小产权房以后将何去何从（小产权房不能合法化）

别心存侥幸，小产权房合法化是不可能的。

从2017年开始，北京这几年拆除了大量的浅山区别墅项目，门头沟、海淀、平谷、密云、怀柔等区都有项目被拆除。笔者在怀柔区曾亲眼目睹了一个小产权别墅的拆除过程，这些所谓的别墅区其实，也就是“小产权房”，并没有形成像样的别墅区的规模，也没有那种正规的别墅区的规划和市政设施，很多都是建在距离村庄不远的山坡地带。其实，从周围环境、使用方便等角度看，并不太适宜人们居住。

我看到的那个别墅区，基本上算是小四合院区，入住率只有不到一半，冷冷清清，没有任何的社会服务设施，房前的小道上长满了荒草，有两户人家的房子比较大，也是两层楼房，在小区的边角上，门口每天都停着两三辆小车，主家好像活动比较多。我们看到正在拆除的是位于最高处的两栋欧式别墅楼，已经完成主体结构和外立面装修，但是，门窗还没有安装，看起来已经停工好几年了，估计也是没有卖出去。

我们所说的“小产权房”，其实，也不完全一样，现实中存在多种性质的房屋，有的虽然没有产权，但是，有使用权，有的房子对一部分人有使用权，而对另一部分人没有，听起来有点奇怪，实事就是这样。像北京拆除的这些浅山别墅房，都是占用了林地的违法建筑，当然是要首先被拆除的，这些房屋实际上的入住率不高，很多还没有完全建成，因此，拆除的阻力也比较小。

最近这几年，全国都在大力推动小产权房清理工作，北京拆除的浅山区别墅有点和秦岭别墅的性质和危害差不多，因此拆除的力度也比较大。最近，全国开始了不动产登记工作，从去年开始，国土资源部多次重申：防止“小产权房”通过不动产登记合法化！因为，很多人都认为，不动产登记是“小产权房”合法化的一个机会，国土部的通知，无疑是堵死了“小产权房”合法化的通道。

不过，在国土部的这个文件中，对“小产权房”，给出了确定的定义。所谓“小产权房”，是指没有经过政府征地环节、也没有经过政府许可，在集体土地上建设的房子；或者是占用国有建设用地建设的非法建筑。说到底，这类房子在修建的时候，没有经过政府批准，一是土地征用未经过政府环节，二是建设环节未通过政府批准。

如果按照政府征地这个环节，新农村建设的房屋，和城中村的改造项目，也都没有经过征地，这些项目虽然也在政府的规划之内，但是没有经过征地转化，这就是属于农村集体建设用地的范畴。也就是说，虽然土地未经过国有化，但是，是符合城市规划的项目。因此，同样是“小产权房”，但是，房屋的性质是不一样的。不合法，但是符合规划和政策，也是经过政府批准的项目，这个“小产权房”，就不能算是违法建筑。

还有一类违法建筑，是建在农村集体土地，或者国家城市建设用地上的，这就是彻头彻尾的“违法建筑”，自然也是无产权的房屋，和“小产权”其实并不搭界。但很多时候，人们把这种房子混淆了。但是，对这两类房子的处理，肯定是不同的。危险的就是前面所说的那些建在林地和耕地上的房子，是必须要拆除的。

也是从去年开始，国家有意改变政府一元化的土地入市政策，允许集体建设用地上市，建设保障房，北京大兴的瀛海镇，已经有两块集体建设用地入市，但是，这种土地的入市方式，也不是集体土地由农民个人，或者是村委会直接上市，而是由区政府、镇、村、公司合作成立股份公司，然后开发经营。这与人们原来预计的集体土地入市，会大幅度拉低土地价格的想法，相差太大。

但是，国家试点“农村集体用地建设租赁住房”，是不是可以把符合规划的“小产权房”，通过改造成租赁住房的方式转正？也是人们的一个期待。这类租赁住房，严格地说，也是小产权房，因为它们没有经过“国家征地”。两者在根本问题上具有很大的相似性，如果，符合规划的“小产权房”能够合法化，也是一个不错的机会。

看起来，“小产权房”也有很多看起来合理的成分，比如房价低，解决了低收入群体的购房需求，农民通过建设小产权房获得土地增值的收益，还有的后来通过物业服务解决了农民的就业问题等等。还有人说，“小产权房”的建设推动了城市化的进程，因为“小产权房”的数量极其庞大。他们认为，这是市场化推动城市化的一个过程，这个城市化的过程就包括土地、人员、资本在内的各种要素在城乡之间双向自由流动，然而没有使用政府投资，就完成了城市化的进程。

但是，“小产权房”的不合法性是毋庸置疑的，“小产权房”等于房子建在了空中，是空中楼阁，因为土地未经过国有化，那么是不是经过土地国有化转换，就可以让房子落地呢？这个事情，就难办了。其实，中国的土地在以前，也没有经过招拍挂，也有很多的房子是没有缴纳土地费的，因为以前的土地是国家，人也是国家的，房子也是国家的，所以，并没有土地出让金之说。后来，住房制度改革以后，土地也是协商制度，一块国有土地要盖房子，只要土地所有者，和开发商商量着就把土地价格定下来了，也是非常的便宜。但是，这个和现在的“小产权”房的用地是不一样的，不是钱的问题，主要是程序的问题。所以，你说补缴土地出让金，补交多少？就是个问题，补交的少了，是国有资产流失，补缴的得多了，也没有依据，购房人可能也承担不起。【本文由“马跃成”发布2020年8月31日】