。

目前国内有20多个主要城市的城市化率都达到了70%以上，一线城市城市化率都已经到了80%以上，天津的城市化率也已经达到84%。根据城市发展一般规律，我国城市发展已逐步从“大规模增量建设”迈入“存量提质改造和增量结构调整并重”阶段。在城镇化快速发展下持续扩张的城市发展思路已逐渐不适应新的城市发展阶段，需要回过头来解决城市建设现存的一系列问题，对城市功能进行优化、对城市空间进行调整，实施“城市更新行动”，推动城市建设实现内涵式发展。

二、是现阶段需要通过城市更新推动城市开发建设方式转型、促进经济发展方式转变。

随着我国经济发展由高速增长阶段转向高质量发展阶段，过去“大量建设、大量消耗、大量排放”和过度房地产化的城市开发建设方式已经难以为继。实施城市更新行动，推动城市开发建设从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展，将建设重点由房地产主导的增量建设逐步转向以提升城市品质为主的存量提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展需求进行优化再配置，节能降碳，从源头上促进经济发展方式转变。

三、是需要通过城市更新解决城市发展中的突出问题和短板

在经济高速发展和城镇化快速推进过程中，一些城市发展注重追求速度和规模，城市规划建设管理“碎片化”问题突出，城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性不足，人居环境质量不高，一些大城市“城市病”问题突出。现在需要通过实施城市更新行动，及时回应群众关切，补齐基础设施和公共服务设施短板，推动城市结构调整优化，提升城市品质，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。

第二个问题：现在大家都在说城市更新，但是因为城市更新包括的范围比较广，现在各地对城市更新也有不同的定义，因此有必要首先明确一下城市更新的定义。

《城市更新网URN》给出的城市更新定义是：城市更新是指对城市建成区进行的城市空间形态和城市功能可持续改善的建设和管理活动。这里面就有几个重点：一是在城市核心区域，二是不只包括空间的改造，还有功能的完善。三是可持续改善，就是小规模、渐进式、可持续的开展。四是城市更新不只是建设行为，也包括运营管理。

城市更新具体包括哪些内容呢？我们将城市更新细分为三类：综合整治、有机更新、拆除重建。

综合整治是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，采取修缮、加建、改建、扩建、局部拆建等一种或者多种措施，对建成区进行重新完善的活动。 综合整治着重于建筑内、外硬件和相关配套设施、服务的完善，建筑原来的主体功能不变，以老旧小区提升改造和公共服务设施的改造最为典型，综合整治一般来说是由政府推动的，带有公益性或者半公益性的行为。

有机更新是在综合整治的基础上，主要是引入了新的内容，发生了功能改变或提升，提升了空间的现金流和资产价值。这个类型以购物中心、写字楼、老厂房等商办类物业的更新改造最为典型；一般来说都是纯市场化的企业行为。

拆除重建是对原有建筑进行了拆除或者大部分拆除，重新进行规划建设，引入新内容，新产业、新功能，改造强度最大也最为彻底。这个类型以棚户区、城中村、旧厂区的拆除重建最为典型。

住建部部长王蒙徽在2020年撰文《实施城市更新行动》特别强调了城市更新的重要意义：实施城市更新行动，推动城市结构调整优化和品质提升，转变城市开发建设方式，对于全面提升城市发展质量、不断满足人民群众日益增长的美好生活需要、促进经济社会持续健康发展，具有重要而深远的意义。

主持人：和之前城市建设的“地上建城”不同，城市更新是“城上建城”，需要兼顾城市承载容量、各方利益、人民满意度等很多问题，战略目标更多元化，责任也更重大。那城市更新该如何展开？

高文利：城市更新是一个非常庞杂的系统工程，覆盖面广、涉及到的政府部门多、产业链长、上下游的企业也非常多。

我个人总结，做好城市更新需要从以下十个方面着手：

体检先行、规划引领、组织保障、政策支持、计划推动、重点突破、市场运作、资金融通、产业共生、全民动员

1、体检先行

城市体检是城市更新的第一步，做城市体检就是要通过客观的数据分析、通过主观的满意度调查来发现城市的毛病，通过渐进的城市更新过程，使城市发展进入高质量阶段。

目前由清华大学中国城市研究院牵头，2020年开始在包括天津在内36个试点城市在做城市体检，2021年又增加到59个城市。城市体检核心是根据（宜居城市、绿色城市、韧性城市、人文城市、智能城市）五大发展目标、确定了生态宜居、健康舒适、交通便捷、安全韧性、整洁有序、风貌特色、创新活力、多元包容八大核心目标，以及65个细分的评价指标。

2、规划引领

现在各大城市都提出来一条重要的城市更新原则就是规划引领，就是根据城市体检的情况，制定城市的总体城市更新专项规划和片区规划，作为整个城市一段时期内城市更新行动的蓝图和指引。

