杭州最顶级学区房(杭州最值得押宝的6大潜力)

有好学区=房价永远涨,大家终于看明白了,我来为大家科普一下关于杭州最顶级学区房?下面希望有你要的答案,我们一起来看看吧!

杭州最顶级学区房(杭州最值得押宝的6大潜力)

杭州最顶级学区房

有好学区=房价永远涨,大家终于看明白了!

在公民同招、民办锁区摇号时代,小学 初中的双优组合,更一夜之间跻身为“最强房价助推器”。

但杭州成名已久的优质学区,大多房价已高不可攀。

明智之举,是寻找下一个老牌名校加持的“潜在双优学区”板块,抢先入驻,既可以避免被炒家割韭菜,又可坐享潜在红利。

这样的板块,目前杭州至少有6个,均由名校领办、托管或挂牌,分别在萧山科技城、蓝孔雀、东新、智慧网谷、之江和蒋村

虽然大多还没第一届毕业生,但普遍被寄予厚望,有些房价甚至已“预涨”。

但不管怎么样,其中一些板块还在房价启动初期,“孟母们”仍有机会提前布局。真正的名校需要沉淀,但现在押宝,赌赢还是大概率事件。


01

之江核心

对应学校

求是之江第二小学 杭二中之江一中

入学时间

2018年9月

招生范围

之江第二小学占地73亩,建筑面积达54860平方米,设计办学规模为48个班,是西湖区目前规模最大的一所小学。

1.东至九溪玫瑰园东围墙,南至之江路,西至梅灵南路,北至五云山南山麓(与西湖风景名胜区分界线)。

2.东至之浦路,南至云河街,西至绕城高速,北至象山沿山渠。

附近楼盘

二手房:嘉里云荷廷、祥生云溪新语、中天九溪诚品、之江九里、大家之江悦、九溪云庄(接近交付)等

新房:仁恒祥生·珊瑚世纪雅园、祥生云境

又一个锁定“双优名校”的板块。

自2018年求是之江二小竣工后,之江核心区终于迎来了名校小学,只是不少业主还是略感遗憾。

因为边上的公办初中,只有一个委托杭州市之江实验中学(民办)管理的之江第一中学(2020年9月正式开办)。

就在昨天,之江实验中学、之江第一中学(48班)的新校舍正式启用,并公布了两个重磅消息。

一是:之江实验中学、之江第一中学和上泗中学,联合成立杭州市之江实验中学教育集团;二是:之江一中正式加入杭二中教育集团(挂牌)。

简单地说,之江一中同时加入了两大教育集团。校长是省特教师陈竹根,曾多年担任保俶塔实验学校校长。

因为求是之江二小还没有毕业生,并没有公开对应学校,但从地理位置(隔壁),之江一中基本就是将来之江二小的对口初中。

目前,小学学区范围内,云溪新语和云荷廷处于二手房的第一梯队,成交价基本在5万-6万之间

至于新房,眼下也只有珊瑚世纪和云境两个选择。

珊瑚世纪南面就是之江二小和之江一中,本月刚刚摇过一次号,高层均价36684元/㎡,叠墅均价55573元/㎡,中签率低至4.7%,连人才中签率都仅37%。好在后继仍有房可售。

云境已大半年未开盘,历史均价38600元/㎡。

之江核心区近年开发了一大批高品质小区,业主以传统改善和钱江新城、滨江外溢为主,较为纯粹。他们陆续入住后,生源很值得期待。

02

萧山科技城

对应学校

九年一贯制的科技城尚德实验学校(崇文小学 学军中学)

入学时间

预计2023年秋季开学

科技城尚德实验学校采用名校集团共建共管模式,引进崇文教育集团和学军教育集团资源。其中,小学办学品质对标崇文实验学校,初中办学品质对标学军集团文渊中学。

学校占地约5.7万㎡,总建筑面积约6.85万㎡,总投资约5.4亿。拟建24班小学,30班中学,预计共招收1900余名学生。

附近楼盘

新房:暂无;

二手房:暂无,前湾国际社区一期正在交付。

前湾江上湾、融信荣望轩前后脚售罄,目前板块内暂无新房(住宅)可售。目前已知的待售项目为前湾四期、五期地块,规划有沿江排屋、高层及洋房,最快明年6月开盘,价格待定。

