未办理过户的购房协议有效吗(西安律师咨询解答)

这个问题想要表达的内容是什么?

其实很简单,比如二人签订了购房合同,房款支付后,房屋也进行了交付,但是就没有过户,可能是双方是亲戚关系,没过户,也可能是房子是小产权房,过不了户。

这种情况下,这个购房合同是否有效?

有效,意味着合同要履行完毕。

无效,意味着合同不能履行,买房人要返还房屋,购房人要退还房款等。

未办理过户的购房协议有效吗(西安律师咨询解答)(1)

根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”,当然现在物权法废止了,以上规定也可在民法典里找到。

这里所说的不发生效力,是物权不发生效力。

这里主要是指所有权,什么意思呢,就是没有登记,就不能享有这个房屋的所有权。

所有权的取得必须是法定的,不论你买房后住了多久,花了多少钱装修,只要没登记都认为你并不享有房屋的所有权,法律无法予以保护,就是这个意思。

未办理过户的购房协议有效吗(西安律师咨询解答)(2)


那么未登记过户,不影响购房合同的效力是指:

只要合同不是无效的,就算未登记过户,合同也是有效的。合同无效的认定是法律规定的,包括是否违反法律、 行政法规的强制性规定等等,具体规定在原合同法第52条,以及一些特殊情况下不发生效力的认定。

如果并没有以上情况,合同是双方真实意思表示,那么一般自成立时就生效了。

比如十年前,双方签订了房屋买卖合同,但是因为房屋性质原因过不了户,现在房屋房产证下来了,当然房屋涨价了,可能涨了好几百万,那么买方仍然有权要求卖方配合进行过户,卖方很有可能不愿意过户了,毕竟不想眼睁睁地看着自己流失几百万。这就是这个规定要解决的问题,这种情况下,合同仍然需要履行。买方可以提起诉讼,要求确认房屋归自己所有,符合过户条件时,可以主张要求被告进行过户。

未办理过户的购房协议有效吗(西安律师咨询解答)(3)

这就是物权和合同债权的区别,在民法理论上这叫做区分原则。试想一下,如果因为无法办理过户登记而否认合同效力,那是不是变成了一方可以决定合同的效力,只要我不过户,合同就是无效的,我就可以随意“玩赖”,无疑会鼓励更多的当事人拒绝过户,或者因为无法过户而产生更多的违约行为,破坏诚实信用原则和市场交易规则,显然于法相悖。

况且,这种区分原则,即便合同是有效的,也不见得就一定可以发生物权变动,比方说前述不能进行过户登记的小产权房,即便认定为有效合同,也无法过户登记,存在着履行的障碍,如果不能履行,那么就是违约责任的问题。

合同是否有效不能通过合同是否履行来决定,合同的效力是独立存在的。因此,合同的效力不能根据是否能够办理物权登记来认定。

,

免责声明:本文仅代表文章作者的个人观点,与本站无关。其原创性、真实性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容文字的真实性、完整性和原创性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并自行核实相关内容。文章投诉邮箱:anhduc.ph@yahoo.com

    分享
    投诉
    首页