商业房产限售（谈谈魔都的房地产买卖）

使用权房是指上海市不可售、非独立的成套公房，这类公房只可以进行使用权的转让和交换，操作流程相当于使用权证更换名字，转承租人，也就是所 谓的“差价换房”。

使用权房的优势在于搏拆迁；地段好；学区房；无税费；大部分使用权房有机会转产权。

使用权房的劣势是：无法贷款，必须全款购买；交易流程繁琐；通常产权关系复杂，存在风险。

上海使用权房的交易流程如下：

1 交易双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》、《进出户情况表》。

2 书面征询物业意见，取得物业公司盖章的《上海市共有住房差价换房协议》 询表》。

3 到所属片区的房地产交易中心办理转让登记。

4 取得承租权的当事人应自收到准予差价换房书面证明之日起7个自然日内，办理租赁关系变更手续。

2019年10月8日市政府出台了《上海市公有住房差价交换办法》，将使 用权房也纳入了限购范畴，并对法人企业和花园住宅等作了具体的受让限制。

需要注意的是使用权房的受让人必须有本市户籍，并符合限购政策；使用权房标注的面积是使用面积，即“地毯面积”，比一般商品房的建筑面积要实惠很多；不少使用权房的层高比较高，空间感比普通住宅好很多。

使用权房交易 难度关键是要取得物业公司的《差价换房征询表》。

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