从一线城市看楼市复苏（一线和新一线楼市）

这是熊猫贝贝的第1464篇原创文章：

时间来到2022年的最后几天，沉寂低迷了一整年的中国楼市，终于在一线和新一线的层面，出现了一些实质性的动向表现。

（12月21日），多家媒体报道了楼市的重要最新动态：

在多个热点房地产网站、APP上，广州的“指导价住宅小区”，不再显示指导价，改为显示业主真实的挂牌价了！

原本按照要求，中介机构的门店、网站、APP必须按照官方公布的“参考价”来展示价格。

当然，这只是市场层面的表现和动向，并没有得到官方的明确说明。

广州二手房成交价参考价到底是什么情况，尚有待进一步证实。但是松动和试探的意思，其实已经是明牌。

不仅仅是广州，相邻的深圳也有一些动向：

近日深圳市场传出的一个消息：

住宅性质的单身公寓、单身宿舍，不再限购。

这几天疯传的关于“深圳住宅性质的单身公寓、宿舍不限购”的消息，而南山的御成府，有望抢得“头啖汤”。

有市民针对深圳近期是否取消了购买“单身公寓”类产品的购房资格查验要求、学位申请等问题向深圳住建部进行了提问。

12月19日，深圳住建局回复称，为促进深圳房地产业良性循环和健康发展，解决部分公寓、宿舍类房产交易中存在的政策理解和适用问题。

近期深圳住建局对公寓、宿舍类房产相关情况进行梳理和明晰，以统一政策适用标准，并支持居民刚性和改善性住房需求。

关于学位问题，则需要咨询辖区教育主管部门。

这样的回复，就非常微妙了，既不承认，也不否认。

广州深圳都是一线，就在出现了一些动态以后，连续两个强二线城市就跟着陆续出招了，不能不说反应很快：

首先是南京，在南京提振消费的新闻发布会上，提到了几项楼市利好政策。

1、有60岁及以上成员的本市户籍家庭满足条件可增购1套住房！

2、外地人在南京买房！无需再缴纳社保！只需提供半年及以上居住证明！

3、玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套！

1和3是针对本地人的，南京本地人原先是有两个指标的，但去年之前南京的新房非常火热，全民打新，估计本地人早就用完这些指标了。为了推动这类群体再上车，肯定要提高他们的指标。

第二点是针对外地人，也是最重要的。

之前南京仅仅是一些郊区松绑限购，现在等于是全域放开限购了，这和我之前的猜测也是一致的，未来大部分二线城市都会放开限购。

所谓的半年居住证明其实只是幌子，只要你有钱，打算在南京买房，其余一切都可以商量。

南京一行动，很快苏州无锡徐州都会跟上，就连省会城市都松绑限购了，其他城市还端着架子干嘛呢？

另外还有一个直辖市也有了动作，那就是天津：

降低公积金二套首付，从6成降为4成，提高多孩家庭贷款额度等。

一两天内，三座一二线城市相继行动，纷纷出大招救市，信号非同一般。

那么，2022年年终多个头部城市的集中躁动，是否能给即将开启的2023年中国楼市，带来一些积极的影响呢？

这篇文章，就将基于对2022年12月份以来各个头部城市，中心城市的楼市躁动现象梳理和复盘，挖掘本质，把握关键，并对后续中国楼市的走向和可能趋势，进行有依有据的研判和分析。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
• 头条独家文章，抄袭搬运必究！

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

广州中轴线 图片来源：头条图库

1广州的“二手房指导价”松动动向，是一个重要的楼市调控调整动向。

严格意义上的“二手房成交参考价”，是深圳于2021年2月8日推出的。深圳当时一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的市场价打了5折、6折来标价。

深圳还严格要求中介门店、网站、APP，二手房对外报价只能展示成交参考价，不能展示真实的市场价，也不能展示卖方叫价。

而且要求银行严格按照参考价来计算首付、发放贷款。这意味着，随着参考价的公布，二手房首付比例全面提高。

随后，广州、成都、西安、宁波、东莞等10多个城市跟进。但这些城市一般只对几百个热点小区发布参考价，而不像深圳那样涉及全市所有的住宅小区。

二手房成交参考价制度建立后，对市场产生了较大影响，它一方面打乱了买卖双方的价格预期，让成交更加困难；另一方面显著提高了二手房的首付比例，抬高了成交的门槛。

以深圳为例，到2022年11月末，有超过40%的二手房以低于参考价的水平成交，接近或者低于参考价成交的占比则上升到了85%。

2021年，全国陆陆续续有15个城市都发布了二手房指导价的调控政策，随着二手房指导价的发布，这15个城市的二手房市场瞬间被冰封了，特别是深圳的二手房成交量暴跌了85%以上，并且，到目前为止，深圳的二手房市场还是冷如寒冰，不见回暖。

