番禺区汉溪大道北侧越秀（32405元平方米番禺区汉溪大道北侧地块将成华南板块增值标杆）

5月18日下午，广州公共资源交易中心发出补充公告，由于上午外网访问量爆增，造成网络环境不稳定，影响网上交易系统限时竞价功能。番禺区汉溪大道北侧BA0902101、BA0902102、BA0902103等地块限时竞价延期至2020年5月18日下午18:00开始。

该地块吸引了7家房企参战，经过54轮竞价，最终越秀地产以近75亿总价，折合楼面价32405元/平方米再次拿下番禺区汉溪大道北侧地块，未来妥妥的番禺万博CBD甚至是整个华南板块的标杆楼价。

【土拍回顾】

今年3月23日，新冠肺炎防控处在最关键、最吃紧时刻，番禺首先打开经济回暖一扇门，拥有独特区位优势和严苛出让条件的汉溪大道北侧BA0902107、BA0902111地块以底价成交。越秀地产拿下的汉溪住宅地块占地达16万平方米，成交总价超39亿元。同时由于须另外出资超39亿配建华工国际校区工程，因此实际拿地成本近79亿，折合楼面地价24755元/平方米。

按照规划，位处长隆与万博之间的汉溪片区将建成高品质的大型商住综合社区，并建设TOD商业商务中心等。

汉溪长隆TOD规划效果图

【本次土拍】

本次挂牌的地块，与3月份成交的汉溪大道北侧两地块相邻，地块位于汉溪大道和番禺大道交汇处，在万博商务区对面，紧邻18号线、7号线换乘站南村万博站。地块西面为长隆旅游度假区，南面与锦绣香江隔路相望。生态人文商务环境良好，区位优势明显。

地块位置图

该宗地的起拍楼面价达到27820元/平方米，除了地块位置毗邻万博CBD外，整体来看，是近年来番禺大力发展汉溪长隆万博连片发展战略下的表现。

根据出让条件，竞得人须在地块内提供建筑面积25690平方米住房，上述住房由政府指定单位按3500元/平方米的价格回购。此外，还须提供386个机动车停车位供政府性回购住房住户购置或租赁使用。

汉溪-长隆-万博板块示意图

【华南板块】

番禺的华南板块曾经是“新广州人”最早的移居之地，但却一直被戏称为“睡城”。虽然华南板块在发展的过程中也有多多少少的问题，但是不可否认它真正开启了中国的大盘时代。今日，华南板块已踏入楼市成熟阶段，当年活跃的“八大金刚”也悉数收官或进入开发后期，曾经的刚需天堂近年土地供应也越来越少。2018年，随着《广州市城市总体规划（2017-2035年）》的出炉，番禺华南板块首升主城区，更让华南板块的房价涨了一波，加上已经开通的地铁2号线、3号线、4号线、7号线之外，未来还将建设12号线、17号线、18号线、20号线、22号线等利好，新近推出的一手楼均价也普遍超过4万/平方米甚至更高。经过近10年开发建设，如今的番禺万博商务区高楼林立，大型企业密集入驻，成为华南板块家门口的CBD。与之相连的汉溪、长隆板块，高端商贸集聚，旅游业发达，致力打造世界级旅游目的地。

——万博CBD

2011年，市政府首次提出万博CBD概念，耗资千亿重点打造中央商务区。作为番禺经济转型的主要动力，万博CBD共规划有德舜大厦、粤海天河城、广晟万博城、番禺万达广场、奥园国际中心、广汽四海城、华新·智汇 、敏捷广场、佳创商业地下空间9个核心项目，核心潜力不断凸显。如今已经吸引了思科及其超过30家合作伙伴公司、欢聚时代公司及其超过46家关联企业、携程公司及其4家关联企业等知名企业落户，还有广东省首个基金小镇—万博基金小镇加持，力争在番禺建设国家智慧城市的实践中走在前列，试图构筑创新创业新的高地。

