长安区智慧城小区停车问题（城北这个小区处境尴尬）

前两天同事实探了桥北定位尴尬的小区“华侨城”（定位“尴尬”，小区房价持续走低！中介：利好兑现，仍有反弹空间...），其实在南京“尴尬”小区不胜枚举。

就在近期，我实探城北月苑板块时，就发现这样一个小区，不靠近地铁、周边缺少大型商业；向北是燕子矶新城，向西是新玄武高起点的规划；在板块内也是为数不多的改善商品房，比老破小高端，但比不上次新房的傲娇！

这个小区就是很少被提起的墨香山庄，尽管处境尴尬、槽点满满，但是小区热度和看房量却在板块内排在前三的位置！

小区关注度较高！浏览量板块前三，但是房价三年未涨

墨香山庄位于迈皋桥墨香路与墨香南路交汇处，占地面积约9.8万平方米，建筑面积约19万平方米，由多层、小高层和高层组成。小区内房龄跨度较大，在2004年-2011年陆续都有房源交付。

小区在板块内定位改善房源，从价格上也可以看出，目前在板块内挂牌价格最高。365淘房数据显示，目前挂牌均价在30444元/㎡，高于对面紫金墨香香苑近4000元/㎡。

尽管目前价格较高，但是我从房价趋势图看到，小区房价也是几年都没有涨幅，一直在3万/㎡上下徘徊。

我查询到小区最新的一套房源成交记录，是10月份92.67㎡房源以总价288万成交，成交均价在3.1万元/㎡。

而在2017年同期，85.97㎡的户型房源成交总价就达到了276万元，成交单价在3.2万/㎡，这个价格可以说都已经超出现在的市场价格。

尽管价格没有涨幅，我发现小区在板块内的热度还是比较高的。从网上调取到一份数据，近期30日房源带看和浏览情况排名：其中紫金墨香苑、中海玄武公馆和墨香山庄位居前三。

紫金墨香苑是板块内有名的安置房，小区房龄新、带电梯，加上总价较低等因素，吸引不少刚需客户的关注；中海玄武公馆是隔壁新玄武板块有名的次新房，小区房龄新，学区好，也是改善客的宠儿。那么墨香山庄一定也有他的优势。

小区保留1万平自然山体、配建生活广场和幼儿园，生活配套丰富！

就在上周我也到小区进行了实探，小区目前物业管理状况一般，陌生人也比较容易进入小区内。相对周边众多老小区和安置房，小区外立面远远望去还是比较有商品房的质感的。

小区正大门口还设置了喷泉景观，彰显了小区的气派。

小区内配套成熟，里面有生活广场，理发店、中介门店、跆拳道培训机构、推拿等等都在其中，业主不出小区就可享受这些商业配套。

小区内绿化率较高，还保留了一万平米的自然山体，建筑立面美观大方。

小朋友的娱乐设施和建设配套都是比较丰富的，不管是小孩娱乐还是老年人健身都是非常方便的。

此外，小区内还配建一个双语幼儿园，方便小区业主接送小孩。

不过小区内也存在很多弊端，其中最大的一个问题便是小区停车问题，尽管小区内有地下停车库，但是由于小区比较成熟，入住率高，地上和地下停车位加上也不能满足现在的停车需求。

以下是我工作日上午10点多拍的停车状况，已经非常多车辆，更不用提晚上下班停车高峰期时刻。

小区单元门设计比较普通，没有特别明显的标标识。值得一提的是，单元门门口随意停放不少电车，显得非常凌乱。

处境尴尬、槽点满满！墨香山庄和新房比不了品质，和老破小比不了价格

实探完小区，我也到小区附近的中介门店进行咨询市场情况。据我爱我家资深经纪人陈玲透露，墨香山庄的带看量和成交量在板块内还是比较好的。

“小区目前在售的房源比较多，本月挂牌有80多套，而对面的紫金墨香苑小区挂牌量也仅有73套。再者小区是周边为数不多的商品房，总体建设品质还是不错的，因此周边老小区安置房想要置换的，基本会选择这个小区。”经纪人透露。

就在上个月墨香山庄成交了近10套房源，今年来每月基本都维持在这个水平，而板块成交量最高的小区，在上月也仅成交13套。可见，墨香山庄市场成交情况还是不错的。

不过说起小区房价几乎三年未涨，我从交流中也总结出几点原因。

1、月苑板块发展比较成熟，短期内没有太多利好规划投入

月苑板块属于南京比较老的一个区域，发展比较成熟，周边商场、菜场、医院、体育馆等等都有，生活还是比较方便的。但是板块内缺少大型的商业配套，短期内也没有太多的利好规划。

小区距离地铁1号线较远，出行基本靠私家车和门口公交。

加上板块周边都在高速发展，北边是燕子矶新城，西边是新玄武高起点的规划，而月苑早中间不上不下，比较尴尬。

2、周边新房上市量较大，2-3万/㎡的新房是主流

目前新房上市量还是比较大的，加上限价政策，很多有潜力的板块新房价格都被控制在3万/㎡之内。而墨香山庄目前挂牌均价3万/㎡，尽管板块老破小居多，竞品少，但是抛开月苑板块，竞品可供选择的范围也是非常广的。

墨香山庄和新房的品质比不了，又和老小区的价格比不了，夹在中间还是比较尴尬的，房价自然也是很难上去。

3、墨香山庄房龄较老，物业维护一般

小区最早一批交付的房源是在2004年，距今也有16年时间，房龄比较老。加上目前小区物业维护一般，停车困难，因此很难实现房产的增值。

写在最后：

总体来看，墨香山庄小区利弊参半。如果仅在板块及周边来看，小区还是会吸引很多改善客群购买。首先新玄武板块新房是很好的选择，但是新房摇中的概率较小；而新玄武的发展未来也会辐射月苑板块，带动一定利好。

对于板块内想要置换电梯房的客户，还是比较好的选择，但是如果有学区需求，并且对未来房价升值抱有很大期望的客户，就不建议购买了。

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