南通中创各楼盘进度（抛开滤镜南通中创）

从城市新中芯的中创，到城市会客厅滨江，再到城市副中芯的五龙汇，南通多片区发展已成事实，城市扩张与板块重构进入加速时代。

三足鼎立之下，如果必须一争高低，谁又能代表南通发展的擎动力量？

01

中创区发展5年大变样，城市配套接连落地，区域发展格局日益完善

我们沿着时间轴回顾，看一看最先被关注的中创。

2016年，中创概念首次提出，被赋予“未来南通城市核心和经济增长极”使命，至此，中创区开始进入大刀阔斧的5年。

图源：南通创新区

目前紫琅公园、会展中心、上海交通大学医学院附属仁济医院南通医院、南通大剧院、美术馆等已惊艳亮相，中创区的发展蓝图正在加入兑现。

金鹰世界购物中心、南通医学中心、金融商务中心、企业总部中心、紫琅新天地也在建设过程中。

北京大学长三角光电科学研究院、南通中央研究院、上海交大南通基地等一批科研院所，也陆续签约落户，东扩区规划建设迈入实质性的步伐。

图片来源：南通日报

除此之外，教育配套也在同步发展，从紫琅一小、八一小学、八一中学、南通中学附属实验中学和紫琅湖实验学校，到正在建设中的人才公寓幼儿园和源兴路北幼儿园，区域教育配套从幼儿园到初中实现闭环连接。

实景图

一个集科技、文化、教育、医疗、会展、居住等配置的城市新中心形象初步呈现。

区域房源均价2万起步，部分抢手房源有钱也买不到

目前板块内已聚集万科、华润、金鹰、华宇、招商等品牌房企，房屋均价从24000-40000元/㎡不等，其中均价30000以上的楼盘主要集中在中创北区，尤其是紫琅一小周边。

区域内的万科方圆、金鹰尚府，几开几涨的开盘价格依然热销，仁恒公园世纪更是有钱都买不到，尽管几个盘都顶着南通房价天花板头衔，但在中创区依旧十分火热。

目前区域在售新盘有万科揽境，限价29500元/㎡，在当前楼市低迷的大环境下依旧创下大平层开盘秒没的成绩。

万科·揽境鸟瞰图

华宇锦绣澜湾和华润悦府还有少量房源在售，在售均价分别为26000元/㎡和31000元/㎡左右。

据悉仁恒公园世纪和金鹰尚府还有少量房源，或将在年底加推，可以预见又将是一场火爆的场面。

二手房市场中，方圆没有房源放出，仁恒公园世纪的二手均价也在38000元/㎡左右，和之前28500元/㎡的开盘均价，达到了10000元/㎡ 的溢价，而且因为未满两年，购房者还得面临10-20万 的大税。

截图来源：贝壳找房

尽管如此，依旧有二手房源成交，房价代表区域热度，由此可见大众对中创区的认可度颇高。

02

百亿级运营打造城市客厅，政策倾斜尽显规划利好

滨江作为这两年发展的新兴板块，临江资源的经济属性使滨江区域未出场就自带流量，更别说政府高瞻远瞩的配套规划。

2020年1月，南通滨江的发展规划首次被城市重点提及，“城市客厅、国际街区”的高标定位，开启以滨江为核心的城市发展新格局。

同月，招商蛇口斥资58亿元入驻落子滨江，百亿级运营，打响滨江时代第一炮。

效果图

总投资约5亿元的南通狼山国际邮轮港项目，集游、娱、购为一体，打造区域休闲娱乐商业集群。

总投资约200亿元建安及生态修复巨资打造滨江生态走廊；约10万吨级邮轮母港规划；约9亿元投入打造滨江景观带；20公顷生态花海；总投资约2.4亿滨江小学；省级幼儿园规划开建；滨江国际学校规划出炉……

实景图|孔玮摄

两年不到的时间，约280亩花海已经实景呈现，省级幼儿园已经建成，区域商业配套、生态建设、教育资源落地建设中。

花海实景图，图源城建集团

我们透过不断升级的规划与不断兑现的利好看出，加速蜕变的主城滨江，已然成为南通未来发展版图中至关重要的一笔。

在今年7月的集中供地中，滨江一连出让9宗地块，并且全部限地价不限房价。

地块涵盖商业配套、星级酒店和高端住宅，总价超200亿，进一步完善区域配套类型。

高端定位再升级，滨江项目打造大平层户型

区域住宅项目有招商滨江道和滨江玺，均价3.2万 的价格一入市就已经奠定了项目的高端定位。

自滨江道首开以来，屡屡开盘都是热销，半年已经去化超52亿，引发一轮滨江热，成为高端住宅领域流量化的现象级楼盘。

而招商TOP系作品——滨江玺更受到南通一大波实力购房者的追捧，目前项目实景已经呈现，并推出建面约320㎡的江景大平层，仅有16套。

除此之外，招商滨江项目配备有3000㎡高端会所——滨江艺术中心，里面配备了红酒&雪茄bar、室内恒温泳池、专业健身器房等（信息来源项目售楼处），未来业主的缤纷生活现在都能直接感受到。

