莞城是现在的哪里 莞城真的没落了

莞城，东莞曾经最繁华的地方。

拥有1260多年建城史的它，最早规划也最早发展，彼时也是东莞当之无愧的中心，承载了多少莞人的独家记忆。

熙熙攘攘的振华路、人挤人的女人街、热闹无比的运河商场、有空必去的鸿福城......都是风靡一时的东莞地标性建筑。

相较之下，那时南城、松山湖、滨海湾新区连个概念都还没有，莞城无疑是绝对的王者。

然而随着经济体量变大，莞城无法完全承载，东莞城市发展重心南移，南城、松山湖崛起，莞城日渐破败：街道狭窄拥堵、楼房破旧不堪、老商业街也风光不再......与后来者的高规划、高定位相比，莞城似乎真的成为一个笑话。

作为老城区的莞城，新时代却没有载它的车，十多年来几乎没有改变，一直走向没落。

甚至，连本地人也都在嫌弃这破旧的莞城，越来越多的年轻人不愿意在莞城买房，以至于出现老龄化、空心化现象。

于是有人说，莞城唯一让人留念的也就一个学区房了。

但个人认为：其它地方整体教育实力不断攀升，莞城唯一值得骄傲的教育地位也会随时面临不保。学区房的学位优势也会随着片区的没落而没落。

未来莞城学区房的价值将会跳水，投资，应该抛弃莞城学区房！

繁华褪去，莞城老矣

三十多年前，东莞还是一个农业县，而莞城就是全县的繁华代名词。

业态丰富的振华路，集聚了那个时代最繁荣的商业圈，来往人群络绎不绝。东莞仅有的几个大商场之一——运河商场、其一度成为莞城的商业地标的鸿福城、当年最豪华的首家四星级酒店——华侨大酒店，当年唯一的影院——东莞影剧院等。