图片来源：网络

但是时间来到2022年年底，作为曾经抑制二手房价快速上涨的利器，“二手房参考价制度”在广州、东莞等城市正逐步失去效力。

虽然广州尚未正式官宣取消“二手房参考价制度”，但其实自去年11月开始，广州的银行已经按照实际成交价来发放房贷，到了2022年的当下，很多房产信息平台贝壳找房、链家上原本只显示二手住房参考价的小区，也已恢复显示房源实际挂牌价。

广州首批发布二手住房交易参考价的小区共有96个，其中天河区小区数量最多达到54个，黄埔区有23个，这也恰好是2020年至2021年上半年涨幅最大的两个区域，参考价比当时在贝壳的挂牌价普遍低大概3-5成。

和其它城市一样，政策发布后，各大房产信息平台上广州上述96个小区二手房只显示参考价，银行放贷在一段时间也都是按照参考价审批，如房源实际成交价高出参考价的话，购房者的首付成本就会高出很多。

但是，政策发布两三个月后，就陆续有广州银行开始不按二手参考价放贷，没过多久所有银行都放开了。

这东西不能放到台面上来说，但是事实就是这样的。而2022年12月份价格显示恢复市场行情，也不过是水到渠成而已。

有没有官方承认是一回事，市场实际如何运作，那是另一回事。

时隔一年半的时间，15个执行二手房指导价的城市，除了上海和深圳，其他13个城市都已经取消了二手房指导价的调控政策。

事实上，二手房指导价的取消，是必然的，当前的房地产市场空前低迷，救市政策一波接着一波扑面而来，继续执行二手房指导价，已经不合时宜了。

和广州一样，东莞的二手房指导价政策在刚发布的一段时间，银行还是按指导价来审批房贷，但没多久后就不受影响了。此前东莞在贝壳找房上的相关房源也曾不再显示参考价，但后来又恢复只显示参考价的情况，至今仍然如此。

在市场下行阶段，西安是第一个“官宣”取消二手房参考价机制的城市，时间是2022年7月。

深圳是“二手房指导价制度”施行最严格的城市，且至今没有任何松动，银行仍然只能按参考价来放贷。

万事开头难，不过有了开头的，就不是什么难事了。

想要房地产市场健康稳定有序地发展，就必须激活二手房市场，因为，二手房市场才是楼市的晴雨表，并且，如果二手房一直都被冰封，二手房一直都卖不掉，最终，必然会引起整个楼市的崩塌。

二手房指导价，完成了阶段历史任务，退出历史舞台，才是这个动向释放出来最重要的信号。

广州是第一个对二手房动刀子的一线城市，步子一下子不敢迈太大，这也是能理解的。

图片来源：头条图库

2直辖市和新一线也加入积极救市的行列，什么信号？

不仅仅是深圳和广州，就连南京，天津的新一线和直辖市级别的城市，也选择在这个节骨眼上加入积极救市的行列，实际上是对国家最高级别的经济会议和发展思路的一种回应。

国家在2022年12月份，才发出支柱产业的定位，才说要支持刚需和改善嘛，很多城市就开始行动了。

在刚刚结束的中央经济工作上，“住房改善”被列为扩大内需的第一个选项，而且再次强调“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。

随后，中央财办有关负责人在接受新华社记者采访的时候表示：

针对住房、汽车、服务性消费等领域存在的一些限制性措施，要完善消费政策，支持住房改善、新能源汽车、养老服务、教育医疗文化体育服务等消费。

图片来源：见图

当然，考虑到2022年疫情反复，以及各地政府财政的持续支出压力，也为了2023年的开年能够有个顺利的开门红，多方因素综合之下，就算是“夜壶”，也要拿起来用一用，这很符合经济逻辑。

