香港地产走势（香港地产和金融领域的重要动向）

这是熊猫贝贝的第671篇原创文章：

#金九银十探房季#

#香港楼市#

虽然疫情凶猛反扑，影响了中国传统佳节中秋节很多人的出行团圆，但是在强有力的系统抗疫和管理之下，总体来说，对于绝大多数中国人，2021年的中秋节，总是差强人意，谈不上美满快乐，但肯定算得上平安喜乐。

但是这个世界就是这么奇妙，绝大多数中国人在过中秋节，吃月饼，家团圆，赏明月，过节享受的时候，中国的中秋长假，A股连续两个工作日都是休息，但是香港、美国等地的股市却照常开市。但是，这两个中国投资者较为关注的市场却是一付大跌的模样。香港市场受恒大地产债台高筑事件的影响，一众房地产股相继大跌，而美国股市，不知道是不是受美联储有可能缩表的预期，也是一通暴跌。

美股咱说不上，港股可是自家的，中秋佳节短短几天假期，香港恒生指数大幅下挫3.3%，一度被戏称国内过节，港股渡劫。

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港股是成熟，开放，外向的金融市场，从港股的表现，其实可以对很多宏观经济层面的趋势和信号，进行发现和研究，毕竟，成熟的金融市场表现，就是宏观经济的风向标。

当然，这要考虑到没有恶意炒作和资本博弈的情况，能让金融大鳄索罗斯屡次折戟的香港金融市场，有全球第二大经济体的全力支持，客观来说，可信度和参考度，要比国内尚在襁褓之中的大A，靠谱不少，什么老鼠仓，资本炒作，套路收割的手段，恐怕也只能在国内玩玩，到香港这种成熟市场里面，基本上没有什么机会吧？

港股全线杀跌，以中国恒大为代表的地产板块个股跌幅尤为惨重， 跌幅排第一的板块是地产，跌幅排第二的是银行，第三是保险，第四是周期。

地产板块哀鸿遍野中，年销售额超千亿的房产巨头新力控股股价惊现断崖 式“闪崩”，盘中一度暴挫91.85%。截至停牌，跌至0.5港元/股，跌幅高达 87.01%。一个交易日内，市值蒸发约120亿港元，目前总市值仅有17.85亿港元。

大家看一下行情体会一下什么叫闪崩：

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当然，这篇文章不是来谈股市的，从动态表现看本质，才是目的：

港股地产板块的表现，事后复盘和总结，主要受几大关键因素影响：

第一个是恒大事件的震动效应；

第二个是近期内地一系列重大方向性政策可能对中概股以及港资地产股造成震荡性影响；

第三个则是香港房地产面临的重大动向，传闻香港政府决定粉岭高尔夫球场正式取消，全部划拨于工务署做公租房，未来市场供应约百万套。基本占了目前市场的供应量的2/3。

如此巨大，甚至可以说史无前例的动向，金融市场不震荡才怪！

这篇文章，就将从香港房地产领域对金融市场造成剧烈动荡的现实重要动向，进行深入剖析和研究，并对中国内地的房地产经济可能带来的启发和影响，进行趋势分析。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

香港住宅楼宇（图片来源：头条图库）

1中国香港，是中国经济资本和金融模式最好的研究对象

首先要说的是，尽管有历史原因，但是香港就是中国永远不可分割的一部分，打断骨头还连着皮，是中国的就是中国的，完全没有什么争议和疑问，这是这篇文章的基调。

作为被资本主义国家英国殖民了156年之久的香港，绝对可以说得上是中国对资本主义，市场经济体系，还有对应的金融模式最好的研究对象。

毕竟是自己家的孩子，虽然被昂撒匪帮绑架了几年，但是自己家的总归是自己家的。

香港，在资本主义文化和管理下，实现了极其快速的经济发展和金融发展，从1997年回归祖国怀抱以后，基于祖国强有力的背景和支持，一举成为了东亚地区重要的金融中心和重要的资本市场：作为“东方之珠”的香港，拥有93位亿万级富翁，平均每7位居民中就有一位是百万富翁。

然而，在这些华丽的外表下，香港的贫富差距竟然高到一般人很难想象的地步，反映贫富差距的基尼系数近年来竟然高达53.9，比非洲的乌干达还高得多，接近最穷困的中非共和国。

