北京楼市价格下跌（北京楼市冰火两重天）

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：房姐好啊，请问一下佛山是属于第几线城市，我看你的买房内参说回避三线以下的城市，佛山属于三线以下吗？和佛山同类型的城市有哪几个？

回答：佛山≠佛山市区 佛山价值在于和广州相连接区域，例如北滘，相当于广州的城郊结合部，佛山的市中心反而没有太多价值。 类似的有东莞凤岗。

提问：房姐好，在这里看了两天学到很多，有点具体的困惑想咨询。孩子22年上学，想选学区房兼顾居住，目前只能买到慧忠里两局或者嘉铭桐城和浩运园一居 1.慧忠里从学校角度首选，可是房子92年的，怕6到8年后不好出手（学区名额满6年得8年后了），再加上政策上担心多校，毕竟慧忠里溢价高。不知道这两个担心有没有必要 2.如果不远慧忠里就只能在嘉铭桐城和浩运园里选个一居，户型都能接受，不知道以后增值如何 这三个小区从后期涨幅居住得等角度您怎么判断呢，谢谢

回答：这些受学区政策影响较大，最好的配置是自住保值 学区票。如果一套想兼顾很难。慧忠里6-8年出手是否影响，完全看学区政策，这个不好评估。嘉铭桐城品质和学区都会好一点，面临的问题也是一样。 还有一个方案，买入总价最低的学区门票 租房，这样可以保留一点资金 最低的学区溢价，以后再买二套自住盘。

提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线6号线)，预算总价600以下，贷款顶格贷303，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢

回答：九龙花园>华腾园>百环家园 九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。 青年路地区是一个比较优秀的地段，同时也有一些优缺点。 小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。 当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。

提问：第一次提问。北京户口，东城区东直门一套老破小，非自住，主要为了孩子上学。自己住在望京花园西区，面积不大85平米，朝向一般（西北）。2012年在顺义水色时光五区投资一套136平米的商品房，户型非常好，但父母住了一段时间觉得太远了，去年给卖了320万（原值120万），卖了之后在柳芳北里置换了一套小两居，价格450万，现出租用租金还部分房贷，其余贷款压力不大。其实卖掉顺义房子我很不情愿，但父母觉得太远，物业费和采暖费太贵，而且还是城里方便就一定要卖掉。但顺义的房子我是全公积金买的，到去年卖掉的时候基本没什么成本，大概每月就3000块钱房贷，换到城里因为有房租，所以总体贷款压力跟之前差不多。但户型差的太远了。请问两个问题：1. 把郊区的房子卖掉换到城里是否划算？有没有换亏了？2. 我现在的情况，如果想改善住房条件怎么操作比较好呢？

回答：1. 换筹到城里没问题，不过选筹上没有操作好。 2. 东城区的老破小如果无贷款，直接抵押出来，望京花园的出掉，不知道你手中还有多少子弹，望京板块 看看 慧谷阳光、宝星国际、大西洋新城、季景沁园。

提问：房姐您好，首次提问望翻牌～家里有西府景园二居室一套，想卖掉置换成3-4居改善性住房，希望置换住房总价在600-700万之间，总面积在110平方米以上，新房二手房均可，希望小区品质好点。看房子下来只有门头沟，大兴的部分房子符合条件，请问房姐1.丰台西南四环西府景园是否还有升值空间，现在出手是否太早 2.可否帮忙推荐一下可以600-700万可以购买的改善性住宅楼盘，最好有一定的保值增值属性，非常感谢！

回答：1. 西府景园属于纯居住盘，相对密度较高，居住环境马马虎虎，这一片升值空间一般。 2. 门头沟太偏不建议，大兴可以看下，另外推荐在丰台角门、马家堡、草桥可以看下 例如 富卓苑、星河城。朝青和百子湾、常营 也淘一下 例如 国美第一城、后现代城、苹果派。

提问：房姐好： 很高兴认识高人！看了您帖子，我计划这两年尽快在北京买房了，有些困难，请指点。 我和夫人都在央企上班，河北涿州户口，女儿国外上学。 手头现金22O以上; 我年入70，净剩30。购房目标是朝阳公园或奥体公园旁高档小区的小两居。 购房资格存在困难，我在北京只交了一年社保，要等4年以后有资格；如果走北京工作证，只能考虑用夫人名义办理。 问题： 1) 请问我这种情况，想尽快上车，怎么规划？买哪个小区的房子？大概什么价位？ 2) 怎么破购房资格限制，如果给夫人办证，她收入低，银行办理贷款有问题吗？还是可以用我的名义贷款。办工作证有可靠渠道推荐吗？ 请房姐指点谢谢!