理性预判：未来可能不到一个月，全国一大半的二线城市都会有限购松动的动作了，速度也许市场以为的速度还要快，救市真的是刻不容缓了。

毕竟，对于绝大多数的地方政府来说，除了楼市回暖拉动上一级的土地财政以外，即使防控放开以后地方经济得到恢复，也是远水不救近火。

从去年9月末至今，楼市政策出现“政策底”已经15个月了，但楼市依然冰凉。

越来越多的人认识到，不结束疫情管控，不启动一线城市，核心城市的楼市，全国楼市很难回暖。

当然，这也从侧面体现出来了很多城市和地方的财政紧张。

图片来源：头条图库

3趋势研判：救市不易，2022年年终需求释放以后，未来楼市短期依然难言乐观？

调控房价也许只需要一个指导价，市场就熄火了，但是救市之路谈何容易。

信心重建是一个很漫长的过程。而预期的恢复，更是需要时间和现实的稳定兑现才能实现。

客观来说，在中国宏观经济和基本面没有全面恢复以前，讨论什么楼市房价的话题，在当下中国绝对是吃力不讨好，必然遭受各种戾气和极端思维冲击的一个事情。

现在很多人负面情绪很重，特别是对于房价和楼市，几乎都是本能层面脱口而出的。

文明一点还会阴阳怪气，更多的直接就是各种不堪入目的恶毒言语，骂高房价，骂高利率，骂楼市，已经成为了很多人宣泄情绪的一个途径。

可以理解，但是对现实并没有任何意义。

市场真金白银的表现，也是一种低迷和萎缩的态势，这才是关键。

一切利好，要有共识，才是利好，不然就是独角戏。

而当下中国对于楼市的共识，并不友好，之所以2022年年底这个节骨眼上连一线城市和新一线头部城市都开始积极救市，其实也存在“抢收需求集中释放”的意思。

中国人做事情讲究循序渐进，现在的松绑虽然步子不大，但后面相信肯定还会出招，但是一线完全放松的可能性是肯定没有的。

这里面有一个逻辑很重要：如果一线彻底放开，那就是对其他低能级城市的人口，财富，资源……完全不加限制的虹吸和强行掠夺了。

而且，一线和头部城市，顶着投机资金和群体炒作，本地楼市升温躁动的风险，也要尝试一些积极的救市手段调整，也说明了“地主家也没有余粮了”。

这一轮年终需求集中释放以后，实际上对于2023年的中国房价和楼市，依然值得理性谨慎，乐观没有错，但是还想着以前炒一波就能轻松价差套利，那就是不识好歹了。

图片来源：头条图库

写在最后：从周期到现实，中国全国楼市这一轮的调整，难言转折

实际上，2022年12月份以来，各路有炒房和投机利益关联的自媒体和所谓的专家群体，能够炒作的信号和市场动向可以说素材非常丰富。

躁动，煽动，甚至是不加掩饰的气氛烘托，已经全面开始。

相信大家已经在不同的媒体和渠道看到了类似的内容，比如2023年楼市房价一定大涨，比如什么一线放开，房价即将启动等等这样的论调和文章。

可以理解，但是恐怕这些人和这些心思是还没有被现实教育到位，又或者是急于解套，急于收割。

从周期到现实，其实对于未来的中国楼市，都应该以一种与时俱进的态度和认知去理解。

一方面，人口结构，经济增量，还有后疫情时代的“疤痕效应”，短期中期长期，中国的房地产经济都缺乏重现曾经高增长的支持因素；

另一方面，从防控调整以后的经济恢复来看，原本就在高位运行的房价，和现实购买力和经济环境脱节的核心矛盾并没有得到解决。都还在消化阶段，就开启新一轮的胡吃海塞，现实吗？

所以，虽然看发达国家和地区，核心城市的核心房产永远都是最优质的资产，也是普通人（缺乏金融理论的普通人）最安全的投资品。但是中国的房产投资，无脑购买，轻松增值的好时代已经结束了，需要用与时俱进的眼光和认知，结合自身的真实需求，来看待中国未来的楼市和房价走向。

赚过快钱，或者说体验过房价暴涨，不能把过往表现当作未来趋势判断的依据。

连银行理财都亏损的时代，房价走向还能让所有人满意？

即使一线城市加大救市力度，这一轮中国的房价和楼市，是周期和现实叠加的必然阶段，短期内想要要谈反转，并不现实。

从真实需求出发，才是正途。

以上，就是对2022年12月份以来中国楼市在几个一线和新一线城市的最新动向，进行的一次专题分析和挖掘研究内容，和各位读者朋友们，进行一个分享和交流。

图片来源：头条图库

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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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