广州因学校而卖得好的楼盘（广州新塘教育最强的楼盘）

最近有不少条友反复提到想了解广园东三大神盘之一的翡翠绿洲，最新一期的组团香江天赋，作为一个面积超过8000亩，已经开发了十几年的大盘，关注度一直不低。目前在售户型有：复式 约95-130四房五房智能精装价格，均价26000-28000；平层101-115四房，智能精装交楼，价格均价23000-26000。刚好天赋最近推出了新的优惠活动，加推15栋平层，有20套特价单位价格21688起，今天老林就来扒一扒这个项目。

导读：

01 区位和配套价值解读

02 楼盘基本信息

03 楼栋布局价值解读

04 户型优劣解读

05 结论和建议

（19图 2516字，阅读需要13分钟）

01 区位和配套价值解读

（1）区位。香江天赋位于增城区广园东板块陈家林路61号，黄埔与新塘的交界，与黄埔区一路之隔，北面是万亩陈家林自然保护区，环境还是不错的，西面是云埔工业园区，南临京港澳高速，东面是合生湖山国际，新塘头的位置，是新塘离天河最近的楼盘。

（2）交通。天赋离13号线沙村站5公里左右，新塘TOD路面距离8公里左右，需要楼巴接驳，小区正门口有公交车，未来还有云巴，算是过得去，方便程度一般。自驾去往天河，黄埔，科学城都很方便，地处新塘，未来广州东部交通枢纽运行以后去粤港澳大湾区各个地方都会很便利，但公共交通目前依然是广园东板块的缺陷，房价与交通便利度成正比的定律在这个板块被打破，宁埔大道全线贯通后去往新塘会更加方便，小区每天有多躺楼巴往返天河，节假日还有其它路线，跟凤凰城很像，对没有车或者不想开车的人来真是棒棒的，下面有楼盘运营表。

（3）商业。小区商业集中在正门口旁边，克拉商业街，克拉汇广场，小型肉菜市场加起来差不多有10万方，电影院，麦当劳，星巴克都已经开业，但从天赋组团走过去有点远，需要10-15分钟，更高端，大型的商业体要去新塘万达，凤凰城的永旺，大润发广场，新塘广场，这些购物广场在小区门口都有购物车或者公交车接驳，自约驾15-20分钟车程，还可以去萝岗万达，总得来说能满足一般消费者的需求。

（4）医疗。周边比较近的是暨南大学暨华医院，环境服务都挺好的二甲医院，大约3.5公里，南方医院增城分院大约10公里，中山三院岭南医院14公里左右。

（5）教育。天赋组团配有12班国际幼儿园，小区目前已有两所幼儿园开学，小学是香江育才小学，初中为香江中学，由育才实验学校直管，中考成绩已经连夺八年增城第一，在附近都是有口皆碑的，中小学都属于私立学校，学费一年3万左右，由于教学质量比较好，近两年开始出现学位紧张的情况，不排除后续涨学费哦。高中是国际学校，口碑也不错，毕业生基本都是入读美国前100名的学校，但这些都懂的啦。离天赋不远处的公立市二中应元中学能否读到有待学区划分，前两年都是只给岗丰村户籍的村民读的，凤凰城的业主都排不到，还有一个非常高端的私立学校费德思学校，听说一年光学费就30万，有兴趣的土豪也可以让孩子去那里上学。

整体来看，项目除了公共交通较弱，其它配套都还过得去。

02 楼盘基本信息

03 楼栋布局价值解读

小区都是高层洋房，南面靠路边，北面靠陈家林，无疑是靠北面的楼栋更好，天赋组团东西两边也有不少公共配套，如幼儿园，篮球场等，南面楼栋有底商，相对会比较吵，可能还会有垃圾中转站之类的，所以靠北面中间楼栋是最靓的位置，望山景，楼距大，开发商也是准备把后排中间位留到最后卖，楼栋号如图所示。

04 户型优劣解读

在售户型优劣也很明显，项目定位需要四房五房的刚需，或者改善型客户，无论复式平层，大面积的设计都要比小面好，大面积的户型南北对流，赠送面积多，使用起来更加得心应手。平层或者复式小户型的书房基本只有厕所大，使用效果不加，朝向，位置也没大户型好，但项目定位已经抓得很准确，刚需要四房又要总价低，户型位置差点，但便宜；改善型的客户出多些钱买更好的户型位置，完全没毛病。

05 结论和建议

香江天赋也有缺点，除了板块普遍存在的公共交通弱之外，有以下几个问题：1.翡翠绿洲小区物业口碑很一般，吐糟的业主很多，之前甚至有打业主的传闻，所以新的一期组团香江天赋成立了一个新的物业公司专门管理，号称管家级服务，收费也达到3.15元/平，服务质量怎么样有待后续跟进，毕竟还没收楼；2.小区学校均为私立，公立只有1个班，而且要求限制特别多，人都招不满一个班；由于教学质量好，近两年学位开始紧张，不排除上涨学费的可能，想让小孩读公立学校的家长要考虑清楚；3.有很多业主反馈小区浸水情况严重，开发商今年已经下重本重修排水系统，号称已完全解决浸水问题，有待时间验证，毕竟现在冬天少下雨；4.项目靠近已经运营二十年的陈家林垃圾填埋场和云埔工业区，这两个地方的空气，水质污染都十分严重，虽然垃圾场目前已经关闭，但对这方面有严格要求的人要注意，当然垃圾关闭后，救活了周边一众楼盘，特别是翡翠绿洲，这个以前号称“臭臭绿洲”的楼盘；5.小区很大，出入口就两个，内部道路基本都是双向两车道的，一个8000亩的楼盘，小区里面还有多所学校，设计师简直是鬼才，老林清楚记得有一次从售楼部开车到正门，刚好遇到放学时间，整整用了30多分钟，切身体验，一定不要在上下学，上下班高峰去凑热闹，谁去谁知道。

总结一下，天赋在广园东三大盘中价位是在中间的，总体来说产品设计是比较领先的，商业，教育配套可以毫不客气的说，暂时领先云顶，湖山国际；交通大家半斤八两，主要还是看自己更需要什么，想要性价比高的可以选天赋，预算少的，要读公立学校的选湖山国际，想要住的更有生活品质感，追求圈层的选云顶，云顶的环境，楼间距，物业，项目品质感确实是没得说，学校也是非常OK；湖山国际价格低的原因，从外表就可以很明显的看出来的，环境相比另外两个就是渣渣，户型已经落后十年了，外立面，整体的展示面，像售楼部，样板房就像是一个没落的贵族，土的华丽。但价格就摆在那里，1字头的都能买到，大家根据自身需求选择。同时近期还爆出一个大瓜，新力地产在广园东的项目，3000亩的增城新力城也将启动，广园东三大巨头将变成四大天王，老林后续也会持续关注。最后放一张天赋的特价表，免得大家老是问最低价格。

老林是一名潮汕人，拥有潮汕人真诚守信，合作共赢的品质，只提供专业，严谨，可靠，顺心的置业服务。在广州东部不限购区域从事房产行业6年，想更详细的了解增城及周边一手项目的可以关注私信我，在广州置业有疑问的也欢迎私信关注我，我会提供专业中肯的建议，供你参考，我坚信只要能提供有价值的信息就一定能得到收获。也欢迎各位同行朋友沟通交流，精诚合作。

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