天津滨海大城规划图（天津滨海和世界最大金融区）

当记者站在这片地域上时，感受到的还是空旷。这里的街道鲜少有人，偶尔驶过几辆车。高大的写字楼内也鲜有企业入驻。而数量庞大且同质化严重的项目还在不紧不慢地施工中，其中夹杂着停工烂尾的楼盘。

• 中房报记者 许倩 天津报道

11月4日下午，距离于家堡高铁站步行仅5分钟的天津滨海新区中心商务区管委会内，天津企业“走出去”服务联盟、自贸区跨境投融资综合服务平台签约仪式正在进行。滨海新区中心商务区管委会与香港贸易发展局、中国马来西亚商会、英中贸易协会、中国泰国商会、安永华明会计师事务所、香港西盟斯律师事务所驻北京代表处、晨哨集团、中信保天津分公司、工银亚洲、信银国际、永隆银行、招商银行香港分行等近20家机构签署了战略合作协议。

于家堡是滨海新区中心商务商业区的核心地区，位于天津市塘沽区海河北岸，东西南三面临海河，北到新港路，规划用地面积3.44平方公里。天津市拟耗资2000亿元在这里打造全球最大的金融区，其定位是“与中国北方经济中心相适应的金融服务体系和金融改革创新基地”。

按照规划，2009年启动的于家堡金融区工程，预计三年全面开工、五年初具规模、十年基本建成。

如今6年过去了。被寄予厚望的于家堡金融区内，正在建设中的摩天大楼、干净的街道、修剪整齐的花草园林，一切都在向着金融中心努力。但行人和车辆却十分稀少。

“虽说滨海新区的租金低，但是公司搬迁成本太高，员工都不愿意过来（滨海新区）。”北京一位IT公司老板表示，而注册在自贸区，则可以享受自贸区的优惠政策。所以，注册地在天津滨海新区，却不在这里办公的现象已经见怪不怪。

耗资2000亿元建

“世界最大金融区”

国际金融中心、创新创业特区、自由贸易试验区、中国金融创新运营示范区、自由创新示范区，一个滨海新区中心商务区承载了太多的概念和梦想。尤其自贸区的优惠政策，吸引了不少企业前来注册。自贸区企业3亿美元以下的对外直接投资，只需在自贸区管委会进行备案即可，在材料完备的情况下2~3天即可办结，相比于以往审批制2~3个月办结的情况，极大提高了企业“走出去”项目的便利性和效率。也为企业海外并购、收购资产，以及各类资产提供更多的业务机会和合作契机。

据滨海新区中心商务区管委会介绍，目前在商务区注册的各类企业总数已经超过1.2万家，并正在以每月500家的速度持续快速增长。

天津滨海新区中心商务区的筹建始于2007年，彼时功能定位是中国（天津）自由贸易试验区核心区、中国金融创新运营示范区核心区、滨海新区核心区。力争用15到20年的时间实现整体规划和功能定位目标。

中心商务区城市布局围绕海河下游的南北两岸展开，规划面积46平方公里，依托海河，形成“一河两岸六区”功能布局，包括：于家堡金融区、响螺湾商务区、天碱及解放路商业区、大沽宜居生活区、新港地区、蓝鲸岛及大沽炮台区。

其中，于家堡金融区和响螺湾商务区，是集中展示滨海新区国际大都市形象的标志区，被看作是天津乃至中国北方未来最有价值的区域。而于家堡，作为“十一五”期间国家确定的金融体制改革试点区，将耗资2000亿元建成“世界最大金融区”。

根据天津滨海新区中心商务区管委会提供的资料显示，于家堡金融区一期起步区有15座楼宇，目前均在建设中；一河之隔的响螺湾商务区规划面积1.59平方公里，共有39个项目、48栋楼宇，目前已有12栋楼宇投入使用，另有5栋楼宇具备了竣工条件。今年底还将有8栋楼宇竣工。