3、组织保障

现在北上广深等一线城市在组织方面的一般做法是：成立市一级的城市更新领导小区负责整体统筹，小组办公室一般设在住建委，住建委是负责城市更新的实施管理的主管部门，规自局负责规划制定和土地出让，另外还有商务、工信、科技、旅游等是十几个部门负责协同配合。各个行政区政府是城市更新组织和实施的第一责任主体。

4、政策支持

政府制定专门的城市更新支持政策是开展城市更新的前提，一个完整的城市更新政策体系，需要城市更新的“一个条例(或实施意见、办法） 一个工作方案（或行动计划） 若干个实施细则”。在广州一般就简称为“1 1 N”的政策体系。

5、计划推动

为了保障城市更新的有序推进，还需要制定城市更新的行动计划，即将城市更新按时间分解制定进度节点，按区域分解到一个个具体城市更新单元和项目，按部门分解确定各个部门的相应责任。

6、重点突破

在城市更新实操层面，每个城市、每个项目都不同，需要一城一策、分类施策，因此在城市更新初始阶段，各城市需要结合当地具体情况，通过几个重点项目的突破进展，摸索出一套符合自己城市特点的城市更新模式和路径。

7、企业运作

城市更新还有一个重要原则是政府主导、企业运作，就是在具体项目操作中，政府负责制定规则和监管措施，企业负责一个项目从前期拆迁、规划、招商、建设和后期运营的全生命周期管理。

8、资金融通

资金是城市更新的血脉，城市更新需要大额、低息和长周期的资金，目前一般以国开行等政策性银行为主。此外，在城市更新项目的不同阶段，也是需要不同类型的资金来介入，因此城市更新需要形成多来源和多类型的资金渠道。

9、产业共生

目前负责操作城市更新项目的实施主体一般以地方国企、央企和大型开发商为主，然后围绕着这些实施主体，产业链上下游大量公司进行协作，形成一个市场驱动、合作共生的城市更新生态圈。

10、全民动员

最后还有一个非常重要的一点是全民参与。城市更新需要自上而下的推动，更需要自下而上的全民参与和共建共享。因此与城市更新相关的市民们也都要积极的参与进来，以实际行动支持城市更新（尤其是涉及到拆迁和腾退的项目），大家要形成一个共识，只有城市更新项目成功实施了，个人、企业和城市才能够实现多方共赢。否则如果因为部分人的阻碍，导致城市更新项目停滞不前，就会形成多输的局面。

主持人：据我了解，在过去的一年，从中央到地方，城市更新都在大力度的展开，您能不能给听众们大概介绍一下，咱们天津在城市更新方面都有哪方面的进展？

高文利：2021年可以称之为天津的城市更新元年，尽管还是存在很多困难，但是在2021年天津城市更新还是取得了很多进展。

《城市更新网》最近刚刚完成了《天津城市更新白皮书2021》的撰写，对2021年天津的城市更新进展总结为以下八个方面：

1、天津城市更新的基本政策出台（包括：天津城市更新实施方案和规划土地实施细则、滨城城市更新指导意见），为天津开展城市更新奠定了基础，打开了新局。

2、天津市政府确定了天津城投和泰达控股两个公司作为城市更新实施主体。

3、中铁十八局联合体中标滨海老旧小区改造工程，此次老旧小区改造模式不同于之前由政府出资的老旧小区基础类更新，采用了引入社会资本融资及特许经营模式，因此意义非常重大。

4、泰达时尚广场、永正制衣、保税区海港片区三个拆除重建类城市更新项目确定实施主体并开始启动城市更新改造，将为天津的城市更新起到试点突破的作用。此外，永正制衣和保税区海港片区城市更新项目均为“工改工”类型，吹响了天津借助城市更新推动产业转型升级的号角。

5、天津商办类存量物业的有机更新也将借助城市更新政策被重新激活。其中，仁恒伊势丹于去年9月30日重新开业，此外，和平印象城、东丽爱琴海、金河购物广场、聚源广场等存量商业资产正在改造，计划在今年开业，这将为天津的消费升级起到助推作用。

6、在天津文物建筑活化方面，段祺瑞旧居、安里甘教堂完成了改造并亮相，由原天津第一热电厂改造的金茂汇进展顺利，预计今年开业。天津有大量的历史风貌建筑，这是天津的宝贵遗产也是天津做城市更新最大的机会和亮点之一。

7、除了天津地方国有企业参与之外，央企、开发商，及产业链上下游公司对天津城市更新长期看好，也在积极参与争取城市更新的入场机会。

8、除了政府层面对城市更新非常重视，积极布局和推动之外。城市更新也引起了越来越多项目业主和普通市民的关注。

主持人：有听众问，天津的“旧改”和“城市更新”有什么区别呢？

高文利：这两个概念既有关联又有区别，从关联角度来说：城市更新从范围上包含旧改，旧改是城市更新的一部分。从区别角度来说：城市更新相比旧改目标更多元；内涵更丰富，城市更新可以说是旧改的升级版。

在广东省一带，城市更新之前一直就叫三旧改造，就是对旧城、旧村、旧厂改造提升的简称。但是原来三旧改造最突出的特点就是大拆大建，很多城中村整体拆除建成现代化的高层住宅，我们以前经常听说深圳很多城中村村民一夜暴富的故事就是这么来的。