这个数据背后的一个重要原因就是香港的住房问题。

世界最大城市消费水平指数平台Numbeo最近发布2021年全球房价最新排名，香港、纽约、首尔分列第一、第二、第三。

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香港的房价，全球第一，随便动辄就是高达20多万港币一平米，折合人民币15万元一平米。

没有任何疑问的是，在香港造成贫富差距最大的原因，就是香港的住房高度资产化，金融化，泡沫化造成的。弹丸之地，房价碾压中国内地最发达的一线城市北上广深不说，就是全球范围，都是登顶，更重要的，不是房价高就完事了，房价的波动和持续上涨，才是令绝大多数在香港生存发展的群体难以接受的现实。

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香港的房价问题并不是由来已久，而是由香港土地供应制度和房屋保障制度的深层问题决定的。

因为香港的经济结构高度资本化，本质上来看，事实上是被几大资本家族垄断经营，导致土地供应长期短缺，造成房价持续上涨。香港的房价问题，贫富差距，就是资本极致剥削的现实代表，房价增长和土地房屋供应完全是出于资本集团的利益出发，进行人为的控制的资产行情，资本逐利，没有任何话语权的市场需求方，人为刀俎我为鱼肉。

资本力量在体制加持和无孔不入的渗透之下，其实在香港已经可以影响规则面，为了保证资本获利，甚至能够对政府主动的民生住房保障计划进行阻扰和干预。

这就是资本体制的本质：政府被资本裹挟，只能当保姆和帮凶。

所以，民生住房保障机制十分脆弱和执行软弱，就不奇怪了，截至2021年，仍然有20万香港人居住在狭小阴暗的“劏房”或迷你屋里，多数普通港人的住房面积也很小。住房问题长期以来，一直是困扰香港人的最大民生问题。

香港高密度住房（图片来源：头条图库）

这种资本的猖狂和肆无忌惮，就连香港正式回归中国以后，都没有任何的消停和收敛，香港回归以来的20多年里，特区政府一直都希望解决这个当年港英政府留下的棘手问题。

从董建华时代的“八万五”计划，到如今港府的保障房计划，政府不可谓不努力，然而，宏大的计划一再“搁浅”，表面上有势力在扰乱政府行动，背后则是既得利益集团在极力阻挠。

事实上，香港虽然人多地少，但是可以用于开发住宅的土地绝对是有的，数据说话：

香港已用土地占24.3%，待开发土地占75.7%（多为郊野公园、水塘），居民楼面积仅仅只占了6.9%。住宅用地范围内，有部分还是极其落后的小村落，真的被充分利用来作为住宅的土地只有约3.8%左右。

其中还有一部分土地被地产商囤积起来，香港四大家族，都是囤地发家的。

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香港缺的并不是土地，而是合理的土地政策。

2018年，香港特首林郑月娥在发表施政报告时提出，要以“填海造岛”应对房价高企、房屋供不应求问题。

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计划将发展1700公顷人工岛，可容纳26万至40多万住屋单位，供70万至110万人口居住，成功的话，将能够容纳1/10香港人口。

看似完美的民生计划却遭到了部分议员的反对。资本力量的渗透和影响，堪称教科书级别。

人的生存空间不重要，民生保障不重要，环保，生态做幌子，资本垄断利益至上的本性，可谓是淋漓尽致。

所以2019年开始，黄尸和蟑螂这样的乱港现象集中爆发，什么皿煮口号都是假的，资本驱动的烟雾弹和维护垄断利益才是真的。

同样，就拿这个粉岭高尔夫球场项目来说，也是一波三折，坎坷难言：

2015年8月第一次公开征询意见，即遭到乱港人士干扰导致搁置；

2018年3月第二次征询意见，又被四大地产商集体以保护香港市场稳定供应反对。

但是，时代不一样了，环境也不一样了，对香港房地产业来说，粉岭高尔夫球场，今年4月第三次征询意见时，香港地产商竟然全部赞同政府意见。

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某种意义上说，这几乎是撕开香港房地产产业和市场的一个超级大口子，是要从根本上改变香港房地产多年来的发展模式，香港政府从根本上解决历史遗留的住房民生困局的决策和路径已经清晰可见。当然，这个重大的动向和推进，来自祖国的支持和帮助，功不可没。

