产业园区与开发区有什么区别（产业园区开发的背景与税种分析解读）

一直以来，大家都把工业园区、开发区、科技园区等概念与产业园区交替使用，其中以工业园区与产业园区混淆最为严重。事实上，产业园区与其他几种经济发展模式有着很大的区别。目前根据我国的分类标准，产业这一概念可以划分为第一产业、第二产业和第三产业，其中第一产业就是大家熟悉的生产业，通常指大农业，包括农、林、牧、副、渔等，第二产业就是制造业，通常指工业，包括采矿业、制造业等，第三产业是指服务业，通常指交通运输业、金融业等非物质生产部门。根据这一标准，工业、技术开发等仅仅是产业中的一个部分，因此，产业园区也就包含了工业园区、科技园区、开发区等。

背景分析

房地产是当地政府的税收大户，除消费税和关税外，几乎涉及所有税种。是一个高税负行业，几乎占到企业收入的17%-25%。主要就是三大税种：增值税、企业所得税、土增税，如果是租赁为主的园区还有房产税。近些年，国家税务层面进行了几次大的调整：如2016年5月实施“营改增”，2019年的个人所得税汇算清缴改革，2019年的国地税合并政策。这些都对税收政策产生了不小影响。

原来房地产企业和建筑企业交营业税，现在全部改为增值税。在“营改增”政策实施之前，有的房地产开发企业会虚构业务，虚增成本，使可扣除的成本变大，未按照税法的规定进行归集和计算。如果房地产开发企业还是按照原有的方式扣除成本，不但会面临严重的行政处罚，还要被追究刑事责任。

有的园区开发本来就游走在政策边缘，特别是对于预销售和产权分割等敏感问题，并没有统一的法律支撑，各地都有自己的解读，导致区域执行层面也是千人千面。

另外，相对住宅地产企业，大多数园区开发规模不大，管理不是很规范，前期对财务和税务重视程度不够，专业人员比较匮乏，也造成园区开发的税务问题存在不少隐患。

应对措施

作为不少草根出身的产业地产企业，开发本来也不是其核心业务，一直以来重视程度不够，更别说对于开发过程中的税务管理，所以第一个就是要提高认识。特别是近期对于房地产等高利润行业税收征缴趋紧，很可能会误伤真正做园区开发企业，必须做好充分应对。

一是做好相关部门沟通。比如土增税上，主动与主管税务机关、自然资源局、住建局等部门联系，解决土地增值税清算计算方式不统一、企业建筑面积

成本计算口径不统一等问题，适时交换信息，规避因为双方信息不对称和理解有偏颇等产生的政策风险。

二是做好税收筹划。园区开发企业可利用土地增值税超率累进税率的特性：增值额越大税率越高。如果在土地增值税数值接近级距临界点时，提升建造标准，加大扣除成本，反而可以降低实际成本；或者适当降低销售价格，可以得到更高利润。这也是为什么精装房会比销售毛坯房更能降低纳税负担。

三是聘请专业机构。园区开发刚刚起步，缺乏非常专业的财税管理人员，可以借用外部力量，聘请房地产领域或税务部门的专家。一方面对公司内部管理进行流程梳理和规范，另一方面加强对内部人员的培训，建立一只既懂房地产业务又懂税法的专业团队。

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