前湾江上湾今年6月底首开,11月中清盘,用时不到5个月,5幢高层、8幢洋房悉数售罄,高层均价28500元/㎡、洋房均价34500元/㎡。

从开盘到清盘,中签率一次比一次低。尤其是今年9月学军 崇文确定进驻后,江上湾中签率从34.5%,一下降至10.4%。

同样热度不止的,还有纯高层的荣望轩,精装均价28500元/㎡。今年6月中首开,前不久清盘。上个月中加推,中签率低至9.38%,板块内首次中签率低至个位数。

最近,恰逢前湾国际社区一期交付,购房群里刷了一波实景图后,据悉已有业主准备挂价3万5到4万一平出售

除此之外,板块内还有待售宅地尚未出让,预计明年会推出一部分。

03

蓝孔雀

对应学校

九年一贯制的华东师范大学附属杭州学校

入学时间

2019年9月交付并启动招生

招生范围

石祥路以南、莫干山路以西、申花路以北范围内拱墅户籍适龄儿童;石祥路以南、西塘河以西、湖州街以北、莫干山路以东区域内户籍适龄儿童。

华东师范大学附属学校占地约5.8万㎡,总建筑面积约10.47万㎡,总投资约10亿。建有36班小学、42班中学。华师大与拱墅区教育界签订《合作办学协议》,合作期限为5年。

附近楼盘

二手房:融信蓝孔雀、融信学院府、招商学院北麓、三江花园道壹号、新城金镶玉等商品房;化纤新村、和睦公寓等回迁房;

新房:荣安春月杭宁府

目前二手房挂牌及成交的主力,就集中在融信蓝孔雀、招商学院北麓两楼盘上。

融信蓝孔雀近30天签约了8套,成交均价61450元/㎡招商学院北麓近30天成交6套,成交均价62050元/㎡

新房销售时,蓝孔雀板块定位偏刚需,整体户型以89㎡三房为主。2015年新房销售均价不到2万,如今二手房卖到6万 ,6年不到涨了3倍多,堪称楼市一大逆袭神话。

在华师大加持下,近来板块内二手商品房价格又有一定幅度上调,挂牌价屡屡突破7万 。

春月杭宁府楼幢图

根据华师大招生范围,目前区域内待售新房仅一个,那就是限价4万5的春月杭宁府

今年4月3日,荣安以封顶 4%自持拿下,楼面价29705元/㎡。从产品上看,杭宁府规划有5幢可售高层,一共358户。

主力户型有97㎡三房两卫中间套,99㎡三房两卫边套,119㎡、122㎡四房两卫边套。

学区预期,加上1万7一平的倒挂,可以预见春月杭宁府开盘会有多火爆。

04

东新

对应学校

九年一贯制的安吉路新天地实验学校

入学时间

今年9月招生

招生范围

万家星城社区户籍生;沈家社区户籍生、新颜苑社区户籍生(新天地与胜蓝实验小学,只能选报一所)。

学校位于新天地街与东新河东南侧,占地约3.63万㎡,总建筑面积约6.4万㎡,配套48班中小学。

附近楼盘

二手房:滨江万家星城等;

新房:中冶锦绣华府、春来枫华、香栖天第。

二手商品房主要集中在滨江万家星城。

今年中,安吉路新天地实验学校发布招生通告后,万家星城二手房量价齐涨,一跃成为市中心热门小区。

仅最近30天,就签约了19套,签约均价近4万5,整体挂牌均价则接近5万一平。时间轴拉长到近3个月,光万家星城一个小区就签约了57套,不过近3个月的签约均价只有4万3。

可见,不过短短两个月,万家星城二手房价又有一定幅度上涨。89㎡小户型价格涨得最凶,最贵能卖到5万;就是130多㎡的大三房,也能卖个4万2-4万3,且出货周期缩短。

由于新房不划定学区,最终会否被划入,还得看交付时学校划定的招生范围。不过,目前可以明确的是,中冶锦绣华府交付后,会被划入安吉路新天地实验学校

前两天,中冶置业杭州公司与安吉路教育集团签订战略合作。签订时间恰好是在锦绣华府首开登记之时。

锦绣华府规划有3幢洋房、6幢高层,总可售套数502套。高层均价47000元/㎡,洋房均价57000元/㎡,上周刚完成首开,268套房源(3幢高层、2幢洋房),1034户登记,中签率仅25.92%,当天全部售罄