资本力量，面对中国举国体制，以人为本，民生优先的态度，终于撕下了纸老虎的包装。

不得不说，这是一次具有纪念意义的伟大胜利，是关键一步。资本说话，资本做主，资本猖狂的环境，在中国体制威力之下，被正面击溃。

一国两制不是借口，而是包容和需要研究的时间和过程，香港在关键的房地产经济领域走出这至关重要的一步，可谓是大势所趋。

香港模式，资本垄断，控制供需，操纵行情的传统路子和玩法，在全新的规则和时代环境之下，被扫入了垃圾堆。

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2香港房地产，重要动向，释放了什么重要的信号？

香港房地产经济，政府打响了向资本垄断和资本掌控市场的真正第一枪，粉岭高尔夫球场只是开始，宣告资本主义模式，力量和特权退出中国体制环境，可以理性预见，万事开头难，不过既然开了头，就大有可期。

香港本土的资本势力和集团，在这件事上面的表态，非常值得解读，表面上史无前例的一致同意，心甘情愿把手上的肥肉交出去，心里面恐怕都是割肉滴血般的难受。

香港房地产经济小小的一个进步，背后却是时代的风云变幻，国家体制力量和政策态度的重要表达。

结合国内声势浩大，势大力沉的反垄断，防止资本无序扩张的政策和规则环境从2020年开始的明确表现，只能说，中国体制和经济规划，和资本体系力量的博弈，已经初见成效。

共同富裕主旋律之下，一切牛鬼蛇神都要被扫清除尽。

当然，香港在房地产经济领域的这个重要动向，对于中国内地的房地产经济参与者和市场来说，同样是释放出了重要的信号：

1、结合2021年中国房地产开发商领域的去杠杆，去泡沫，资本“出清”所对应的大小房企持续出现的暴雷和债务风险，香港的动向，是从态度层面的一种坚定表达。

香港可谓是中国内地房地产开发，毋庸置疑的师傅和示范模板，香港房地产经济的底层逻辑和规则都能改，那么对于徒弟徒孙辈的内地开发商群体而言，就没有任何的理由和借口了吧？包括侥幸心理和“大而不倒”的心思，可以说直接破灭：

连师傅都能收拾得服服帖帖，难道连徒弟徒孙还收拾不了吗？

2、金融市场的反应很具有趋势判断意义，那就是资本市场已经明确的对于房地产经济未来的不看好，甚至是恐慌式逃逸，很明显。

这没什么争议，房地产经济没有任何科技含量，如果没有资本逐利的需求裹挟，没有资本力量的垄断对行情的炒作，钢筋混凝土的落后工业，没有任何的泡沫和预期想象力。

3、值得关注的是：中国平安，招商银行，民生银行H股等低估值的金融股一路狂泻，已经成为韭菜炼金的熔炉。金融地产同呼吸，共命运，一损俱损。

说明不仅仅是中国国内，包括针对香港这样的资本体制，一国两制的特殊行政区，中国的经济改革和跨周期调节，已经全面铺开，地产只是比较具有代表性，未来针对资本力量的遏制，缓解资本驱动导致的贫富差距，成为必然趋势。

4、回到国内当前热门的恒大，新力，包括聚光灯以外的房企，从香港房地产经济这一次的重要动向中，最应该明白和理解的，是要为曾经野蛮成长和资本无序扩张造成的隐患和风险，主动买单，香港四大资本集团都服气了，对于国内房地产领域的资本玩家们，其实已经没有什么悬念了。

