买房必备的10个功课（买房之前需要学习的功课）

房子基础是居住；房子还有出租减少月供，凤变冰装修后的房子租金可以增加15%-45%；房子可以金融抵押换现金（老破小的评估价特别低，买房时候要注意了）。

大城市首选有本现房新房或者二手房，可以自住或出租为佳；

简单来说，位置的选择与你未来工作重心和生活重心挂钩；

投住分离的话，买房就不需要考虑太多，哪里未来有价值就买哪里；

完全可以在上下班方便的地方租一套合适的房子，长租，满足居住要求。

小区的选择其实很简单，你能拿出多少钱，你想要怎么的生活；

看小区前，先写下两个数字：能拿出的最大首付A & 你能承担的最大月供B；

• 关于首付A，如果A=100万，然后按照最低三成的首付，你最多只能买333万的房子。但！是！别忘了还有契税（1%） 个税（1%） 中介费（1.5%）（根据房屋的面积不同、交易时间不同，税费的比例是不一样的，有些没满2年的需要额外的增值税5.55%，这里基本是按照最低的税费标准来的计算的），一般来说除去这些费用你真正用于购买的首付款只有A*90%，大概90万，只能够购买300万左右的房子；
• 关于月供B，如果你的工资假设是1万的话，你的公积金就有公司缴的1万*12% 个人被强行扣的1万*12%=2400元，然后1万的工资扣掉各种五险一金和个人所得税之后，估计还有个8000左右。 所以你最大能承担的月供是2400 8000=10400元。当然我们还是要吃饭，要活下去的！所以假设扣掉3000左右的生活费，所以你最多能承担的月供是7400元。（我的观念是，买房后的2-3年内，可以让自己有一定的经济压力，但是不要太大的影响自己的生活质量，因为买房的初衷不就是为了让生活更好么，不要忘了初衷）；
• 这样你知道自己最贵能接受多少总价的房子，最多一个月能接受的月供是多少，然后就在专业的网站上按照你的条件（区域 首付 月供）进行小区的选择了，一个个看；之前有个朋友和我说，打算利用各种金融杠杆去凑首付，我其实是不提倡的，毕竟现在整个经济是在下滑，未来还是有可能出现风险的，一旦还不出了，后果会很糟糕；

如果是富二代，以上不需要考虑了，只需要在链家网按照房屋总价排名从高到底，然后选择第一个全款支付即可；

• 不买1楼（太潮、被盗隐患），不买顶楼（太热或漏水隐患），不靠近设备层噪音多
• 价格也是选择楼层时要考虑的问题，楼层不同房子的价格也就不同，比如高层楼盘的8层以下，由高到低价格差是50元～100元，8层以上每一层的价格差为200元～300元不等 ，接近顶层才略有下降。
• 谐音不好楼层，大家都理解，像4、7、14、17楼，谐音都“不吉利”，很多人都会有忌讳，虽然说这些楼层没有什么不妥，也没有什么科学依据，但给住户的心理感受不太好，至于这类楼层的选择就见仁见智了。

15层住宅之买房几层最好：5-7层。

18层住宅之买房几层最好：6-7层。

30层住宅之买房几层最好：6-7层、15-24层。

28层住宅之买房几层最好：6-7层、15-22层。

24层住宅之买房几层最好：6-7层、15-20层。

26层住宅之买房几层最好：6-7层、15-20层。

25层住宅之买房几层最好：6-7层、15-20层。

22层住宅之买房几层最好：5-7层、14-17层。

方正的房屋整体利用率较高

南北都有开窗的房屋更舒适

客厅朝南与双卧朝南使房屋更敞亮

避免在房屋中出现过道

阳台位于客厅会在视觉上使房子显得很大

5. 装修的选择（二手房）

这个主要看个人的需求了，砸了重建还是有所保留。有些房子装修很好的，简单凤变冰就可以入住或者出租了，可以节约一些购房成本；

产权是前提，买房买的就是产权。同样是为了住，买房和租房大的区别就是产权了。对于一些产权归属不清楚或者产权纠纷尚未了结的房子，购买时务必慎重对待，一些价低产权不明确的房子尽量不要去涉足，尤其是对没有购房经验的

合同是维权的主要依据，在合同中，应明确界定履行期限和违约责任、赔偿方式等，以免开发商因各种问题造成交房延期，也免得违约赔偿时出现纠纷。

新房同二手房不一样的一点是

这里主要是指开发商的五证二书，国家规定，开发商销售或者预售商品房，需拿到“五证”和“二书”，五证分别是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、 《建设工程施工许可证》（建设工程开工

证） 、《商品房销售（预售）许可证》； 二书分别是 《住宅质量保证书》、 《住宅使用说明书》。

更多房产知识关注老五房谈！

,