今年昆明房产成交量（昆明人不喜欢住洋房了）

每一个对生活品质有追求的人，都或多或少怀有一颗向往洋房的心。

但对照最新的成交数据却发现一个奇怪的现象：昆明购房者不再偏爱洋房了？

洋房成交占比持续走低的背后，到底有着怎样的隐情呢？

昆明购房者不喜欢住洋房？

根据铭腾机构最新公布的数据显示，8月昆明住宅成交39万㎡，环比上涨7%。在各类型的产品分类中，高层产品成交占比达到81%，洋房产品成交占比仅有14%，成交量最低的别墅产品，只有总成交量的5%。

图源铭腾机构

对照各月的成交占比可以看出，8月份昆明市场洋房产品的成交占比虽然环比上升1个百分点，但总体上，仍然处于近一年的低位。

在近1年里，昆明市场洋房产品的成交占比，从最高时的20%降至最低时的13%，是各产品分类中成交波动最大的产品，也是成交占比下降幅度最大的一类产品。

而且，从近期昆明市场洋房产品的成交占比来看，整体处于低位徘徊的现状。

难道是，昆明购房者不喜欢住洋房了吗？

答案或许没有这么简单！

结合克而瑞2022年昆明市场半年报披露的数据，我们能明显看到，洋房产品是今年上半年昆明市场供销比最小的产品。

数据源自克而瑞半年报/昆明楼市制图

换句话说，今年上半年昆明市场洋房产品供应量甚至比别墅产品还低，但成交量却比别墅产品要高。

这种供需的差距，使得洋房产品在今年上半年呈现出巨大的供不应求现象。

结合市场来看，随着君庭云邸、昆明融创文旅城、德润香山府、骆驼湾、新城和樾、卓越滇池晴翠等项目/洋房产品的售罄，昆明市场在售洋房产品已呈现出日趋减少的趋势。

而且，诸如佳湖熹祥苑、中南十二集、中铁诺德山海春风等当前在售项目/洋房产品，实际上已经进入清尾阶段。

由此，可以看出，在昆明市场，并非是购房者对于洋房产品没有需求，而是另有隐情。

价格是洋房需求的掣肘？

既然，市场有巨大的洋房消费需求，那么，为何洋房产品的成交占比却在持续走低呢？

一个合理的解释，或许就是价格对于消费需求的遏制。

同样来自克而瑞的数据，与洋房产品在今年上半年市场表现中的供不应求相对应的是，洋房产品的月度成交均价也呈现出稳中有升的态势。

也就是说，昆明市场上的洋房产品，在今年上半年出现越卖越贵的情况。

数据源自克而瑞半年报/昆明楼市制图

单从上图便可以直观地看出，洋房产品今年6月的成交单价达到约17399元/㎡，相比今年3月的成交均价低点，足足高出2666元/㎡。

对于本身单价就不算低的洋房产品而言，这样的价格涨幅，难免会将一部分购买需求拦在门外。

而且，从昆明上半年洋房的成交来看，主力成交面积主要在90-130㎡的产品，且总价在120万元以下。

图源克而瑞半年报

也就意味着，昆明市场上洋房产品的购买主力，大多集中在单价约1.34w/㎡以内的消费范围内。而这样单价的洋房产品，对照昆明市场却在越卖越少，可选范围也越来越小。

从洋房产品的购买力来看，越卖越贵的洋房产品，正在与主力的消费需求相悖离，从而出现洋房产品虽然需求巨大，但成交占比却在持续走低的数据反馈。

昆明洋房需求者的两难？

通过前述数据的呈现，昆明洋房市场的需求轮廓已经大致勾勒出来了。

对于消费者而言，既要洋房的居住品质，又要合适且买得起的价格。

那么，站在开发商/项目的角度，是否能够匹配消费者这种需求呢？

并不能说，没有！

理性地看，在这种需求下，纵观昆明市场的在售洋房产品，可能摆在消费者面前的又会是一道两难的选题。

「昆明楼市」通过梳理发现，主城区目前在售洋房产品的项目有20余个，且以大户型产品为主。

昆明楼市整理/制表

相比此前，近年较新上市的义承金川府、西南海上等项目，虽然为市场补了一定的货，但面对庞大的洋房产品需求，显得有些杯水车薪。

从后续市场来看，即将上市的云锦东方会有一部分洋房产品，但显然也无法缓解市场洋房供应不足的局面。

更重要的是，自去年以来昆明土地市场持续的成交冷清，直接决定着在产品供应上还将持续收紧，使得昆明市场的洋房供应，不可避免地进入到存量消化的阶段。

存量消化，意味着项目/产品的可选性将会大幅降低。

而且，从目前在售的洋房产品来看，在产品分布上已经表现出相应的分化：

一个是价格的分化。

比如，西山区草海片区的华夏四季，三期带装修的部分洋房产品，价格已经卖到约3.6w/㎡；而五华区西翥片区的保利春湖国际生态城，其毛坯洋房产品售价仅6000元/㎡。

与价格分化相对应的是，洋房产品所在区位的分化。

比如前面提到的保利春湖国际生态城，以及呈贡、经开区的项目，洋房产品的售价整体较低，主要是因为距离主城区相对较远；而售价明显高出很多的洋房产品，则主要是分布在主城区及周边的项目。

参照昆明市场洋房单价约1.34w/㎡的主力需求，对于追求品质的消费群体而言，将会带来两难的选择——是要不计成本的追寻生活便捷？还是要不辞辛苦的追求低价上车？

无疑，在目前仅有的洋房选项中，或多或少会过滤滤掉一部分无法取舍的消费需求，一定程度上影响着洋房产品的成交占比。

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