香港住宅区，图片来源：头条图库

3香港房地产模式“转型”，能给内地市场带来怎么样的影响，启示，和改变？

既然是大动向，那么一定会有大影响，启示，以及改变：

1、给香港房地产产业和市场带来巨大影响必将一步步显现出来，主要表现在两个方面：

一个是，更多的普通市民将在未来一些年里陆续拥有一套舒适的住房；

另一个是，香港的房价将在这种供需关系的重大改变中被摁住“龙头”，难以继续上涨，甚至可能出现一定的跌幅。

香港毕竟是自己家的，共同富裕的主旋律同样适用，意味着资本力量的一城一地，不复存在。

2、香港先行，后续可以给中国澳门，包括中国台湾的经济模式的进一步管理升级，提供了范本和实验机会。

这是一步大棋，政策力量和管理水平，包括对资本的全面管理，香港的结果，至关重要。

3、对于国内，首当其冲影响的，应该是大湾区的热门城市和地区，其中，对深圳的房地产经济，楼市和房价的影响，是最为直接和深远的。

事实上，回顾从2020年下半年开启的全新的这一轮调控金融监管三管齐下，针对中国内地热门城市的政策环境来看，其实本质上，是针对投机炒作，金融化，资产化的市场乱相，进行管理。

实施层面，深港两地同时加大住房供应，对两地房地产市场的影响是显而易见的，自然对房价会产生相应的压力。事实上，也算是给深圳的调控，二手房指导价政策形成的有效的管控局面，进行全方位的夯实和巩固。

香港的房子都炒不动了，深圳的房子就更不要有非分之想了。

当然，深圳和香港的房价差，未免不是引导香港民众进一步主动向大陆融合的考量。

4、香港这一次的房地产经济动向，关键词其实不是加大供给，继续搞单一粗暴的市场经济的老路子，而是“保障系统”的建立。

按照上文的分析和解读，按照资本垄断退场，政府对土地供应和住房提供的力量占据主导以后，香港的房地产必然会进入大量普通保障性住房开发的新时代，深圳也已进入宅地大量供应和保障性住房大量建设的历史时期。这两座毗邻的大湾区核心城市在住房领域的重大动向令人欣喜，同时也是给中国内地，存在供需错配，需求挤压的核心城市，中心城市，提供了明确的方向信号。

传统的，由资本驱动，债务和资产嵌套，依赖房价上涨实现金融利润的玩法，不是即将退出历史舞台，而是直接谢幕，没有悬念。

所以，结合以上的分析，香港房地产领域这一次重要的动向，必然会给国内房地产经济环境，带来一系列深远的影响，启发，还有改变。

当然，站在资本力量和利益追逐群体的角度来看，显然不是什么好消息。

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写在最后：充满想象力的未来和奇迹，也只有在中国可以实现。

万事开头难，放眼全球，能够实现对资本集团，资本力量，金融驱动的商业模式，进行有序管理的，恐怕也只有中国了。

举国体制，共同富裕，以人为本，唯我中华。

当然，这对于因为房子资产化金融化而导致贫富割裂，包括民生需求矛盾而言，是天大的好事。

但是对于资本力量的不甘心和有可能的反扑反抗，依然要做好心理准备。

这没有对错之分，只有立场之说，既得利益的资本代表群体，一时一地的退缩，只是暂时的，如果有机会实现无序扩张和利益获取，必然会在第一时间卷土重来，死灰复燃。

这不是简单的政策和人性之间的博弈，而是对国家体制和管理，提出了更高的要求。

从结果和诉求来看，这是一条正确，但是注定艰难坎坷，充满不确定性的漫长道路。

美国也好，韩国也好，日本也好，其实国家已经成为了资本意识形态的驯服者。

能够实现真正的共同富裕，保障民生，创造人类历史上充满想象力的未来和奇迹，也只有在中国可以实现。

虽然必然需要时间和过程，资本力量和既得利益群体也不能轻易就放弃，但是趋势力量，中国崛起，势不可挡。

有一种说法比较有意思，那就是中国的房价天花板，就是中国香港，当然，从价格上面来看一点问题都没有，但是放眼全球，能够像中国这样，向天花板开刀，治标治本的解决问题的，还有谁？

资本体系，在中国，为所欲为，肆意扩张的时代，正式落下帷幕。

当然，对应的冲击，波动，甚至是痛苦的过程必然会存在，但是意义完全不一样。

只要方向和目的正确，路途艰险且漫长，是值得期待的。

回到实操层面，我个人的观点和结论是：中国房地产的底层逻辑正在发生历史性本质的转变，经历一段必须的价值调整是必然，行稳致远，逐步回归真正的需求主导，和需求群体购买力挂钩并且形成动态平衡，是大趋势，也是大未来。

炒房投机，好自为之；

投资改善，预期调整；

刚需自住，量力而行。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

图片来源：头条图库

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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