经典老式公寓改造（服务式公寓古建改造运营的3条）

四合院、老洋房、战后建筑……老建筑既包含着历史遗痕与精神，又无法割裂与当下的关联。在城市更新背景下，历史建筑的焕新是很值得思考的话题。

因其独特的本体形态及文化古韵，历史建筑在改建、更新中既要充分发挥居住实用价值，也不能不考虑文化、区位的附加价值。在我们的长期观察中，历史建筑与服务式公寓适配度较高。本文选取三个极具代表性的历史建筑改建服务式公寓样本，一探历史与现代、文化与实用价值如何交相融合。

吃透在地文化，复原历史时空

东四78号精品公寓位于北京市“历史文化保护街区”，是金隅集团旗下第一个民国风主题服务式公寓项目，也是北京城市更新背景下的首个四合院改造服务式公寓项目。

据了解，东四78号院项目西邻东四北大街，属于东四三条至八条历史文化街区范围内。原为爱新觉罗毓朗府邸的一部分，由其后人居住，民国时期该区域曾租与“京剧冬皇”孟小冬。78号院所在的这一片东四胡同片区，从元至清，居住着很多皇亲国戚、朝臣商贾、学者伶人，有深厚的历史底蕴和文化气息。在北京市档案馆调取相关资料进行研究，并多次征求属地政府、街道意见后，金隅集团深入挖掘历史文化渊源，将其改造为集胡同肌理、文化风貌、居住价值为一体的服务式公寓项目。

2020年9月，项目整体完工并投放营业。毗邻地铁5号线东四站、王府井商业街区，步行可至故宫博物院，更与CBD国贸商圈、使馆区、金融街等政经商业地标咫尺相临；房间面积从18平方米至106平方米大小不等，房型风格包括中式的稳重、欧式的精雅, 复式两居的淡然沉静、开间的极简轻奢；整体呈现围合式布局，14间客房分别位于南侧和东侧，而西侧和北侧则作为公共区域，配备书吧、艺术展廊等多个极富历史韵味的休闲空间、加入了健身房、早餐厅等融入现代生活的公共空间，每个季度邀请古典家具、京剧、老北京传统文化展示的主题活动。目标客户群主要以世界500强公司的高管为主。

上下滑动查看

以新空间诠释旧味道

base佰舍-五原路店位于五原路 71 号，改造前身为基督教华东神学院，原址上设立过“圣公会救主堂”，于文革中被毁。base佰舍对该遗址建筑进行整体修复和改造，成为现在的佰舍-五原路服务式公寓，十余套的小型体量，房型不一，为50-70平的一居室。base佰舍最大化地对居住空间进行了合理划分，引入自然采光，并配备了地暖设施。

公寓所在的五原路是上海少数不通公交的马路，十米一个弄堂口很耐逛，烟纸店、米面店充满了原汁原味的老上海气息。五原路公寓驻足在这里，既烟火喧嚷，又静谧安宁，迎来送往驻留上海体验融合海派生活的人士。因五原路周边无高层建筑，站在露台，极目远阔，城市新旧融合的印记映入其中。

上下滑动查看

延续酒店选址

打造新时代的新地标

爵寓位于香港尖沙咀核心地段，由战后建筑维多利亚时钟酒店改造而来。其毗邻中港城、港威大厦、环球贸易广场及尖沙咀东等商业地标，距离尖沙咀港铁站仅一分钟路程，亦十分相近景色宜人的维多利亚港。文化社区热点去处及云集世界各地的美食餐饮，让国际都会的繁华精彩近在咫尺。

由国际都会的时尚跃入爵寓天台花园的恬静，惬意完善的服务及配套为住客提供设施齐全、优质的家居生活。据介绍，爵寓共20套三种房型，包括开间、一室、两室，其中所有开间及部分一居、两居均配置露台，两居中的其中一个睡床可改装为书桌，轻易化身书房，带来实用、便利、多样的居住体验。

上下滑动查看

总结：

古建改造运营的3个层次

历史建筑改建的服务式公寓，因其文化审美功能和核心区位，具有天然的引力优势，也发展出了建筑本身及客群、投资者的三者共赢局面。

历史建筑融入现代城市，其建筑功能得到了延续、叠加和开拓。金隅东四78号精品公寓与香港爵寓的前身分别为四合院与维多利亚时钟酒店，本身即有居住功能。尤其东四78号项目在上世纪80年代，作为金隅集团所属部分二级单位办公用房，后又作为小旅馆用于出租经营。但其原建筑外观破旧不堪，严重影响了保护街区胡同合院形象；同时，由于人员混杂密集，私营单位缺乏专业性管理，项目消防、安防配套设施不健全，存在严重的安全隐患。改建为服务式公寓是在保留古韵及居住功能上的一次充分升级。而base佰舍-五原路店的前身为被损毁的教堂，改建则为建筑功能提供了新的生长空间。

文化附加价值、核心区位优势及品质舒适的生活体验契合客群对于服务式公寓的选择偏好。金隅东四78号精品公寓、base佰舍-五原路店及香港爵寓均位于城市的核心地段，毗邻地铁站、CBD商圈及文化、自然景点，交通便捷、出行便利，省去了通勤时间成本。改建后的公寓项目亦在空间设计、配套设施、居住服务上为住客带来了舒适的生活体验。

租金水平较高、长短租结合满足投资端对于现金流的要求。从金隅东四78号精品公寓、base佰舍-五原路店及香港爵寓的体量来看，因本身历史建筑空间的限制，房源数量较少。改建为服务式公寓后，能够创造更高的租金收益。同时，服务式公寓多会办理特行证，通过长短租结合的方式降低房间空置率，保持稳定的出租率，对于改造后现金流的保障更有优势。