吾玛牛奶厂房（打八折的牛奶厂）

自打楼市陷入了调整，昔日的网红板块都纷纷哑了火，不少楼盘正在一点点挤去水分。

其中以天河东部的牛奶厂板块为例，这是上一轮行情的涨价龙头，如今价格已经大幅回落。

恰逢近日中介平台重新显示成交价，楼探整理了奶厂四盘最新成交价与历史最高成交价，看看哪个盘最扛跌，哪个盘身子最虚。

牛奶厂成交价格表 数据来源 贝壳网

从成交价看，华润天合最坚挺，毕竟奥体东小学（华阳集团）是小区专属的，这点优于奶厂其他三盘；金地天河公馆回落最大，回调幅度高达24%，打个85折，估计高位进场的买家心在滴血。

关于牛奶厂的回落，最大的原因是之前的涨幅脱离基本面太多；其次是目前行情冷淡，市场交易周期长；最后则是奶厂的教育问题出现裂缝。

涨出来的风险

上一轮牛奶厂的涨幅可谓是一骑绝尘，顶峰时刻10w 还要付高额增值税。奶厂的低密度 名校配套是稀缺资源不假，但是板块还在开发阶段，周边配套也不成熟，特别是周边的村落景观和工厂景观加上狭窄的出入道路，很影响居住体验。

奶厂四盘形成了内部欧洲，外部非洲的格局，短期内基本成型，需要依靠吉山村旧改才能有下一次质的飞跃。市场可以依靠情绪把价格冲上10w，但是脱离基本面后都是泡沫，科学城优质项目5-6w，金融城优质项目10w左右，那么奶厂处于两者中间，以8w的价格才不至于脱离基本面太多。所以本轮回调也就很正常了。

行情冷淡，影响买家情绪

楼市经过一轮政策爆锤，基本已经进了冰箱。加上奶厂很多一手业主陆续满2满5，开始集中放卖，市场需求在减少，供应却增大，价格回落就很正常了。

执信不再是必读

奶厂板块另一个大利空就是执信中学开始需要摇号才能入读了。

2021年执信摇号中签率在100%，共10个班。今年执信摇号中签率下降到80%-90%，明年奥体东小学毕业班1个、牛奶厂灵秀小学毕业班4个、吉山小学3个班、珠村小学4个班，合计共12个毕业班，预计摇号中签率急剧下降到不到60-70%（如果珠花的体育东均和有1-2个毕业班的话，估计中签率在60%左右）；

后续加上珠江花城的体育东均和6个毕业班，天河执信摇号中签率估计下降到30%左右，奶厂的初中就变得不稳定了，这对学区房堪称重创。

价格筑底

目前牛奶厂价格已经回落到7-8w这个区间，虽然遭受各方利空影响，但是7-8w的单价基本就是板块底部了。

以周边刚改大盘保利天汇为例，长期限价在7.04w/㎡，基本每次开盘都很快清盘；以豪宅盘合景臻颐府为例，降价到8字头后也很快清栋了。证明市场的购买力是接受7-8w的。

建设中的臻颐府

后续的利好

利空出尽就是利好，奶厂的泡沫挤出很多。并且19号线落地的传言并非空穴来风，我在文章广州地铁19号线开展前期工作，奶厂交通短板即将补齐做过分析。

中期有地铁利好、远期有吉山村旧改利好，以目前的价格入手，享受完10年的教育需求后可以卖出，不失为一个优秀的投资标的。

奶厂的上涨动力来源于天河次新房的稀缺，依靠周边科学城、智慧城组的高管组成底层购买力，随后吸收天河、越秀等广州核心区的外溢需求，这让奶厂的购买力爆棚。外加华阳/体育东 执信的教育组合放在天河甚至全市都可圈可点。年轻新贵喜欢新，中年家庭喜欢学位，老年喜欢低密度，奶厂都能满足。

去年奶厂价格冲高，楼探也让很多客户别盲目去跟，等到现在也陆续催促客户进场了。泡沫已经去得差不多，关于交通不便的硬伤，也即将有悦景路拓宽和地铁建设利好来改善。不是哪里的房子都能买，但是天河的低密度、名校学区、次新板块是可以放心入手的，特别是在它泡沫被挤出后。

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