绿地和万科的差距（三十而立的绿地）

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撰稿：霹小雳 编辑：梁云风

绿地遇到麻烦了

2022年5月12日，穆迪将绿地控股(600606)集团有限公司的家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B2”，并将其列入了进一步下调观察名单，展望为负面。

近半年，绿地销售额持续下滑，继2021年四季度大幅下降57%后，2022年一季度再度下降56%仅308亿。

销售额下降带来了现金流的短缺，内忧外患下绿地只能通过内部资源偿还到期债券和贷款，截至2022年3月底，绿地的流动性进一步减弱，现金总额降至657亿元人民币，同比2020年底下降了近30%。而这657亿现金很大一部分处于房地产和建筑板块下的子公司或项目层面，无法用于偿还控股公司层面的债务。

穆迪预测，由于经营和融资条件困难，绿地控股集团的合同销售额在未来6-12个月将下降30%左右。

而等待绿地的，是巨额债务，2023年9月290亿元人民币的等值债券（包括28亿美元离岸债券）即将到期。

国字头背景，让绿地比恒大、融创融资渠道更为多元，过去两年内绿地陆续开展了多轮筹资活动，以降低“杠杆”，摆脱“红线”，也取得了一些成效。但一旦销售额无法逆转，融资渠道和空间进一步收窄，内部现金耗尽。绿地可能被迫采取甩卖资产的方式来偿还债务。

当下楼市行情低迷，出售资产并不是明智之举。

销售额和现金流双双下降，巨额债券即将到期，再融资风险进一步增加，多重不利因素交织，绿地能否通过借新还旧、甩卖资产等手段筹集资金，摆脱流动性债务危机，存在很大不确定性。

危机四伏

这些年，绿地集团的危机就没有消停过。

这个当年与万科争霸房地产天下“绿巨人”，行业排名第一的高光时刻停在了2014年。

此后，绿地先后经历了2015年债务危机、楼盘质量投诉、“哭女一刀”事件、武汉绿地中心停工风波……各种质疑纷至沓来。

2020年上半年，一则关于绿地高管陈军涉嫌经济违纪和不正当男女关系的举报，更是把这家龙头房企推上风口浪尖。下半年，绿地控股将231亿元资产包摆上货架，引发业内关注。

截至2021年三季度末绿地总负债高达1.22万亿元，随着恒大、新力陆续暴雷，绿地万亿债务压顶引发广泛关注。

在领导留言板上，绿地关键词之下的投诉触目惊心，拖欠农民工工资、捆绑销售、违规售房拒退房款等投诉屡见不鲜。

脚踩 “三道红线”、泰山压顶的债务、金融产品频频暴雷、资金链紧张的悬疑、工地大范围停工、多个楼盘延期交房、业主维权不断……这些年，绿地的负面新闻一直没有消停，绿地很忙，忙着处理各种危机和风波。

而这一切的根源，就是绿地深陷债务危机旋涡，想方设法融资还债是绿地这些年始终无法回避的首要难题。

“转行”基建赛道

2021年11月13日，绿地官网发布公告，公司所属行业类别由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”，引发业界各种猜测。

三十年河东，三十年河西。

回想六年前，作为老大哥万科强有力的竞争对手，绿地在城市地标性建筑的赛道上搏击浪潮，奔跑在南昌、长沙、郑州、苏州、南京、成都、大连、武汉、赣州、常州等城市的天际线上，一座座绿地高铁城际空间站拔地而起，一座座绿地国际博览城鳞次栉比。

凭借着得天独厚的国企背景、商办项目差异化策略及对“高杠杆、高负债、高周转”三大法宝的熟练运用，绿地一度击败万科，行业排名第一。

忍痛割爱房地产、豪赌转型的“新基建”、 向“国资”伙伴们变相融资， 这家拥有上海国资背景和笃信“做最懂政府的商人”的掌门人的公司，这两年一直马不停蹄地奔波于“搞钱”、“降档”这两件事上。

“脱离”地产转向基建，绿地需要借由建筑业之名，融到更多的钱，来填补早年间过度开发埋下的雷，对于绿地而言当下重中之重，就是搞钱还债。

不论是投资人、上下游企业，还是庞大的购房者，都在期待绿地早日走出困境，毕竟疫情下千疮百孔的楼市再也容不下如此体量的企业暴雷了。

由“红”转“橙”

对于绿地而言，2022年注定是不平凡的一年。

成立于1992年7月18的绿地，即将迎来三十岁生日。

2月16日，张玉良再度当选绿地控股董事长、总裁， 66岁的张玉良将继续带领已掌舵30年的绿地前行。

5 月 12 日晚间，绿地控股公告，公司第一大股东格林兰持有 28.42% 的公司股份，5 月 11 日向浦发银行长宁支行质押 16 亿股公司股份，占其所持股份比例 44.07%，占公司总股本比例的 12.52%，质押融资资金用于“支持公司生产经营”。

