马尾快安板块发展前景（马尾区快安老城区）

继续马尾区的话题，聊完亭江琅岐，来聊聊剩下的老城区和快安。

对比琅岐亭江的没落，作为福州郊区，可以说也情有可原，但是对于更靠近城区的快安，这几年的没落，可以说更让人深思。

老城区

对于老城区，楼盘分布大体分成两个区域，山上山下。对于君山的开发，虽然山上也有万科紫台，但是要论代名词，肯定归三木。

多年前开始，这个位于山上的千亩超级大盘，被规划成了多个区域，悦龙台，听云轩，望江南，望月台等别墅盘，有座山、幸福里、时光墅等洋房。

这里由于开发周期非常久，最早主要以别墅为主，近年三木继续拿地，相继推出幸福里、时光墅。

目前区域的次新房二手价已经到了1W的关口，个别房源甚至跌破1W，但是查看项目的网签情况，会发现这里的去化并不算太差。

其中最有意思的还是2019年楼市明显冷淡之后，项目领证的楼栋，居然已经做到了接近清盘的去化。

对比当初备案价1.2-1.7W，如今二手价已经朝着1W突破，可以说这里的房价下跌也是可怕。

目前看虽然整个区域都被三木承包，但是从去化来看，三木占尽了时机，加上二手市场打压，反而万科成了被套在山上的人。

从山上来到山下，马尾君竹路的老城区，这里的生活配套不少，生活气息也相对浓厚，不过从区位来看，距离城区依然较远，主要还是以地缘客为主。

这里近年推出了几个新盘：2017年正荣悦澜山、2019年翡丽公园、2019年望海潮、2021年象屿金地·世界江湾。

正荣悦澜山：备案282套，网签282套，去化率100%

望海潮：备案834套，网签765套，去化率91%

翡丽公园：备案208套，网签204套，去化率98%

近三年的三个新盘，虽然价格也是一路下滑，目前均价1.5W左右。近年规划的地铁二号线东延线，也基本在项目300-500米左右，可以说也都能覆盖，而且从网签来看，三个项目已经都接近清盘。

虽然面对老城区的三个项目接近清盘，但是近期开盘的世界江湾。虽然备案价1.86W，给出85折的优惠，但是当天去化不过10套，可以说首开就遇冷。

对于项目而言，2021年首次土拍，象屿还是通过限价摇号拿下，楼面价达到9.7K，但是面对如今的开盘局面，不懂当时没有被摇到房企是否在偷笑。

快安

对于快安作为最靠近城区的区域，这里也大体分成了两个区域，北工业南住宅，与金山非常类似。

区域通过货运铁路做了划分，南侧的东江滨，虽然也有不少房企，但是论代名词，肯定归名城。

不管区域的新盘还算二手房，基本都被冠上了名城的痕迹，名城港湾（XX区），这个备案名就够让人眼花缭乱，大体的对应关系（有误请见谅）：

名城港湾B地块：名城国际

名城港湾二区：东方名城

名城港湾三区：名城银河湾

名城港湾九区：名城悦郡

名城港湾五区：名城尚郡

名城港湾七区：名城珑域

名城港湾六区：名城禾郡

名城港湾八区：名城紫金轩

从东方名城开始，这个6207户的超级大盘，就被划分成五郡、两堡，其中两堡更是在当年定位成看江豪宅，社区的中央花园的宽度更是让如今的新盘羡慕，但是如今项目的二手挂牌价，温莎堡已经跌破2W。

虽然这里是名城的总部，但是要论头部房价，新大陆壹号也不能不提，作为科技企业跨行从事房产，在园区隔壁打造高层 别墅的江景房，在2018年高峰期，房价也突破3W，但是如今同样回落到2.4W。

对于名城一带，楼盘无数，但是在售的新盘并不多，目前唯一的新盘：名城悦郡，2017年名城以可售楼面价过2W拿下，现在回过头看可以说有多疯狂。

2020年名城拿下金山地王的楼面价同样是2.2W，这个马尾地王，2021年备案上市，打造成小户型高层住宅，但是首开的第一栋，半年时间，去化率也不过35%，而且项目的价格已经与地价持平，可以说基本被套死。

除了该盘外，近年的新盘集中在朏头一带，其中比较有代表性的招商雍景湾一二期，当初大力度打折，还被早期业主维权，但是依然挡不住项目价格下行，虽然目前一期已经清盘，但是二期依然给出1.6W左右的单价。

除了该盘外，近期还上市了名城银河湾，这个项目特殊点在于，小区当年开盘过，目前是二手房状态，但是位于小区西北侧的几栋，近期才领证上市，不过同样是优惠上市。

对于北侧，虽然同样距离城区不远，但是这里并没有大力度开发，主要还是以工业区 棚户区为主，近年在靠近三江口大桥的福马路沿线，推出了三个新盘，远洋山水、世茂远洋东江湾一二期。

远洋山水：备案801套，网签655套，剩余146套（安商房139套）

世茂远洋东江湾：备案694套，网签562套，剩余132套（安商房129套）

东江湾悦境：备案515套，网签463套，剩余52套

这三个新盘，除了东江湾悦境是纯商定位外，剩余两个都是安商房，但是均价基本都在1.5W左右，神奇的在于三个项目商品房部分，都已经做到了接近清盘的程度。

三个项目的痛点都是离地铁线有一定距离，但是能做到如此高的去化，有两点值得参考：户型定位非常刚需，起步面积基本都在80平米以下，同时远洋给出首付15%的套路。

近期关注楼市，应该有看到远洋天赋被报道这个事情，其实在马尾就已经使用了。15%的首付门槛，加上小户型，可以说这里成了不少外来打工人员上车的极致需求。

盘点总结

回顾快安和老城区的近年项目，可以发现，虽然区域房价一直下行，但是大部分新盘并没有滞销，通过优惠降价，大部分都已经做到清盘，相比于区域的热度，这里的去化成绩可以说还是比较惊人。

目前在售新盘：名城悦郡、名城银河湾、招商雍景湾二期、象屿金地·世界江湾。

对于这些新盘，从首开情况来看，大部分去化都不好，其中价格和产品的定位，有很大影响，搭配目前区域二手价回落，大量次新挂牌，预计新盘还会调整价格。

目前区域最大的预期依然在于地铁2号线的落地建设，这个被遗弃的老区，能否靠着地铁真正融入主城区，未来会给出答案。

只不过这个地铁的建设周期给的时间是54个月，配合福州地铁多次延期经验，以及试运行等耗时，相当于真正坐上地铁预计要到2027年。

当然对比不少板块，没有地铁规划落地，已经开始憧憬地铁的开通。快安经过多年开发，东江滨的城市界面也让人很舒服，老城区在城市更新里面依然保留了烟火气息。

房价下行后，对于不少地缘刚需客，反而成了一道福音，不用像其他板块，用溢价去赌未来，还要搭上可能烂尾的风险。

马尾还没写完，下一篇继续。

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