暂时没下证的回迁房能买吗（不占名额灰色）

作为二手房停贷风波下被误伤的刚需，小磊感觉买房愈加无望了。

小磊是一个关注我们很久的粉丝，时不时的会私聊我问一些买房相关的问题，这些天他不知怎的了解到了回迁房，还发来一张截图问我，1字头的回迁房能不能买？看着他急乱投医的样子，我决定好好聊一下回迁房的话题。

部分截图拼接

1、

你不知道的回迁房

多数人对回迁房的认知，只停留在村民房屋拆后回迁的层面，关于这一房产种类的更多细节性问题并不了解。

回迁房其实是中国拆迁政策下的特殊产物，一般是开发商做旧改时，赔偿给村民的房子，属于保障房的一种。

像小磊了解到的这类便宜的回迁房，交易的通常是回迁房指标，也就是房子还没有盖出来，因此购买时并不需要购房名额，只需要向村民购买他们手中的回迁房指标，然后再跟开发商签署协议，等房子盖好就属于买家。

当然除了这种情况外，回迁房买卖还有有房无证和有房有证两种情况，不同情况下房屋购买的条件和价格也各有区别。

还有一点需要注意的是，关于房屋的土地性质。如果是集体建设用地，回迁后的房产是不能做独立割让的，因为产权属于村集体，不属于个人，也不能办理红本房产证，但村子如果选择协议出让，补缴土地出让金把土地转为国有土地后，这样的回迁房就是可以办理房产证，今后也可以正常上市交易的。

图源：网络

由于回迁房的特殊属性及各种原因，多数回迁房都存在一定通病，比如房屋品质差、容积率高、户型一般等，因此，在价格方面，回迁房往往也比商品房便宜，不过优质地段的有证回迁房除外。

2、

便宜又能涨，想买！

这些年广州城市更新快速拓展，作为省“三旧”改造改革创新试点，看广州旧改势必要先看黄埔。

根据黄埔区召开的——决胜三年完成旧村改造拆迁任务的大会，黄埔区立下了21年底前，完成66个旧村改造签约的军令状，这不仅意味着黄埔旧改加速，也推近了旧改项目的入市进程。

而这种旧改之下衍生出的回迁房产买卖，便向市场释放了大量的回迁房源，比如受到市场的热议和关注的2.4万/㎡的大壮名城、1.9万/㎡的中央城等项目，价格基本是商品房价打5折，因此即使很多人知道这类房产交易属于灰色地带，但还是抵挡不住低房价的吸引力。

还有小磊截图提到的项目，为知识城核心区何棠下村的旧改项目，板块的均价在3万左右，回迁房叫价1字头，赤裸裸骨折价的心动暗示。

很显然，多数冲着回迁房来的人，就是图它价格便宜。比如黄埔的这类回迁房，区域均价已经过3万，能买到单价1万或者2万出头的房子，以后拿证又能对标周边商品房正常交易，有点类似房价倒挂的打新，这样的持有成本就是分分钟躺赚，怎么可能不心动。

黄埔板块价格

也正因如此，回迁房的购买客群多为投资客，图便宜的刚需反而不是多数，一方面因为回迁房指标需要全款购买，另一方面则是因为此类房产购买的风险问题，刚需对于风险的承受能力比投资群体要弱一些。

但回归现实层面，这类的回迁房买卖生意到底能做吗？

首先官方的态度是否定的，此前，有群众曾向领导留言板留言反映大壮名城回迁房销售的问题，官方给出的回复中，明确表示了杜绝。

还有不久前，流出的一份疑似黄埔官方回迁房限售的文件，原文如下：

规范安置房屋流转。村民安置回迁房原则上要求自用，村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；

自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。村民回迁房自持套数、面积、年限等需经街镇和村社审核，不动产登记部门按审核意见在回迁房不动产登记证上进行相应登记备注；

各街镇应对旧村复建回迁房屋分配明细表进行审核备案，回迁房屋分配明细表须在村集体经济组织范围内公示15日，区不动产登记部门在办理回迁房产权登记确权手续时，应根据改造拆迁补偿安置方案、协议、分配明细表等按程序严格审核被安置人的身份资格。

这其中对市场冲击比较大的两点是：1.村民回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；2.自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年的，不得上市交易。

如果信息属实，官方对于回迁房交易的态度显而易见，也意味着基本锁死了黄埔的回迁房买卖，同时也会让黄埔的房价趋于稳定。

3、

回迁房是馅饼还是陷阱？

其实在深扒回迁房之前，我对于回迁房的态度也是——真的笋！理想状态下，按商品房价5折拿下回迁房，之后拿证顺利过户，有证的回迁房按商品房正常交易，价格与商品房基本相当，但是对比别人买入商品房的成本，房价上涨后，买回迁房的收益更大。

但是分析过利弊后，你会发现，回迁房把笋都夺光了。

虽然优质地段的回迁房附加了区位价值，但更多的回迁房产品还是禁不住市场的磨砺，难在大市的激荡中走出上涨趋势。这里以同样位于黄埔的回迁房小区天鹿花园为例，从去年到今年的二手房均价来看，天鹿花园的涨幅对比周边的商品房住宅，可以说是聊胜于无。

这样的回迁房，买到了便宜却丢掉了涨幅，但这仅仅是回迁房众多风险弊病之一，购买回迁房，你可能还会面临这些风险：

1.一房多卖

指标房购买签署的属于私人协议，如果遇到房主一房多卖，购房者后续将会面临产权纠纷，甚至走上维权索赔之路。

2.无法过户

购买无证回迁房是与业主签订协议，付部分房款，剩余房款在过户后支付，但过户时间不可控，可能会面临买房后几年甚至数十年都无法过户的风险。

3.房主违约

因为不受法律保护，购买无证房产，如果遇到房价上涨，原房主违约反悔，且回迁房性质属于禁止转让的情况下，买家极可能竹篮打水一场空。

4.抵押贷款难

无证的回迁房交易难度大，五证不齐的房子，也基本难以拿出来抵押贷款。

5.房屋质量和社区环境

一般来说，回迁房作为村民补偿性住房，开发商不会像商品房一样过多的考虑出售的问题，而是尽可能地以最低的成本建成，因此房屋质量、配套设施等不比商品房，容积率也会比较高，同时回迁房小区往往出租量大，居住人群更复杂，人口流动也更频繁，因此回迁房小区产品品质及居住质量都会打折，也会存在一定的安全隐患。

6.旧改烂尾

这个基本是最糟糕的结果，但也是这瞬息万变的市场上可能发生的变数。

总之，购买回迁房指标和无证回迁房的风险因素，都大于购买回迁房未来可能带来的收益因素。

一线城市的旧改，就像一场造富运动，广州的猎德、冼村、杨箕，深圳的大冲村、白石洲等旧改的背后，都诞生了大批的千万富翁和亿万富翁。但这终究是属于当地村民的不可复制的致富之路，其他人想通过回迁房豪赌一把的还请三思，当然，如果你确实有可信任的出让房源则另说。

最终，稳健主义的小磊被我劝退了。

希望不久的将来，这座城市的万家灯火，能有一盏为他而亮吧。

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