拆迁律师讲腾退与拆迁有什么关系（协议拆迁新形式）

集体土地上房屋拆迁一直因为缺乏统一的补偿标准而乱象丛生、纠纷不断，而全国各地对于集体土地拆迁所适用的政策也千差万别。但是，近些年却有一种方式在逐渐的被普遍适用，就是所谓的“土地腾退”。

“腾退”作为法律用语，最早出现在《北京市绿化隔离地区土地置换管理办法》中，是2001年北京市政府为了加快城市郊区及绿化隔离带地区建设而制定的规范性文件。但是现在却被不断的歪曲适用，以致于逐渐演变而取代了法律程序，作为一种更便捷、低成本的方式在其他地区推广开来。

下面北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长史西宁律师为大家具体分析，“腾退”到底是怎么回事，我们被征收人遇上后，又该如何处理。

一、那么何为腾退

腾退即协议搬迁、协议搬离。一般是指集体土地上进行的由被腾退人与村委会、开发商签订腾退安置补偿协议以后，村委会将被腾退人拥有的房屋和土地收回的行为。从本质上讲，“腾退”的根本目的在于快速实现征收，进行土地储备或建设，它是一种变相的拆迁或征收。

需要提醒大家的是，根据《土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。根据项目的不同规模，较大的由国务院批准、其余由省、自治区、直辖市人民政府批准、或由市、县人民政府批准”。

可见村委会并无权对于集体土地进行征收，村委会主导实施腾退的行为已经严重违反了土地管理相关法律的规定。

二、腾退的现状和类型

“腾退”被逐渐在各区县的集体土地拆迁中推广开来，政府主管部门作为监管单位往往睁一只眼闭一只眼不予管理，更甚者，有些政府藏在后边做推手，也使得以“腾退”方式实施的拆迁与日俱增。

但是，基于“腾退”没有一个严格的程序和法律规范，所以各地在以“腾退”方式进行房屋拆迁过程中其具体的程序和方式也有着各种不同的形式表现。

第一种 由开发商以建设绿化隔离带为名行商品房开发之实。即在实施土地收储和房屋拆迁过程中以建设绿化隔离带的名义进行，但是拆迁完成之后的项目立项、规划、用地等均标明为商品房建设项目。

第二种 开发商与村委会联合实施腾退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退，在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。

第三种 由镇政府或者区政府幕后主导实施的集体土地腾退。

在此类项目中，多是镇政府或者区政府为了完成城中村或者新农村建设，而有规划的进行土地的收储工作，前期开发商是否介入并不确定，一般由村委会协助完成腾退工作。

由不同主体实施的腾退行为，会给我们后续的维权带来不同的应对方式。因此，在接到腾退告知书的那一刻，被腾退人一定要弄清腾退项目是由哪个主体实施的何种腾退，只有这样才能精准维权。