目前小区仅剩1幢洋房、3幢高层待售,可以预见有学区加持,摇中概率不会高。

除锦绣华府外,区域内还有俩在售新盘。一个是春来枫华,规划有15幢高层,主力户型约98-139㎡,均价47000元/㎡。

前后已经开了两次盘,一次是在11月,推出3幢高层,中签率22.11%;最近一次加推,与锦绣华府直接撞车,157套房源,375户登记,中签率提高到了41.87%。

另一个是香栖天第。锦绣华府、春来枫华结束登记后,香栖天第领出2幢楼的预售证,一共98套房源,精装均价45000元/㎡。

昨天是最后一天补登记,具体登记人数马上出炉。参考上一次开盘,中签率不会低。

由于春来枫华、香栖天第尚未交付,目前尚未明确会否被纳入安吉路新天地实验学校的招生范围。

05

城北智慧网谷

对应学校

文澜小学 文澜二小 慧澜中学

入学时间

文澜小学已开学;文澜二小在建;慧澜中学在建,预计明年招生

招生范围

文澜小学:1.石祥路以南、隽家塘河以北、热水港河以东、科园路以西区域内户籍适龄儿童;2.皋亭社区户籍适龄儿童;3.瓜山社区户籍非股民子女。

文澜二小(48班)和慧澜中学(36班)待定

附近楼盘

二手房:招商春秋华庭、远洋上塘宸章、中国铁建国际城;

新房:星创晶悦府、星创晶晖里。

与其他新兴教育板块不同,这里既不是托管,也不是挂牌,而是文澜领办,算是文澜中学正宗的“嫡系”。

文澜中学作为杭州民办教育界的杠把子,是家长眼中“神一样的存在”。以2020年中考成绩为例,重高录取率约58%、优高录取率约89%,绝对杭州第一梯队。

所以,其领办的公办小学和初中,肯定值得期待。

目前,文澜小学覆盖了石祥路以北的皋亭社区和瓜山社区。但等文澜二小建成后,两所小学的招生范围,大概率要进行重新划分。

可能性比较大的是,今后文澜二小重点负责石祥路以北,即春秋华庭、晶悦府所在区域;文澜小学的学区范围,应该会适当扩大。

智慧网谷

对口初中大概率是明年招生的慧澜中学。2015年9月开学的文澜小学,即将迎来首届毕业生。而根据之前透露的消息,每年只有总额不超过20%的文澜小学应届毕业生,可升入文澜中学。

但这不是重点,重点是是文澜二小、慧澜中学附近,还有两个限价新盘待入市,精装3万6

晶悦府和晶晖里合计可售新房,超过千套。晶悦府户型为约100-107㎡的三房两卫,约118㎡的四房两卫,及少量约139㎡四房两卫。晶晖里主力户型约118㎡四房。

因为起步仅100㎡出头,总价门槛在360万左右。对比边上4-5万的二手房价,优势还是挺明显的。

而且,这一带还是智慧网谷所在,已集聚新浪、360、58同城、顺丰、华为、联想等龙头企业,预计到2030年新增10万高新人才,未来生源比较有保证。

06

蒋村新区

对应学校

求是竞舟二小 十五中崇德校区

入学时间

2020年9月开学

竞舟二小的母体学校是杭州市竞舟小学,竞舟小学是杭州市求是教育集团连锁办学开办的第一所学校。

竞舟二小占地面积18379平方米,总建筑面积26993.24平方米,办学规模为24个班。

招生范围

河滨之城住宅小区

附近楼盘

二手房:河滨之城

潜在新盘:中国府

典型的“还没毕业生,二手就热上天”的学区案例

作为求是教育集团连锁办学的新学校,竞争二小今年9月才投入使用,离首届毕业生还有6年。但学区范围内(2020年划分标准)唯一的河滨之城,二手房价早已突飞猛进。

好找房显示,河滨之城近30天签约了15套,签约均价达 64930元/㎡

其中,今年11月11日签约的一套89㎡小户型,网签单价为79188元/㎡。前两天(12月26日)签约的另一套89㎡小户型,也超过了7万。

要知道,2016年初时,毛坯的西区89㎡新房单价2万8,精装的东区89㎡也只有3万1。

虽然还没毕业生,但根据相关消息,对口初中基本确定为十五中崇德校区,就在河滨之城南侧,只隔着余杭塘河和余杭塘路。

近邻浙大,小学、初中均敲定,而且就在小区隔壁,河滨之城行情看涨并不意外。

不过,我们也不建议立刻入手二手房,毕竟价格门槛不低了。在我看来,附近的葛洲坝龙湖·中国府,更值得关注。

虽然是期房不存在学区,但从和竞舟二小的距离看,划入学区范围的可能性很高。

项目规划10幢高层和10幢叠墅,高层户型约160—244㎡、叠墅约224㎡,因为是现房销售,预计2021年交付。

现在的悬念是,限价到底是多少,什么时候入市,预计中签率会不会很低?

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页