回答：淘500 的标的为主 朝阳公园或奥体公园附近这个价位没有合适的标的 建议看石佛营或朝青片区，例如 国美第一城、炫特嘉园 暂没有渠道推荐，以您夫人名义买，你可以做为共同还款人一起还贷

提问：房姐老师，朋友最近跟渣男闹离婚了，男的在外面有小三。朋友现在最头痛的是房子当时是她出钱买的，已经办理了离婚手续了。可是男的不肯配合她去房管局办理手续。朋友是否可以单方办理呢？你帮帮她吧。

回答：如果能够证明房子是婚前本人出资购买，住房贷款的月供是本人还款。 那么房产是属于你的。 如果配偶不配合过户，可以起诉走法院判决过户。 进行判决不是最好的做法，毕竟执行起来总是无数件操心事。 比较好的办法还是自己心中有数，有信心，毫无疑虑，这房子就是你的。 对对方晓以利害，知难而退，更名以后再送点礼物，办事滴水不漏。 如果我们更进一步，推导到底层原理的层面来看这件事： 夫妻间如果没有达成真正意义上的战略伙伴关系，要么不加名字，要么老实代持，然后根据条件逐步释放“股份”，最后转让“控制权”的时候，就是把这套财产完全赠与给对方。 是预则立，做事之前先设计好局面，杜绝风险隐患。 尽量不要等到问题发生了再解决。

提问：房姐你好，新人首问。我想最近换房子，卖掉原有的小两居之后首付能有370左右，考虑到老人和孩子居住需要换三居，主要是居住兼顾孩子上学和保值，家庭年收入60，孩子明年上小学。有几个问题想咨询下： 1.我们这个情况应该算二套了，走正常的按揭和先全款再抵押分别能买多大标的？那种更合适？ 2.中介说全款按揭最大贷款年限是10年，是这样的吗？ 3.夫妻双方分别在金融街和车公庄上班，考虑到通勤要求初选了三个片区角门西-草桥一带＞宋家庄-成寿寺一带＞西红门-高米店一带，不知道这个选房顺序有没有问题，有没有其他区域或者小区推荐？ 4.个人更认为角门西一带老旧的性价比更高，但是中介推荐带电梯的新点的，靠谱吗？

回答：1. 二套二贷看600左右标的，垫资全款抵押看900左右标的。 2. jydyd一般做到20年没问题 3. 区域没问题，也是我常推荐的板块 4. 角门还是以次新为主

提问：哈喽，房姐你好。请问您知道大屯路那得荣尊堡这个小区吗？在看140平得两居室，请问这个房子的优缺点是什么，适合买来居住吗？还有北纬四十这个小区，看中了一套复式，在纠结买哪套。不太考虑学区的问题

回答：北纬四十学区溢价 荣尊堡在亚运村，受奥运会影响，板块普遍比较贵。亚运村定位就是睡城，没有产业，相同价位 望京是更好的选择，有产业，互联网新贵。 纯自住看你自己的喜欢，投资这2个盘都不算优选。

提问：亲爱的房姐，看了您很多解答很受用，目前在考虑两个地段的房子，请指教 谢谢 1.朝阳雅筑：一类经济适用房，需要缴纳地价税，三室 130 平 700w 适合入手吗 2.惠忠北里：房子相对旧一些，考虑附近可以上金色摇篮小学 此外，再问下我还有一套老家的住宅，北京的一套商住两用，可以抵押贷款吗？

回答：不推荐朝阳雅筑 ，朝青主要淘 珠江罗马嘉园、国美第一城、炫特嘉园等标的 惠忠北里投资不合适有溢价，如果看重学区也可以 两套均能抵押

提问：房姐您好：刚我前面问了您，还有一个问题，同学有北京购房资格，还是首套，同学说：她不购房，也无能力购买，借给我用。同学嫁给北京本地男，公婆名下有两套房，我害怕有什么风险。请问借同学资格购房，合适吗？

回答：这在多军内部属于常规操作 代持最大风险是人品风险控制:使用 代持协议 抵押 长租协议 授权委托协议四项来约束代持人 目的是证明实际出资人及产权人是你，代持人不能出售，你可以不经过代持人同意出售。

提问：天通苑西三区200平电梯塔楼感觉比东一区同户型还要便宜一点点，请问是什么原因呢？因为17号线地铁预期更方便吗？感觉5号线也挺方便的？还是因为东一区挨着公园，学校稍微好一些呢？

回答：1.东区的电梯房也分很多类型，板楼，一般塔楼和八大金刚，都是不同的价格。 2.东一二三区有学区，西区没有学区。 3.东二三区离17号线比较近，西区距离5号线比东一区距离17号线更近。 4.在天通苑，你能看到不同户型价差30%，你也能看到类似户型仍然价差30%，可能只是因为楼栋的不同。 北京选筹，一定要对比一套套具体房子。