楼市泡沫究竟有多大(最坚挺楼市泡沫开始破灭)

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楼市泡沫究竟有多大(最坚挺楼市泡沫开始破灭)(1)

最近一年多,随着美联储有史以来,最激进的加息之后,多个热点国家和地区的房地产泡沫,已经开始破灭。

之前的文章中写过香港。香港房价在去年跌了19%左右,跌幅快赶上1997年亚洲金融危机了。香港的货币政策完全是从美联储那里复制过来的,别人加息或者降息多少个基点,香港会几个小时内就跟上。

而除开香港以外,韩国的楼市泡沫似乎也破掉了,这二者都是亚洲甚至全球房地产泡沫最坚挺的地方。韩国的发展模式和日本相近,都是都市圈占全国人口近40%。但是日本房地产泡沫破灭之后,熊了30多年了,现在都没有恢复到90年的高点。

而韩国,虽然人口已经负增长,人口出生率排在全球倒数第一,房价却表现的十分坚挺。从2020年疫情之后,全球转入货币大放水,相信不少人都看见过韩国房价暴涨的新闻,不断突破了历史新高。

但是现在,韩国的房价去年也跌了18%左右,首尔的房价都跌了20%。

可以说,韩国的房价,同样几乎只和货币相关,和人口总量关系不大,不过房价飙升,对人口出生率的影响是肉眼可见的。

从全球多个国家和地区看,房地产泡沫的发展和破灭,似乎并没有统一的模式,当然,货币在其中肯定扮演了决定性的因素。我们研究其他国家的楼市,目的当然也是为了分析国内的趋势。

最近两年,我们的房价发生了一个重要的变化,就是和货币脱钩了。

在2018年以前,我们可以发现房价和M2的增速高度相关。以前用M2的增速再加上一个GDP的宏观分析,基本上可以准确把握过去几次房价的暴涨和回调。

但是从2018年之后,房价涨幅和M2几乎完全脱离了关系。M2的增速最近几年一直维持在两位数,而且GDP的增速越来越低,换句话来说,货币相对于GDP是大幅增发的,按照过去的经验,这会大幅推升资产价格,特别是房地产的价格。

现在,不说M2对房价毫无影响,但是影响是越来越小了。房地产一直就处于一个高位的横盘过程中,经历了去年11个月的微跌之后,今年已经开始微涨。

我认为一个可能解释,就是之前的房价透支太过分了。所以高增长的M2水平,起到的主要作用,实际上在在为过去还债,维持住房地产的价格,对冲房地产下行的趋势而已。

如果这解释成立,那么一旦M2增速下跌,比如跌到8%一下,那么我们肯定可以看见房价出现较大幅度的下跌。只可惜,这个解释很难验证,按照现在节奏,估计3-4年以后,我们才会看到M2增速下滑到8%以下,我们肯定会全力维持住货币增速的。

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