发展时间差

与国内一些新区类似，这个被寄予厚望的商务区，却在遭遇发展中的阵痛。

天津滨海新区中心商务区管委会的对面，相隔两条马路，是刚刚营业的宝龙城市广场以及正在建设中的宝龙国际中心，距离于家堡高铁站步行约3分钟。

“宝龙国际中心正好建在高铁站边，几乎把整个于家堡金融区的购买力都吸引了过来，这个商业项目是区域内销售得最好的，区域内其他项目则卖不动。”克而瑞天津分析师孙韬在接受中国房地产报记者采访时表示。

这个被称为于家堡首个高端商业项目的超大型时尚购物中心，去年年底才营业，融合了时尚购物、休闲娱乐、商务餐饮等多元业态，建筑面积超8万平方米。中国房地产报记者在现场看到，宝龙城市广场生意颇为冷清。

从中心商务区管委会出发，经过海河开启大桥，坐车只需一刻钟便可以从于家堡金融区到达响螺湾商务区。响螺湾商务区的雏形已经基本显现，包括华贸大厦、旷世国际大厦、浙商大厦、华泰大厦、中船重工大厦、燕赵大厦等楼宇已基本建设完工。除此之外，该区域更多的则是正在建设中的楼宇，以及停工烂尾的建筑。

“响螺湾商务区内，旷世国际大厦是建的最早的大厦，因为建的最早，前期销售也比较快。而浙商大厦建的稍晚于旷世国际大厦，销售得也还可以。后面在建的商务楼就销售不动了。”孙韬介绍道。

“商务区开发建设时间相对比较晚，从2010年正式建设到现在也才5年时间。客观说，楼宇投入和使用并不是说盖完楼就可以，还涉及一系列装修、验收、环境培育的过程。相关配套设施，包括正在建设的国际化幼儿园、重点中学等，都需要政府前期投入和引导，这些都需要一个过程。随着自贸区和京津冀一体化发展，以及开通高铁、建立双创特区等契机，来谈入驻的企业在增多。”天津滨海新区中心商务区金融工作局副局长孙洋在接受中国房地产报记者采访时表示。

“很多企业楼宇建设有快有慢，是企业行为。有的企业会观望市场形势，形势不好，就不会投入太多资金。现在很多企业其实在等着入驻，在滨海新区中心商贸区双创特区挂牌当天我们就签约了很多企业。”天津滨海新区中心商务区管委会人员对中国房地产报记者表示。

借力京津冀协同发展

“天津滨海新区中心商务区正处于建设阶段，一般城市在新城建设过程中，都有从不成熟到成熟的过程。在成长过程中，建筑空置；无人入住；人烟稀少，这些情况都存在。”中国社科院城市发展与环境研究所前所长、河北省发展顾问牛凤瑞在接受中国房地产报记者采访时表示，房地产业是城市新区的先导性产业，一开始可能有稀缺，但是先导程度多大，需求多大，需要开发商自己考虑。房子卖不出去，最后破产，恰恰是市场正常的发展形态。

据记者调查发现，在入住率最高的旷世国际大厦、浙商大厦，都存在注册地在滨海新区，但却无人办公的现象。对此，孙韬认为，虽然自贸区有优惠政策，但是对于金融企业来说，它们对滨海新区的定义就是能享受政策红利的办事处。配套不完善，交通不够便利，天津滨海新区的吸纳能力还是不够。

牛凤瑞则认为，这是一个过渡形态。京津冀协同发展，北京要疏解一些非首都功能的产业。天津滨海新区毕竟是国家级新区，高新制造业基地，北方航运中心和经济中心，本身对金融服务的需求就非常旺盛。北京的金融产业把一部分业务转移过去，民营银行、外资银行等在滨海新区设置分支机构都是可以预计的。