资料显示，格林兰持有绿地股份数量约36.3亿股，占其总股本的比例约为28.42%。 本次股份质押后，格林兰持有的绿地股份累计质押数量约为 24.09 亿股，占其持股数量的比例为 66.35%。

就在今年 3 月，格林兰曾向华夏银行质押 8500 万股，占其所持公司股份的 2.28%，占公司总股本比例的 0.67%，质押期限为 2022 年 3 月 1 日至 2023 年 2 月 28 日。质押股份市值 3.67 亿元，目的同样是用于支持绿地的生产经营。

格林兰低息援助，对于绿地而言，无疑是雪中送炭。

上海格林兰投资企业（有限合伙）（下称“格林兰”）是张玉良的一大创举。

2015 年，为实现借壳金丰投资成功登录 A 股，绿地控股成功规避《公司法》限制，将 1000 个拥有股权的员工拆分为 32 个小有限合伙形式，组建了上海格林兰，吸收并合并了职工持股会。格林兰的成立，让绿地只花费了 10 万元的注册资本，轻松实现了对近 3000 亿元市值公司的实际控制。

格林兰已经成立近7年，我们不得不感叹张玉良此举的精妙之处。

据企查查，格林兰至今共计进行过 27 次股权质押。此次质押的股份数为有史以来最多，质押股份市值也最高，约为 67.84 亿元。对格林兰自身来说，其并没有实质性业务需要大量资金参与。而质押融资的钱，都“输送”给了绿地。

近两年来，房企暴雷此起彼伏，在绿地危机四伏的紧要关口，格林兰可谓绿地的“钱袋子”，持续为绿地输氧供血。

2020 年 8 月 21 日，绿地通过了拟向上海格林兰借款不超过 35 亿元的关联交易事项，借款期限不超过三年无需抵押或担保。截至 2020 年末，上述借款余额为 6.05 亿元。目前，有关借款已全部归还。

据绿地年报显示，截止 2021 年末，绿地持有现金 827 亿元，较上年同期下降 20.1%，有息负债余额降至 2406 亿元，“三道红线”已转为橙档。

绿地会步融创后尘吗？

当前，绿地正转行基建赛道，在房地产行业“不好过”的同时，建筑行业也面临着较大压力。

据年报显示，2021 年绿地控股实现营业收入 5443 亿元，同比增长 19%；归属于母公司股东的净利润 62 亿元，同比下降约 59%，加权平均净资产收益率 7.1%。2021年绿地共压降有息负债 812 亿元，累计压降有息负债 1476 亿元。

为降低负债走出危机，绿地提出“三年三步走去杠杆”计划，具体为通过降低有息负债规模、调整短期、长期负债结构、增加非受限货币资金等手段进行降档。

虽然从数据上看绿地摆脱了“三道杠杆”紧箍咒，但危机远未结束。

2022年，绿地在全国的多个住宅项目都被曝出维权。武汉汉南绿地城临交房期遇“烂尾”；济南多个项目存在延期交付、涉嫌违规销售等问题被住建局暂停办理项目预售证；赣州绿地城际空间站多个地块停工两年，业主多次维权未果。

房企暴雷的风波还在延续，5月12日，曾经作为中国房企实力担当的“白衣骑士”融创中国公开致歉，宣布4笔共7亿人民币美元债利息违约。

“绿巨人” 会不会成为第二个“白衣骑士”。

目前来看，这种概率是不能完全排除。

虽然已经由“红”转“橙”，绿地也一再公开声明，自己的现金流目前较为充足，但是穆迪风险等级的下调，多处工地停工和维权，始终还是掩盖不住其资金紧张的赤裸现实。

当前，绿地最大的问题还是销售额持续下滑，虽然国家放宽了地产调控政策，但3月以来，疫情多点反弹，多个城市封城，绿地销售额大幅下降，资金回血困难重重。

疫情是21世纪最大的“黑天鹅”，也是楼市最大的不可控因素。

目前格林兰对绿地输血的股份质押已达其持股数量比例的为 66.35%，如后续疫情持续，无法通过住房销售顺利回血资金，绿地的债务危机将进一步走向深入，引发巨额债务违约的多米骨诺效应，届时格林兰这棵救命稻草也有心无力。

1.九派新闻《利息未付！融创致歉，正积极“自救”》

2.中国地产报《66岁的张玉良连任绿地董事长，地产老将与他的新航道》

3.中国经济网《绿地控股：公司大股东将要=所持16亿股质押用于公司生产经营》

4.清浅白石滩《背负近万亿巨额的绿地，能否扛过寒冬》

5.财经西部《绿地三十而立开新局》

6.封面新闻《绿地“转行”基建赛道？公司所属行业已从房地产变更为土木工程建筑业》

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