按现在的话讲，就是坐拥核心地段，享受醇熟商圈配套。这些也都是老莞人最爱去的，它们见证了那个繁华的时代。

但时过境迁，老莞城的发展终究还是走向了下坡路。

淘房志团队在前几天去了一趟莞城，又一次目睹了老莞城的没落，曾经的喧嚣已消失在历史的洪流中。

首先，商业气息基本已散失。振华路早已失去往日风光，斑驳的老街空荡荡的，鲜少有人去逛，街边老店不少也已关门，毫无生气而言。

现场实拍（下同）

全县人民的购物天堂运河商场，如今也成了一些商家的临时甩卖场，而鸿福城、华侨大酒店更是在多年前就已停业。

即便是后来天和百货、百佳等大型超市，也纷纷倒闭，没有大型商圈，吸引力猛然降低。

一个个莞城地标消失，似乎在宣告着一个时代的落幕。

其次，建筑破败不堪，老房子熬成危楼。顺着振华路往里走，映入眼帘的是剥落的老旧墙皮、头顶密布交错的电线、还有紧密的握手楼。

周边八九十年代的老破小一抓一大把，生锈破烂的门窗，感觉就像是危楼，也不知是否还有人居住。

四处逛了逛，比老旧墙皮还糟糕的是夹杂其中的破败楼房，楼体都不成样子了，显然残留好久了。

且由于多为自建房，功能分区混乱，住宅、配套等等相互穿插，招牌杂乱无章，车辆随意停放，居住体验差。

除此之外，还有莞城的街道，其弯曲狭窄，高峰时极易造成拥堵，常常进来容易出去难，开车体验很差。

这也是整个莞城的面貌问题。

再次，人口流失，空心化、老龄化严重，没有新鲜血液。淘房志团队绕着这些内街在莞城逛了一遍，发现其空心化也很严重，基本十室九空，且大多都是老年人，连外卖小哥都很少。

据官方数据统计，2020年莞城人口仅17万多，基本在全市靠后水平。而这仅是名义上的人数，据笔者了解，很多人只是为了学位，户籍在莞城，实际住在东城，南城。

另外，东莞人口全靠外来务工人员，而莞城几乎没有工业，对外吸纳力不强，外来务工人员基本不会租住在此，也就没有大量的购买力。

最后，经济衰退，GPD与城区身份严重不符。自从经济重心南移后，莞城的发展就一落千丈，其经济实力早已跟不上。

去年莞城的GDP为242亿元，在全市排名中位列第三梯队，远远低于同为城区第一梯队的东城、南城。

来源：网络

从繁华到没落，新市中心的发展也难掩旧城区的失落，城市面貌老旧、缺乏产业、老破小聚集、人口流失严重等等，莞城已然成为了过去式，没有了人气、生气以及活力。

不复辉煌的莞城，逐渐变成了一座睡成。

土地资源制约是其致命点

为什么莞城会一蹶不振？

说白了，就是土地不够了。这是个土地为王的时代，东莞城区土地资源稀缺，谁有土地资源谁就有着后发优势。

所以拥有大片土地的南城起来了，用来打造高大上的CBD。同样有大片空地的万江，近几年也起来了，承载主城区的规划，也能够打造一些高大上的规划。

南城国际商务区

而面积最小的莞城，其土地开发强度已达96.4%以上，资源制约持续加剧，已经乏力。

莞城跟深圳罗湖很像，都是最早发展，导致土地资源基本上开发殆尽。

罗湖如今只能依靠城市旧改来更新，早期的规划具有局限性，导致整个罗湖现在已经实质上衰弱了，已经比不过宝安、龙华、光明这些关外区域。

莞城目前也是寄希望于旧改，但笔者觉得不要抱太大希望。

莞城居民楼多，村子分布广泛，一则旧改成本太高，二则面积大不好协商，项目推进难，中短期都看不到成绩。

据淘房志了解，莞城较大的5个旧改项目，已经有两三个停工了，其余的还在征集意愿，十年八年先不说，最后项目会不会也停工也是个问题。

没有多余的土地，只能依靠不确定性的旧改修修补补，大框架改不了，做不了高规划。

这也是莞城楼市的致命点，未来楼市价值潜力并不高，只能吃着学位优势勉强支撑。

莞城学区房，也将会逐渐没落

莞城楼市的硬伤很多，其房价能跟东城差不多，全靠学区房在那撑着，一旦学区房不行了，房价也就凉了。

个人判断：未来莞城学区房的价值将会跳水，投资真的得慎重了。具体有以下几点原因：

一、松山湖、南城、东城教育崛起，莞城学位优势弱化。

随着其它地方“名校”的出现，莞城的学区价值注定会被不断稀释。

像东城、南城、松山湖，教育质量底子本身就不差，如今更是诞生像松山湖未来学校、南城CBD北部学校等更多优质的学校来。

松山湖未来学校效果图 预计9月正式投入使用

其它地方整体教育实力趋势向好，莞城唯一值得骄傲的教育地位随时面临不保。

此外，松山湖、南城、东城豪宅多，有钱人都在这些地方，这群拥有中高端收入的人，将带来优质的生源，从而诞生出更优质的学校，这是莞城比不了的。

以深圳为例，从最开始的罗湖名校雄霸天下，到现在福田南山满地开花，深圳湾片区作为深圳最高端的居住区，本来也没什么名校，但同样打造了一所深圳湾学校。

宝安中心区也是深圳诞生出的新兴豪宅区，教育也是唯一的短板，但现在也有宝中集团海天学校来了。

其它镇区的教育优势，会随着优质的资源而更加突出，而莞城的学位优势会随着片区的没落而没落。

二、学区房楼龄高，老破旧率先出局。

最近几年，各地都在淡化学区房的概念，学区房价格受教育政策变化影响大，像深圳百花片区的学区房，直接遭闷杀，投资客损失惨重。

所以，买学区房的要注意了，如果学区的附加价值被挤压，最好保证房子本身还具备流通价值。

而莞城的学区房，普遍楼龄都高，本身靠学区溢价，一旦政策有所变化，学区价值缩水，压根没人接盘。

某老破旧学区房实拍

从过去一年看，莞城各学区房都有不同的跌幅，次新盘基本没涨，不少房源反而下跌，至于老破旧，其跌幅就更大了。

相对的，松山湖、南城的学区房楼龄优势太明显了。

现在的年轻人都注重房子品质，所以就算会买学区房，也会选择教育质量跟得上，居住起来又舒服的南城、东城。

而对于投资客，买南城、松山湖都比莞城学区房的投资价值强。

莞城，未来还有机会吗？

个人认为：机会不大！

楼市的三个重点：短期看政策，中期看产业，长期看人口。

莞城是哪个都不沾边。

东莞对于强中心战略坚定不移，正在如火如荼的加速进行，未来的发展规划重点就在南城、松山湖、滨海湾新区三个中心。

至于产业，莞城的面积太小，且莞城做不到大框架改动，只能修修补补。

人口上，东莞多数靠外来务工人员，莞城没有良好的就业机会，很难吸引人。

从居住上看，居住价值有待提高。楼龄品质档次已经落后其它地方太多了，没有新房子的话，就接下来买房人群年轻化的趋势不可能。

或许比较有可能的机会是旧改。

但莞城真的没落了，指望旧改解决所有问题，我宁愿相信南城更快破10万 。

未来，随着其它区域规划落地，莞城以后市场表现上的差距，将会被越拉越大，城区的万江也会远超莞城。

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