前滩房价为什么这么贵（4站前滩房价减半）

刚刚过去的7月份，上海土地市场开挂、高溢价重出江湖，地价频频刷破纪录；与此同时，上海新房市场迎来一波又一波“日光”潮。

虹口楼板价超8.1万/㎡；杨浦楼板价6.5万/㎡不到三周就很快被打破，冲高到8.6万/㎡；不仅市中心如此，外环外的唐镇纯地价也被刷新到4.4万/㎡，江桥商住地块近3.3万/㎡！

地价对于房价的传导关系，购房者深谙其道。地价屡破新高，反过来更加坚定了购房者抓紧“上车”的信心和决心，如果错失，就意味着踏空。

于是，如你所见，7月上海13个认筹项目中，7个认筹率超过100%，多个项目毫无悬念“日光”，最热盘近10人抢购1套。

表：7月上海7盘认筹率过百

在接下来的8月份，还有没有适合“盲买”的纯新盘？当然有！

位于闵行浦江核心区的保利锦上，自售楼处亮相短短半月以来，每天人山人海，人气爆满。这里有多热？热到隔屏肉眼可见！

图：保利锦上售楼处每天人气炸裂

原来“没有竞品”的项目，是这么“寂寞”！保利锦上仅凭一己之力，重新带火了整个浦江板块。

据可靠消息

保利锦上已取证

8/6正式开始认筹

首推358套房源

建面约77-91㎡洋房

以及约90-101㎡小高层

均价预计61386元/㎡

浦江核心区罕见全新盘终于来了！

为什么说，保利锦上是浦江核心区罕见全新盘？

原因之一：保利锦上填补7年宅地空白

去年浦江镇成功出让两幅宅地，保利锦上即为保利发展于2019年8月14日竞得的闵行区浦江中心区6.5平方公里34-1、34-6地块。而另一幅宅地，并不属于浦江中心区6.5平方公里范围，而是再往南约8公里的浦江镇浦江拓展大型居住社区内。

从浦江镇过去十余年宅地出让情况看，只有保利锦上这一幅地块是以“闵行区浦江中心区6.5平方公里”开头命名，填补了这个核心区域自2013年以来的宅地供应空白。

图：浦江近十年宅地供应数量

“闵行区浦江中心区6.5平方公里”有何特殊性？早在2004年，“现代建筑之父”维托里奥·格雷戈蒂在浦江镇画了一个圈，把6.5平方公里的浦锦街道打造成意大利风情小镇，让浦江镇成为一个融合江南水乡特色与意式风情和生活感的特色小镇。

这个6.5平方公里，正是浦江镇的核心区域，十多年后的今天，这里已经十分成熟宜居。保利锦上恰好位于此处，优质配套紧密环绕，是实至名归的高端居住区。

图：浦江核心板块规划示意

原因之二：浦江板块新房供不应求

正因宅地供应稀缺，想在浦江板块买新房，也并不是一件容易的事情。实际上，过去十余年，浦江新房呈现明显供不应求局势，而且均价也在一路飞涨。

图：浦江近5年半新房供求价走势

（数据来源：克尔瑞）

克尔瑞数据显示，2015年至今5年半时间，有两年出现断档零供应，合计供应套数不过2384套，仅相当于周浦板块1年供应，但实际成交达4280套，供求比达1:1.8，呈现极度供不应求的状态。

价格方面，2015年浦江均价3.6万元/㎡，在华侨城十号院、上海桃花源等高端豪宅带动下，均价直线飙升，到今年，已经攀升至9.5万元/㎡，累计涨幅达165%，却依然面临无房可买的窘境。

一房难求的浦江板块，急需新房解渴。所以，当保利锦上一经问世，并且得知单价才6万/㎡出头，可以想见会有多火热！

浦江核心区纯新盘均价6万/㎡ 性价比多高？

首先，环市中心价格洼地，增值空间大

闵行浦江核心区地处人民广场向南约13站，目前高层住宅均价6.5万/㎡，别墅单价近14万/㎡。与人民广场距离相近、生活配套齐全、又以生态绿化著称的低密居住区，如杨浦新江湾城、浦东碧云等区域，住宅价格均要高出约3万/㎡以上。

图：浦江与同类区域价格对比示意

无论是从板块的定位，还是社区产品来看，浦江核心区性价比太过优秀，或将成为继前滩之后的下一个热门板块。

其次，前滩向南4站，房价减半

要说上海极其热门的置业板块，前滩无出其右。就在不久前，均价12.18万/㎡的前滩三湘印象当日售罄，认筹比高达约673%，总价6000万 顶复依然被秒光。

前滩三湘印象名邸“日光”第二天，前滩54-01地块挂牌出让，后被陆家嘴集团拿下，业内测算其实际可售住宅楼板价超8万/㎡ ，前滩房价毫无疑问已经站稳12万/㎡ ！

但随着前滩的日渐成熟，各种规划逐一落地，本就有限的前滩住宅日渐减少和价值空间将触顶，前滩的热度当下已经缓缓南移。

向南4站，房价减半，保利锦上6万/㎡ ，性价比之高不言而喻。

图：保利锦上位置示意

第三，也是比较容易忽视的，浦江核心区一二手房价倒挂严重

浦江核心区二手房大多分布在保利锦上北部，目前挂牌均价大多在6万/㎡以上。

保利之前在浦江核心区开发的保利茉莉公馆，已经成为了很多人改善置换的选择，二手房价格一度高达7.6万/㎡ ，高出区域内其他同类高层住宅小区一大截，与保利锦上形成明显房价倒挂。

