小区地面停车位产权归属哪里查询（信阳地下停车位产权归属或有望洗牌）

近期因为车位的问题，有小区业主表达了强烈不满，而关于小区地上车位收费问题以及地下车位产权归属问题，引发了业主们的激烈的讨论。

现在信阳市存在一个比较奇葩的现象，小区临街道路停放已经车满为患，而地下车库却是空悠悠的另一番景象。伴随着小区入住率逐年攀升，小区停车、出行问题必将成为未来的小区主要矛盾。以恒大翡翠华庭小区为例，小区常年入住率不足40%，双向四车道的道路已经停放了三排车辆，显然伴随入住率继续攀升，停车必将成为业主日常考虑的主要问题。

估计有网友认为：“既然停车这么难，为什么不购买或租赁车位？”如果去道路上查看停放车位的品牌，你还会发现车价位20 万元的车也在地上争抢临时车位，显然这不只是业主有钱没钱的问题。

最近成都一个小区的关于地下人防车位使用权归属问题，法院判决：开发商应证明人防车位成本未计入商品房售价，否则人防车位使用权、收益权归全体业主所有。该案例，揭开了地下车位产权、使用权或收益权的具体归属逻辑。

《中华人民共和国民法典》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

《民法典》关于地下车库的归属约定并不明确。但根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知（国税发【2009】31号）第十七条规定，地下停车场产权归属于业主的可以作为公共配套设施进行公摊成本处理。产权归企业所有的，或者没有明确产权关系的，应按照开发产品或者固定资产进行税务处理。第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算，利用地下室基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。

综合上述文件，对于产权车位，是开发企业开发的一个产品类型，成本也自然可以计入到开发成本之中，对于非产权车位（利用地下基础设施形成），作为配套设施的停车场所，其成本经二次分配给地上开发产品后，其成本为零。即公建配套未明确、未包括的范围实际在税务处理上可按公建配套来处理。

按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进行处理。

然而实际上，房地产开发企业建造的非产权车位，往往是直接对外销售的。作为非产权可售的地下空间，是开发企业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其建造成本全部公摊入其他可售建筑物上并不合适。

属于配套设施的地下停车场所，在计算企业所得税时成本由地上开发产品承担。

国税发【2006】187号文件第三十四条第三项规定，房地产开发企业建造的和与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理所、变电站等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主的，其成本、费用可以扣除。建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。建成后有偿转让的，应计入收入，并准予扣除成本、费用。（悟空理解为：人防设施无偿移交给人防办，用于非营利社会公共事业的，可以扣除成本、费用，但租赁或销售的，则需要计入收入，单独核算计税）

综合上述文件可得出：人防车位为小区公共配套设施，若其成本、费用已经分摊至地上可售部分（商品房），则人防车位的收益权与使用权归全体业主所有；原则上小区未明确具体用途的地下非产权车位，原则上不应将成本计入地上可售部分。

然而有的房企在购房合同中，约定业主所购房屋物权未包含地下部分，有的房企还约定小区地上车位所有权归开发商所有，甚至还有的房企约定电梯或外墙、楼顶等公共部位使用权归开发商所有。但在实际操作中，却已经将以上成本、费用分摊至地上可售部分。这不仅不合理，更不合法。

伴随着社会的发展，老百姓的法律意识越来越强，小区地下车位具体产权、使用权以及收益权又未有官方明确公示，富有争议，在未来停车矛盾越来越大时，也必然会引发业主们的“维权潮”，让相关部分疲于奔命。

但是国家的建设发展，以人为本，将人民的利益作为国家的根本利益，或许还未等到矛盾爆发，国家就会将地下车位产权的具体归属调查清楚，并通过行政文件明确并公示！