“天津与北京距离很近，使得滨海新区的金融中心功能更多的是金融服务中心，更多属于北京金融功能的外溢和当地金融需求的叠加。天津市人均GDP已经超过北京，滨海新区经济总量占天津很大比例，作为城市用地或者工业用地还是很理想的。”牛凤瑞分析表示。

滨海新区中心商务区管委会数据显示，自2015年4月21日至2015年10月20日，自贸试验区新登记市场主体7958户，同比增长137.98%，注册资本（金）2120.86亿元人民币，同比增长243.24%。其中，内资企业7041户，同比增长184.49%，注册资本（金）1456.54亿元，同比增长278.85%；外商投资企业343户，同比增长209.01%，注册资本663.62亿元，同比增长184.67%；个体工商户574户，申报资金0.7亿元，同比增长118.75%。

天津市滨海新区中心商务区管委会副主任史继平表示，目前，滨海新区中心商务区正迎来“一带一路”发展战略、京津冀协同发展以及滨海新区开发开放等战略机遇期，未来的中心商务区将着力发展金融创新、总部经济、跨境贸易电子商务等产业。

【记者观察】

现实和理想还有多远？

• 许倩/文

“滨海新区中心商务区就像一个小孩，虽然会犯错，会偶尔脱离大人预设的轨道，但总会长大。”中国社科院城市发展与环境研究所前所长、河北省发展顾问牛凤瑞这样形容，“我看好滨海新区中心商务区的未来。”

滨海新区的人口和占地面积占天津市的20%，但滨海新区却创造了天津市55%的经济总量。2014年滨海新区的经济总量达到9000亿元。天津市滨海新区中心商务区管委会副主任史继平认为，如果在全国的城市计划单列市和省会城市不算四个直辖市，滨海新区的经济总量占到全国城市排行的第八位。

据史继平介绍，中心商务区发展面临五大国家战略机遇的叠加，首先是滨海新区的开发开放；二是京津冀协同发展，其中一个重要内容就是首都资源的转移，中心商务区具备了承接大部分首都核心资源的能力；三是挂牌中国天津自由贸易试验区；四是一带一路机遇，天津港是一个重要节点；五是挂牌国家自主创新示范园区。

众多机遇下，滨海新区中心商务区政策优惠力度很大。对此，史继平介绍道：一是引进领军企业给予资金奖励；二是引进科研机构，一次性补贴300万~500万元，根据企业购买设备、购买各种仪器给予补贴；三是发展众创空间，凡是在商务区经认定合格的众创空间，给予每年100万到500万元的运营补贴；四是吸引双创人才，就业即落户；五是降低办公成本，对于入双创特区的企业和人才给予一定租房补贴。此外，政府还奖励投资收益、共担融资风险、激励企业上市、设立引导基金。

只是，在理想的丰满和现实的骨感之间，滨海新区中心商务区就像一个矛盾体。

于家堡金融区隔河相望的响螺湾，原属天津长芦盐场，最初是一块盐碱地，但天津人期望这里矗立起世界最先进的商务区。同样承载着梦想和希望的响螺湾商务区，近几年正在不断经受“鬼城”传言的困扰。

当记者站在这片地域上时，感受到的还是空旷。这里的街道鲜少有人，偶尔驶过几辆车。高大的写字楼内也鲜有企业入驻。而数量庞大且同质化严重的项目还在不紧不慢地施工中，其中夹杂着停工烂尾的楼盘。这里已开工建设39个项目、48栋楼宇。相比之下，真正建成的楼盘则要少得多。

“滨海新区中心商务区尚处于建设中，但发展到成熟阶段，具备吸纳能力，还需要时间。”克而瑞天津分析师孙韬表示。

下午1点半，记者走了三条街，15分钟后才打到计程车。司机师傅说，“海河开启桥（位于响螺湾与于家堡之间）提桥了。这个点基本没人出来打车了。以前提桥的时候，车就只能在后面等着。现在海河隧道开通了。”这样，原来在桥上10分钟的车程变成了20多分钟。

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