另外，从最近的交易记录看到，成交周期短则10天，慢则半月，足可见市场对其保利品质及价格的认可。

四站前滩，低密生态宜居大区

相比很多新开发区域，有着“前滩后花园”之称的浦江核心区，已历经十余年规划打造，宜居生态、丰富配套无需等待，唾手可得。

交通出行方面畅行无阻。保利锦上距离地铁8号线江月路站仅约600米，4站直达前滩，7站直达世博、13站直达人民广场。

图：保利锦上距离8号线江月路站约600米

正在建设中的机场联络线，途经外环高速近浦星公路，设三林南站，未来往返虹桥 浦东两大机场时间将大大缩短。

同时浦星公路-济阳路快速化改建工程正在进行，计划年内基本建成，竣工后从保利锦上可更快速抵达前滩等区域。

商超距离近，业态全。保利锦上附近商业广场众多，浦江城市生活广场（约150米），卜蜂莲花超市（约500米）、浦江绿地乐和城（约1000米）、世博家园商业广场（约1000米），OMALL华侨城商业中心、家乐福旗舰店（约1300米）、红星美凯龙（约1800米）等。

图：保利锦上距离浦江城市生活广场约150米

全龄段教育密集分布。浦江第一幼儿园、浦江第一小学就在项目西侧；附近还有浦江一中，向明中学，上海师大附属中学闵行分校等。（*实际招生以当年度教育部门公示为准）

图：浦江第一小学

约1公里范围内有多个绿地公园。步行即可到达：浦锦绿地、陈行公园等，另外自驾向南约4公里，即到浦江郊野公园。

图：浦江郊野公园

三甲医院就在附近。与项目一河之隔就是仁济医院南院，附近还有复旦大学附属眼耳鼻喉专科医院浦江分院等。

图：五官科医院浦江分院

这是一个在各维度都十分“能打”的区域，而处在其核心区的保利锦上，凭借区域背书，就已然拥有极高的置业价值。更何况，这个项目还是“保利打造”，这代表着，保利锦上必然是一个高品质的标杆新作。

容积率仅1.6低密社区

保利锦上占地面积6.5万方，建筑面积10.68万方，可售面积7.2万方，容积率1.6，绿化率30%。如果算上社区中央十字景观公园，整体绿化率将超过60%，这也符合浦江以生态环境为主体的居住氛围。

项目规划建造4栋10层、15栋6层、2栋5层、12栋4层，住宅合计1130户，共分两期售出。此次推出的为一期房源，分别为：1#、2#、3#、10#、11#、7#、14#、17#、18#、19#，共1幢10层小高层及9幢6层洋房，合计358套精装房源。

图：保利锦上首批房源楼座示意

为了提升社区品质，保利锦上更在社区中央嵌入了2.1万方绿地花园，最大尺度将公共空间做绿化覆盖。此外，保利锦上还设置了九重归家礼序，充分运营社区空间，还做了对称中庭设计，高端社区品质感突出。

保利锦上打造意式美学住区，规划叠加、洋房、小高层，开阔的楼间距、林荫树阵，现代意式与现代海派相结合，将“社区”、“家”、“花园”融为一体，让回家成为度假。

图：保利锦上洋房效果

从儿童到老年，全龄活动场地；从观景到休闲，多重闲雅舒适生活；将度假式的生活场景搬到社区。涵盖童趣天地、邻里花园、玲珑苑、野雪苑、水月轩及方唐苑在内休闲娱乐空间尽有，浪漫美学底色十足。

保利“神”户型设计 碾压前滩

保利一向是做产品的“高手”，爆款不断。这一次，保利锦上带来的建面约77-91㎡洋房和90-101㎡小高层产品，户型设计可以说轻松吊打“随便画户型”的前滩。

这是前滩“日光盘”面积最小的一个户型，89㎡只做到2房2厅1卫，而且格局清奇，拐角太多，也就意味着空间利用率不高，采光通风都欠佳。

图：前滩三湘89㎡户型示意

保利锦上91㎡做到四开间朝南

91㎡可以说是一个“神”户型！6层低密洋房，带来高得房率的显著优势。电梯双开门，独立梯厅入户，增加了不少私密感。

三开间朝南、约5.1米超大横厅 约5.1米南向阳台，在91㎡的户型中出现，把空间利用做到了极致。

朝南独立餐厅，颠覆传统格局，用餐还能欣赏社区景观，其乐融融。

全飘窗设计，让南向采光和洋房景观得以最大化。

101㎡3房 准一梯一户

同样是私密电梯厅设计，准一梯一户。

竖厅设计，动线流畅，三开间朝南，保障更多阳光。

主卧套房打造，带衣帽间及主卫，品质水准一眼可见。同时，南向正对小区内部，对于首套置业来说，这个户型基本可以一步到位！

无论是前滩板块近距离的资源辐射，还是满足高品质改善居住需求，浦江都是值得被关注的，而保利锦上则是购房者低门槛“享受”人民广场-前滩价值外溢的不二之选。

前滩南、浦江核心区、8号线旁

全新“品质标杆”保利锦上

77-101㎡稀缺小户型认筹

首推仅开348套，手慢无！

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