现在进入到城市更新阶段很重要的一个区别是从“拆改留”，变为“留改拆”，就是尽量少拆，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，加强修缮改造，补齐城市短板，注重提升功能，增强城市活力。去年住建部发文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建的通知》中就明确要求，原则上拆除比例不能高于20%，新建面积不能高于拆除部分的2倍。

还有一个跟旧改的区别是更加注重产业升级，现在深圳的很多旧厂在进行叫“工改工”的更新，就是原来是工业改造完后还是工业用途，但是政府要求实施主体引入高新技术相关产业，也就是通过城市更新不仅实现了工厂建筑的更新，更关键的是实现了产业转型升级。

在天津，大家提旧改，一般就是指老旧小区改造。现在天津要求在十四五期间把2000年底前建成的老旧小区基本改造完成。

前几年，天津的老旧小区改造一般都是基础类的改造，主要包括水、电、汽、暖、消防、安防、生活垃圾分类、宽带等市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位的维修。

进入到城市更新阶段，除了基础类改造之外，老旧小区的改造重点应该放到完善类和提升类的改造上来。

完善类主要包括拆除违法建设，整治绿化，改造或建设适老设施、停车场、充电设施、快递柜、文化休闲和体育健身设施、物业用房等配套设施。

提升类主要包括社区综合服务、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店等社区专项服务设施。

除了老旧小区改造之外，天津的城市更新还包括：针对城市重点区域进行空间结构调整、生态修复、历史文化保护和城市风貌塑造、城市基础设施建设、新产业新业态融合发展，等多方面的规划建设活动。

所以城市更新的目标绝不仅仅改造老旧房屋，更关键的是根据天津现阶段城市存在的问题，通过实施城市更新行动，实现存量盘活、产业转型、消费升级和居住品质提升等多个目标，最终目的是提升天津整体的经济水平和社会活力，提升城市能级和强化城市IP。

主持人：前两天，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》正式出台，也是不是也意味着天津城市更新有了更明确的标准呢？

高文利：天津的城市更新政策目前以天津市规自局滨海分局发布的《关于推进滨海新区城市更新试点工作的指导意见》、天津市住建委发布的《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》、天津规自局发布《天津市老旧房屋老旧 小区改造提升和城市更新规划、土地、调查登记管理实施细则（试行）》为主，辅以其他几个补充类的相关政策。

前面我们提到了，一个完整的城市更新政策体系，需要建立一个“1 1 N”政策体系。

目前来看，天津政策体系里面仅出台了《实施方案》，和规划、土地、调查登记管理实施细则，还缺少城市更新行动计划，和其他若干个分区施策和分类施策的实施细则。

一般来说，城市更新政策配套的实施细则可以多达数十项，12月30日出台的实施细则主要是关于规划和和土地方面的具体政策：

（1）其中关于规划方面重点内容是：确定了津城城市更新指引，各区各类更新改造规划，城市更新项目实施方案、城市更新项目规划策划方案，以及城市更新片区的城市设计方案的编制要求和审批流程。

（2）关于土地方面的重点是，土地出让方式更为灵活：符合划拨用地目录的，由各区规划资源分局负责办理土地划拨手续。不符合划拨用地目录的，根据城市更新项目具体情况，供应土地采用招标、拍卖、挂牌、协议出让等方式。按照法律规定，没有条件，不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，经市政府同意，可以采取协议出让方式供应土地。

今年，天津市相关政府部门还会出台更多具体的城市更新实施细则，来覆盖到城市更新的各个领域和环节，为天津的城市更新提供方向指引和具体政策支持。有了这些政策的逐渐落地，我们相信，今年天津城市更新将会取得更多方面和更为显著的成果！

主持人：老旧改造提升和城市更新是城市复兴的发展路径。那么，如何破解城市复兴密码，天津也要找到自己独特的地方特征的策略，既要保持与其他城市的经济竞争力，又要提高当地市民的生活品质。

可预见的是，城市更新不会只像一阵风刮过，而将在主要城市里长期进行。这是城市由粗放转向精细化发展的必然。

告别过去大拆大建、过度房地产化的城市开发建设方式，由房地产主导的“增量建设”，向以提升城市品质为主的“存量提质”改造。

随着有关城市更新的讨论和关注越来越多，在之后的节目中，我们也将从咱们天津的城市更新项目入手，给大家梳理，天津城市更新的进展和亮点，通过城市更新，天津如何焕发出新的活力，也欢迎大家持续关注收听。

谢谢，高文利高老师做客节目，再会。

《安居置业》

FM101.4 17:00——18:00

随着有关城市更新的讨论和关注越来越多，在之后的周一节目中，我们将从咱们天津的城市更新项目入手，给大家梳理，天津城市更新的进展和亮点，通过城市更新，天津如何焕发出新的活力，也欢迎大家持续关注收听。

FM101.4天津经济广播

《安居置业》

每周一到周五17：00 — 18：00

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