滨江会所实景图

在产品定位上，滨江主打高端改善 hao宅产品，尽管目前大多生活配套还未呈现，但产品的高标定位进一步奠定了区域的人群属性。

区域对比

其实对两个区域分析看来，中创与滨江无论是区域配套还是产品定位走的都是高端改善路线，而从目前的形势可以看出，未来滨江的产品定位会更胜一筹。

毕竟在中创新盘全面限价的时代，滨江还只是限地价不限房价，而从目前来看，滨江尽管新盘不多，但是均价普遍高于中创区。

且在前段时间的9宗地块中也明确不限房价，可以预见在未来1-2年的时间内，滨江房价的走势。

不过对于居住来说，我更看好中创，毕竟各项配套已经呈现或在建设当中，区域内教育、医疗、商业都已健全，相对与滨江来说生活配套会更加完善，且等待的时间也更短。而且限价的政策也给更多人上车的机会。从土地面积来看，中创区规划22平方公里，滨江仅有3平方公里，由此可见，中创区域的建设规模和生活配套更加突出。

03

配套先行，五龙汇自持实力，区域定位水到渠成

前有中创，后有滨江，今年刚被官宣城市副中心的五龙汇似乎有些热度不足，尽管是城市发展的年轻力量，但区域发展一点不输其他两个。

比起先有规划再建配套的中创和滨江，五龙汇一出场便自带实力，区域内商业集群丰富，聚集欧尚、迪卡侬、万达、宜家、山姆等一连串地标JI配套。

图片来源：南通城房

得益于交通优势，板块内江海大道与长江路高架、通京大道高架接驳互通，并有地铁一号线的加持，交通路网的完善大大提高居民出行的便捷度。

板块内教育资源丰富，城西小学、永兴小学、越江中学等一些老牌学校，还有在建中的龙潭中学（建设中）、永怡学校（新建）等。

最新规划的小学，幼儿园等（信息来源江海晚报）等也在有序推进中，涵盖幼儿园到中学的全龄段教育。

今年，五龙汇改造的通吕运河分水岛景观提升改造工程即将开放，“繁花绿岛”的景观设计，提升了周边人群的人居体验 。

图片来源：城市日历

前段时间，总投资约240亿元的融创长江未来城&星河科创CBD项目正式签约，将共同打造集“冰雪娱乐综合体、一站式度假酒店、欢乐小镇、国际高端度假公寓”为一体的世界一流文旅综合体。

长江未来城概念图

此外，近日两家星级酒店开工建设，届时区域内将新增一座四星级酒店和一座五星级酒店。

城市各项配套已经非常成熟并不断引进新鲜血液，五龙汇城市副中心的定位更像是一次水到渠成的冠名，区域本身自持实力，带给大众的是无需等待的踏实感。

大众对区域认可度低于房价水平，区域市场遇冷，但自主舒适度高

且友好的房价也让五龙汇成为三个区域中宜居的热门选择，“年龄”不大，“能力”不小，作为后期之秀实力不容小觑。

目前五龙汇板块在售楼盘有长泰滨河国际和五龙云璟两个项目，精装均价都为2.35万元/㎡。

除此之外，区域还有两块新地亟待入市，分别为山东华瑞拿下的CR20014地位，项目名称为龍溪苑，未来限价2.5万/㎡。

效果图

以及上海华纺开发的CR20036地块，项目案名为星尚·水岸风华，未来房屋最高限价2.45万/㎡。

效果图

据了解，两个项目都将打造140㎡以上的改善级产品，山西华瑞项目将打造集客房、餐饮、会议、婚庆、商业、住宅于一体的综合项目，板块格局将升级。

二手房市场中，区域春江阅、绿城沁园、绿城兰园、珑府均价基本都以突破2.5万元大关。

截图来源：安居客

整体来看二手房价格偏高，其实区域的实力配得上这样的房价，但是大众对区域的认可还未达到这样的均价水平。

总结

大众还是可以多考虑新盘，均价2.5万以内的价格相较于中创和滨江还是比较接地气的。

而且区域和动辄3万 的高端盘相比，产品涵盖刚需到改善的全类型产品，能够迎合大部分置业客的需求。不过区域教育资源比较均衡，尽管学校较多但是优质教育资源较少，而且五龙汇房价和其他两个区域相比受市场影响较大，归根究底还是大众对五龙汇的认可度不够。

总体来说，我觉得按照不同的置业需求，大众对以上三个区域会有不同的划分，例如对于兼顾价格和地段的购房者来说，那么五龙汇板块是不错的选择。

如果看中地段和配套的则可以选择中创，而如果实力雄厚，追求品质生活，生态风光的，那么则可以选择滨江。

看完对三个区域的简要分析，你更心仪哪一个板块呢？

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