复工的烂尾楼还会停工吗（决战烂尾楼强制房企复工）

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七月底大会，首次将“保交楼、保民生”纳入战略高度，各地虽纷纷跟进，但多停留于监管收紧层面。

近日，烂尾楼最集中的城市——郑州将进入为期一月的烂尾楼复工攻坚行动，10月6日前，实现郑州全市停工楼盘全面复工。

不完全统计，郑州涉及停工、烂尾的项目已多达上百个，基本上每个区域都有烂尾楼，停工、逾期交付房源高达2.5万套，郑州既然敢喊话“大干30天，确保全部复工”，究竟会用上哪些雷霆手段？

壹丨房企出力 政府兜底

郑州烂尾楼攻坚行动，围绕以下几个方面展开：

一、房企便卖资产，落实主体责任。

停工烂尾的根源，是预售资金被挪用，后续又无新增融资支持项目施工建设。作为预售资金挪用、使用的主体，开发商必须把这个锅背在身上。

文件中特别强调，出险房企要千方百计承担保交楼任务。

理解中的千方百计，房企如果不能从融资渠道解决项目建设资金，那就得把自己名下之前的资产（如待开发土地、待推售房源/楼栋、多业态资产、公司股权等）全部卖出，回笼资金用于项目建设。

二、对开发商进行追责。

如果预售资金有缺口，并且开发商继续躺平耍赖，既不拿出真金白银来盖楼，也不变卖自己的资产，文件中也有一些处理办法：

①存在资金挪用的，依法及时追回；

②追究挪用监管资金的房企股东和实控人的责任；

③对不配合复工、不配合承担保交楼任务的房企，进行偷漏税核查。

突然想起倒下的恒大，挪用完预售资金，不去追究相关责任，其领导层还能像没事人一样，风风光光地给新品剪彩，太抓马了。

郑州这次的保交楼，的确下了很大的决心，要追究裙带责任人，还“主动打脸”，彻查不配合复工房企的税务问题。

言下之意，出险房企不变卖资产，没有参与保交楼，那就要把之前睁一只眼闭一只眼的税务问题重新摆上台面。

三、政府介入房企的破产重组。

出险房企实在没办法了，名下也无资产可卖，那就索性在政府的牵头下，进行破产重组，政府性质的国资/市场资方进入后，这家房企会彻底告别市场。

资产＞负债的企业，政府平台公司（市城投）立即接手，先复工，再清算；

资产＜负债的企业，各开发区、区县平台公司（区城投）以代建形式入伙，而后审计部门重点审查资金抽逃情况。

四、政府投放专项借款

此前，高层通过政策性银行，释放了2000亿的保交楼专项借款。

这次郑州给出了使用标准：

①凡使用专项借款的房地产企业，须将有效资产抵押给辖区平台公司；

②动员停工问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金做好对接。

专项借款可以给房企用，但政府兜底的前提是这家房企有足够的质押物。

贰丨地方项目公司也有无奈

通过对政策的内容拆解，郑州所谓的保交楼行动，房企显然是第一责任人，把“压实地方责任”，演变成“压实地方房企的责任”。

有资产的，尽快拍卖出清；资产不够的，索性就破产重组；过程中不配合的，彻查企业税务问题。

保交付至今，其实地方项目公司多半也只能干着急，当初明明是总部抽走的预售资金，现在让地方公司来填这个窟窿，多少有些强人所难了，而且中间又涉及到地方政府、银行的监管，如果只有地方房企来操作，这个巴掌显然是拍不响的。

近来，西安发生了一起“以下犯上”的案例，很具代表性。

曾热销一时的金科博翠天宸项目公司，向金科集团总部发函，意图寻求总部支持，归还之前总部违规抽调的预售资金。

这几年西安楼市的行情并不差，各项目凭借销售回款，如期交付小区不是难事，但集团公司的确在其中“使绊”，违规抽调西安公司的预售资金，或在全国继续拿地，或偿还到期债务，或支援其他难销区域的项目建设，长此以往，西安项目也被脱下水。

现在，西安的开发项目被购房者、住建局声讨，地方公司也的确到了走投无路的境地，无奈向总部请求偿还违规挪走的预售资金。

向总部发函就能追回预售资金吗？这样的操作过于理想化了。

叁丨保交付还得继续拉锯

以郑州为参考，全国烂尾楼的命运可见。

有土储、待售房源、多类型资产的烂尾停工项目，有望尽早复活；

没有土储等有效资产的项目，只有坐等地方政府去出手建设，什么时候能够复工，又取决于地方政府下，各区域的经济实力，没人没钱没决心的区域，想要动用自己的资金去盘活烂尾楼，难度依旧不小。

10月6日，郑州能否如期完成“全市停工楼盘全面复工”，我们不得而知。

这一政策虽然在倒排复工节点，强化各主体的责任，但更多是对楼市信心的挽救，恢复不了期房置业的信心，任何救市举措终将是徒劳。

再来复盘一下这张图，原本在6月，全国楼市销量已经有所起色，创至年内新高，但7月因为强制停贷的规模事件发生，原本有望走出底部，开启新一轮周期的楼市，硬生生地被中断。

中国楼市还是政策市不假，依靠各重点城市集体松绑限购限贷，可以对楼市成交量予以托底，但解决不了停工烂尾的遗留问题，购房者也不傻，买到的期房不仅交付不了，还要如期还贷，大家对期房置业只会越来越迟疑。

信心比黄金珍贵，期房如期交房，是楼市最后的底线。

最后还是希望郑州在这轮保交付攻坚战中取得预期成绩，让大部分烂尾项目得以复工，以点到面，这一模式被全国参考，尽快重塑期房置业的信心。

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