房地产最大负债(房地产总体负债90万亿)

房地产企业到底欠了多少钱,这似乎是个盲盒。因为近几年,统计部门一直没有公布过房地产行业的总体负债规模。不过,近期央行一位官员的公开情况介绍,基本上把房地产负债的盲盒给打开了。过去一直以为银行是房地产行业最大的债主,然后现在突然发现,其实并非如此。

近日,央行官员的邹澜表示,从企业公开披露信息看,过去十年间,房地产业资产负债表经历了快速扩张,同时行业负债结构高度多元化,这其中金融负债只占到31%,具体来分金融负债包括银行开发贷款占14%,境内外债券占9%,非标融资占8%。

房地产最大负债(房地产总体负债90万亿)(1)

而房地产的其他负债,主要是上下游企业垫资占30%,预收个人房款占32%,延迟缴交的税费、土地价款占7%。

按照这位官员的介绍,我查了一下公开资料,截止到2022年三季度末,房地产开发贷款的余额为12.67万亿元。那么以这个数据来测算,房地产行业的总负债规模约为90.5万亿元。

这个数据可信度有多高,如果这位官员的介绍没有误差,这个数据相对比较准确?而且,经济学家王小鲁在一次接受采访中提到2020年的时候,房地产企业的负债总额已经接近86万亿元。那么经过两年的发展,房地产增加4万亿负债,还是一个比较合理的数据,所以并不是我危言耸听的臆测。

根据总体债务规模和债务结构的比例,意味着银行原来并不是房地产行业最大的债主,这至少让我的传统认知受到颠覆。

除了银行的开发贷款之外,房地产企业欠钱最多的对象,第一是欠老百姓的钱,即预收老百姓的购房款,总金额28.96万亿;第二是欠中下游企业的垫资款,金额27万亿,而对银行的负债总额为12.67万亿,债务金额只排在第三。

接下来的负债,是境内外发行的债券有8.1万亿,非标融资金额约为7.2万亿,拖欠政府的税款和土地出让金为6.3万亿。不过这个统计数据当中,存在一个不确定性因素,那就是非标融资7.2万亿,有多少资金是最终来自银行系统的不得而知。

房地产最大负债(房地产总体负债90万亿)(2)

但是即便考虑非标融资当中银行资金来源的因素,上述的数据也足以表明,房地产最大的债主并不是银行,而是老百姓和企业部门。这里的关键问题在于,房地产企业向银行和金融机申请贷款的时候,是把土地、自持物业、企业股权等资产做了相应的抵押增信,所以一旦房地产企业在银行那里出现违约,银行的等机构手里的抓手是具备的,可以通过拍卖变现相应资产回收全部或者部分债权。

相比较而言,老百姓和垫资企业,在这个债务链条中,处于相对不利的位置,即使出现债务违约,能够采取的追偿手段作用有限。老百姓的房子如果不能及时交付,老百姓能说个啥?房地产拖欠中下游企业的垫资逾期违约了,那些建筑、装修、建材等企业,能说个啥?垫资企业即便通过司法诉讼追偿,由于房地产公司的主要资产都已经抵押给了金融机构,官司赢了这些企业估计也拿不回太多的东西。

所以,我们过去一直在说,房地产行业绑架了银行,其实中国特色房地产的发展之路,空手套白狼的资本杠杆游戏,绑架的整个经济体系,包括地方财政。银行在整个债务链条当中,处境是相对较好的,处境最不利的债权人一是老百姓,二是垫资企业。

所以,如果房地产出了大问题,最大的受害者一是购房的老百姓,二是那些给房地产企业垫资的企业。这两项负债金额加起来,已经超过了55万亿。

这也就是为什么现在政府格外重视保交付,格外重视房地产企业的现金流和负债压力了,因为这个处理不好,引发连锁反应,严重的后果可想而知。

不过房地产行业表面的债务结构虽然如此,但是深入分析一下,也不难发现银行还会处于整个债务漩涡的中心。因为房地产企业如果不能够及时交房,同时长期拖欠中下游企业欠款,最终会导致购房者个人债务恶化,导致众多垫资企业债务崩盘,产生的不良后果还会传递到银行和金融机构那里。

不能及时收房,老百姓就会出现群体断供行为;被房地产企业拖垮,垫资企业就有可能倒闭关门,他们的银行贷款也就无法归还了,绕来绕去最后还会把债务困境这把火,烧到银行和金融机构那里。

房地产企业欠了90万亿的钱,问题是2021年全行业销售还有18万亿,这里的确让人费解的是,行业的资金到底去哪里了。90万亿的负债,也从另外一个角度说明,房价无法大幅下跌的原因。没有一定基线价格支撑之上的对应货值,即便房屋销售回暖,房地产企业低价甩卖房子也无法偿还如此巨额的债务。

面对90万亿的负债,的确让人感到惊悚。所以现在对房地产行业出台的各种政策,与其说是在拯救房地产企业,不如说是在拯救购房人,拯救众多的行业中下游企业,拯救地方财政,而所有举措最终还是在拯救保护金融系统,防范出现系统性金融风险。

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