万博CBD效果图

——里仁洞CBD

近日，越秀地产宣布，《番禺区南村镇里仁洞村更新改造片区策划方案》获番禺区城市更新领导小组会议审议通过。据方案显示，改造后的里仁洞片区，将串联万博CBD片区，连接“汉溪长隆 里仁洞CBD 万博CBD”片区价值，推动该片区成为广州科创新中轴，打造一个集居住、艺术、都市、商业、办公、教育于一体的广州南CBD国际新城，将建设280米高的区域地标项目。

里仁洞CBD效果图

而本次地块的开拍可以说是再次打响番禺今年宅地招拍挂的第二枪，将被不少楼盘销售人员看作广州楼市回暖的金字招牌。

该地块折合27820元/平方米的楼面地价，7家房企争抢，最终出让价将有可能超过板块内金地壹阅府、五矿万樾台等所在地块3.36万元/平方米、3.07万元/平方米高地价，日后打造的产品售价一定不亲民。

下面看看华南板块在售一手楼

——金地·壹阅府

金地壹阅府是目前万博CBD核心区的唯一在售一手房，周边配套比较齐全，属于片区内的CEO盘。目前在售的有大平层、别墅产品，定位都是比较高端。配套可以说完全不用担心，但有配套价格自然上去了，金地壹阅府的产品以改善、豪宅来定位。

目前在售建面约130-355㎡三至五房单位，均价达到6.5万元/平方米。

而作为万博CBD核心区内唯一的在售住宅，未来的升值潜力也不低。

金地壹阅府效果图

——珠江·铂世湾

珠江铂世湾，离万博CBD比较近，到万达商圈、广东省妇幼保健院番禺院区还是很方便的，离地铁7号线员岗站约1公里。由于项目在珠江边上，高层拥有稀缺的江景资源，西侧为江山帝景高尔夫球场，所以这样的位置也决定了它的价格不会便宜。

目前项目在售94平三房、118平四房和139平五房单位，售价4.3-4.8万元/平方米。从价格上看，比较适合改善型买家。

珠江铂世湾效果图

——广地花园

广地花园三期，是华南“八大金刚”之一广地花园的全新组团，但产权缩水20年左右。项目出门就是华南快速，能快速到达珠江新城和琶洲。项目没有地铁站，如果想靠地铁出行的话，可以到2.8公里外的7号线南村万博站。

项目将推观澜组团89-12平方米三至四房新品，参考前期开盘均价4万元/平方米，并没有价格优势。

如果比较看重学位，急于解决孩子上学问题的可以考虑。

广地花园三期效果图

——碧桂园·藏珑府

碧桂园·藏珑府，藏珑府定位为广州主城区豪宅项目，位于广州主城生态长隆公园墅区，广州新城市中轴线南，雄踞番禺桥头堡，南侧紧邻国家5A级长隆旅游度假区。项目总占地约87000方，采用广州三级高台设计。

目前，项目已经对外开放150-170平方米院产品样板房，还在售建面约90-140平方米三房和四房单位，以及167-184复式产品。项目带装修平方米均价约4.3万元/平方米。

碧桂园藏珑府效果图

——五矿万樾台

五矿万樾台，位于华南板块，采用新中式院落建筑风格，定制58套别墅产品，距离万博CBD路程大约10分钟，是央企五矿地产打造的中式文化豪宅。

项目在售户型涵盖建面约161-216平方米联排别墅，均价约7万-9万元/平方米，毛坯交付，预计2020年年底交房。

五矿万樾台效果图

【楼主总结】

番禺华南板块已经晋升为改善甚至豪宅板块，总体配套完善，板块建设和规划仍有很多可塑性和上升空间。

对于改善型买家而言，珠江铂世湾、碧桂园藏珑府都是不错的选择，喜欢看重交通和高层江景房的可以选珠江铂世湾，碧桂园藏珑府交标较高，有这方面需求的可以考虑。

对于豪宅买家而言，五矿万樾台、金地壹阅府都可以纳入考虑范围之内，注重私密性的可选五矿万樾台，注重配套和升值潜力的可以选金地壹阅府。

总体来说，华南板块离天河很近，而且成长的速度有目共睹，与原主城区的发展差距也慢慢缩小，目前的番禺华南板块已将逐步脱离刚需，会成为下一个未来将变成改善型 豪宅的天下。

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