物业管理基础知识与法规（住宅物业40周年献礼连载26物业管理条例处罚部分学习研读）

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款，今天小编就来聊一聊关于物业管理基础知识与法规?接下来我们就一起去研究一下吧!

物业管理基础知识与法规

第六章　法律责任

第五十六条　违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

解析：《物业管理条例》属于行政法规，对应的是行政责任。

所谓行政责任，是指违反行政法律和法规，而依法必须承担的责任。

做出行政处罚的机关是物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政部门。

被处罚的是开发商。

处罚条件是开发商应该招标但是没招标。

《中华人民共和国行政处罚法》第八条的规定：

“行政处罚的种类：

1. 警告；
2. 罚款；
3. 没收违法所得、没收非法财物；
4. 责令停产停业；
5. 暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；
6. 行政拘留；
7. 法律、行政法规规定的其他行政处罚。”

注意：责令改正措施不是行政警告处罚，责令改正措施是一种教育性质的行政命令，是由具有国家强制力的行政处罚来保证贯彻实施的。

给予警告，可以并处10万元以下的罚款，这两个是行政处罚，可以同时进行。

责令限期改正，规定在一定的时间内，纠正错误做法，包括恢复招投标。

这里没有提到对物业企业的处罚，处罚依据是是否给业主造成损失。

物业公司作为专业公司理应知道未招标签订前期物业服务合同是违反条例要求的，应该增加相应的处罚措施。

另外，十万元以下的罚款额，有点太低了，而处罚的自由度有点太大了，1万和9万都是十万以下。

思考：擅自采用协议方式选聘物业服务企业签订的《前期物业服务合同》是否有效？

第五十七条　违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

解析：本条分为行政处罚的5万元以上20万元以下的罚款和民事责任的给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。这两部分。

责任主体是建设单位，被处罚的也就是开发商。

《民法典》第二百四十条  所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

处分行为是直接使某种权利发生、变更或消灭的法律行为，其处分的客体是权利。处分行为包括物权行为及准物权行为，包括契约(如所有权的移转、抵押权的设定)及单独行为(如所有权的抛弃)。

民事责任，比如把原本属于业主的车位出租了，这就是擅自处分，而且给业主造成损失了，需要依法承担赔偿责任。

第五十八条　违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

解析：涉及到移交资料的条款有如下几条。

《条例》

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第三十六条　物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

