等额本金和等额本息要提前还款（等额本金和等额本息咋回事）

目前河南省各地市房贷利率为6.125%左右，即基准利率4.9%上浮25%。若总房款100万，按30年商业贷款还款，来计算下两种还款方式的区别。

等额本金与等额本息还款总额

等额本金还款总利息64.49万元，等额本息还款总利息83.12万元，30年等额本金比等额本息还款方式利息少了18.63万。

等额本金与等额本息每月还款额

由上图可以看到：

等额本息：每个月的还款额相同，只是在每个月所还的钱里面，本金和利息的比重在不断变化，该方式侧重于先还利息后还本金。

等额本金：每个月所还的本金是相同的，随着本金的逐月归还，每个月的还款总额也在不断减少，该方式侧重于先还本金。

可以看到，在第128期（11年8个月）等额本金与等额本息还款额相同，在前128期里，等额本金比等额本息多负担8.11万元。

乍一看等额本金更省钱，但其实我们应该考虑更多影响因素，比如通货膨胀，假如30年还贷期，通货膨胀的影响大不大？两种方式到底应该怎么选？

关于这个问题，我的观点是银行的钱：

等额本金看起来划算，但是压力真大。虽然等额本金的还款方式每个月的还款额会逐渐减小，在6.125%的年化利率下，只有到第128个月以后等额本金的还款压力才会开始小于等额本息。而且随着银行利率的下调，这个时间点会不断延后。

我国利率下行的大趋势几乎是确定的，也就是说，等额本金的还款压力至少在前12年都是要高于等额本息的。无论从个人收入、还是从生活境况方面考虑，我想对于贷款买房的人来说，这前12年无疑是压力最大的阶段。

因此，选择等额本息的方式更能保证你的生活质量不被影响。

如果以30年后的视角来看待今天的选择，也许你就不再纠结了。因为，那时你一定注意到了一个今天被忽略的重要因素，那就是通货膨胀。

与其早还银行本金，倒不如把这部分钱拿来投资，反正房贷利率这么低，很容易找到更高回报的投资渠道去获得收益。

我们普通老百姓唯一拿到低息大额的贷款，只有房贷，买房其实是自带三倍杠杆，30万能买到100万资产的房子，毕竟钱拿在自己手里才可以去寻到更高的投资回报。

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