并非针对某一条，只要是涉及到移交资料的就算。

这条处罚的不严格，先责任整改，这不属于行政处罚。逾期不整改的才罚。

对于业委会来说，移交资料要有提前量。对于物业来说可以合理利用规则。

个人意见：前面也有说过，资料应该业委会成立后就直接移交给业委会。

第五十九条　违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

解析：这条的关键点是首先得确认全部物业管理一并委托给他人。

责任主体是物业。

前面也分析了，这个种情况全部委托很好破解，放一个自己的人在项目就解决了，看似出发很严格，实则没什么用。

第六十条　违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

解析：这一条里包括了好多内容和违规类型。

第五十三条　住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

行政责任：违反第53条。

第三十四条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

合同违约：对应第34条。

刑事责任，是指行为人(包括自然人和法人)的违法行为已构成触犯刑事法律的犯罪，而依法必须承担的刑法上不利的法律后果。

挪用达到一定金额，会涉及到刑责。

行政处分，国家行政机关依照行政隶属关系给予有违法失职行为的国家机关公务人员的一种惩罚措施，包括警告、记过、记大过、降级、撤职、开除。

政府部门相关人员如果有责任可能会被行政处分，如果构成犯罪那就是刑责，他们也有可能直接挪用。

外延知识点：民事赔偿责任和行政处罚并不能互相代替，但是在侵权人财产不足以既承担民事赔偿责任，又接受行政处罚时，应当优先保证民事赔偿责任的实现。

考点：违法所得，是指因为实施违法行为所获得的利益。

第六十一条　违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

解析：对应第三十条　建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

思考：这里的没收违法所得应该如何理解？

第六十二条　违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

解析：对应第三十七条　物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

罚款交给国家，收益还给业主而非没收。

对于开发商和物业而言不涉及到刑法的话，隐匿一部分收入，或者是开发商在使用，罚点款也是合适的。

第六十三条　违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

解析：擅自就都是不合法的，都需要承担相应法律责任。

思考：开发商擅自挖走小区树木违反了哪些法律法规？

第六十四条　违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

解析：《民法典》

第九百四十四条  业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

民法典说到起诉讼或者申请仲裁，仲裁应该是短平快的做法。

第六十五条　业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

解析：什么是对的，什么是错的，大家都是知道了，犯了什么样的错就承担什么样的责任。

第六十六条　违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

解析：

所谓行政法律责任，是指行政主体或行政相对人的行为违反了行政法律法规而依法必须承担的行政法律上不利的法律后果。行政法律责任分为两类：一类为违法行政责任。是指行政机关及其工作人员在实施行政管理行为中的违法失职行为而引发的依法应承担的不利法律后果，一般表现为给予直接责任人或单位主管负责人行政处分；另一类为行政违法责任，是指行政相对人的行为因违反了行政管理法规而承担的不利法律后果。行政处分，指国家机关、企事业单位依据国家法律、法规或国家机关、企事业单位的规章制度的规定，根据行政隶属关系对其所属的人员中轻微的违法行为或违反法律行为的一种内部制裁。主要包括警告、记过、降级、降薪、撤职、留用察看、开除等。

所谓滥用职权罪，是指国家机关工作人员滥用职权，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的行为。

所谓滥用职权，是指超越职权的范围或者违背法律授权的宗旨、违反职权行使程序行使职权，通常表现为擅自处理，决定其无权处理、决定的事项；或者自以为是、蛮横无理、随心所欲地作出处理决定。

所谓玩忽职守罪，是指国家机关工作人员严重不负责任，不履行或者不正确履行职责，致使公共财产、国家和人民的利益遭受重大损失的行为。

所谓玩忽职守，是指严重不负责任，不履行或者不正确履行职责 9 通常表现为放弃、懈怠职责，或者在工作中敷衍塞责、马虎草率，不认真、正确地做好本职工作。

第七章　附则第六十七条　本条例自2003年9月1日起施行。

解析：2003 年 6 月 8 日中华人民共和国国务院令第 379 号公布，公布日期和实施日期不是一天，中间有个过渡期。

法律的施行时间也就是法律的生效时间，本条例2003年9月1日起发挥法律效力，在此之间发生的相关事宜，本条例对其不具有约束力，适用之前的法律法规。

法律从何时开始生效，一般根据该项法律的性质和实际需要来决定。通常有三种方式。

第一种是法律条文中明确规定，从其公布之日起生效施行。 第二种是法律公布后，并不立即生效施行，经过一定时期后才开始施行，法律中明确规定生效施行的日期。 第三种是法律公布后先予以试行或者暂行，而后由立法部门加以补充修改，再通过为正式法律，公布施行，在试行期间也具有约束力。

提示：我非法律人士，但是希望大家考虑我从产权，管理权，法律、法规、合同、管理规约等角度对物业问题的思考方式，很多人拿某一个法条的内容就当上方宝剑，对其他法律法规一概忽视，这样是很不合适的。需要结合实际情况，把多个法律法规，一个法律中的多个相关法条一并考虑才行。

结束语：作为普通百姓来说对并不清楚到底适用那条法律，具体应该如何处罚，法律法规彼此之间有矛盾的话也不知道到底应该如何进行，特意查过一些车位所有权的官司，一审法院，中院，省高院，高院对案件定性，引用的法条以及进行的判罚出现多个版本，来回变，说明专业的法官都很难处理，何况普通百姓乎。我们百姓研究法条首要的是知道违法和不违法的区分，至于违法了如何判法我们就不深究了，我们要做守法公民，同时也要用法律武器对违法说不。希望法律法规制定的尽量清晰明确，不要让大家去猜。希望《条例》改版时能更加完善。希望有些精英，人精们少钻法律的空子，少一点利用法律为自己谋福利，多一点利用法律为社会谋福利。

,