商业地产供需现状及未来（未来10年商业地产）

随着国内经济结构的不断优化，消费已经成为中国经济增长的重要动力；消费市场的扩大和结构升级，产业、技术与消费需求不断迭代发展；人口结构变化，消费群体发生迭代驱动消费市场发生根本性变革；从“新零售”、“智慧零售”到更多的营销理论，凸显出把消费者置于首位的重要趋势。

后疫情时代消费趋势趋向多元化、精细化、数智化、趋优化、功能绿色化、健康化，国人文化自信，科技 数字化创新，VE君相信把握人口结构变动对消费需求带来的机遇，顺应消费趋势，消费赛道继续涌出技术重构“人、货、场”的数字化新零售、新场景、新模式和新应用等。

从经济趋势、商业结构、消费趋势聚焦到消费人群，结合当下的市场变化解读，重点剖析“个性化”、“包容化 ”的年轻消费（将来的中产阶级），“品质消费升级”的中坚力量。

随着经济能力的提升，我们相信以90后和00后为代表的“新生代”消费人群将引领中国消费市场未来 10 年的消费升级趋势；他们将是社会的意见领袖、未来的消费主力军，有典型的“三爱三怕”的特征。

此次VE君跟大家分享的是商业地产拿捏的“三爱三怕“之"爱健康怕死"篇章，后续将为大家更新其余的2个篇章。

据巴黎协定后，我国承诺2030年前实现”碳达峰”，2060年前完成“碳中和”。

后疫情阶段，人们越来甚是注重健康自然的生活方式，健康生态的消费理念成为热潮；随着“十四五”规划推行可持续发展的生态蓝图，“健康经济”成新热潮，众多商业地产从绿色元素的购物环境，可持续的商品业态，绿色健康的生态运营理念三大维度为消费者构筑健康安全的消费空间，纷纷为可持续的绿色生态购物环境给予了提案。

商业空间将融入自然开放的健康设计理念，资源节约、环境保护的绿色理念加载到建筑与空间；采用高度可持续的建筑、零耗能新技术和天然材料 ，并提升人文、服务、空气、水、食品、健身、舒适等要素的质量，打造人与自然互动的复合多元化的消费场景空间。

Race track

三大维度：

自然健康的购物环境

可持续的商品业态

绿色的生态运营理念

绿色建筑是指在全寿命周期内，节约资源、保护环境、减少污染、为人们提供健康、 适用、高效的使用空间，最大限度地实现人与自然和谐共生的高质量建筑。

促使绿色建筑发展的主要原因是本身具有更大的健康和生产效力，另一方面是可以减少建筑能耗、 用水量、减轻温室气体排放、保护自然资源等节能效力，将来可持续建筑材料受重用，存量商业地产项目可能需要从立体绿化、户外空间、日照、通风等健康条件对空间进行重新规划并改造，利用水能效系统将大量减少建筑用水量。

在钢筋水泥的购物中心空间里增加绿色，自然的元素，室内外能够让人放松、心情愉悦，让整个空间更有活力，绿色自然的场景空间让商业空间变得更舒适。

商业地产绿色建筑认证应用最多的标准主要有两个：

《绿色建筑评价标准》(简称GB)是中国评定绿色建筑的国家标准;

《Leadership in Energy and Environmental Design》(简称LEED)是世界范围内被广泛采用的标准，同时在美国部分州和一些国家也已被列为法定强制标准。

宏观经济发展、政策的变化对建筑的影响很大； 商业建筑要充分利用内外部空间的资源，从建材的选择、植物的种植，光和能源的使用等角度减少人工环境的依赖；多维度致力实现自然循环、生态环保，确保消费者的行为活动是自然洄游，而非人流聚集的，营造室内外交融环境。

商业地产的建筑从之前绿色建筑要求的“四节一环保”到融入安全耐久、健康舒适等方面内容，伴随着消费者对空气、营养和水资源等的品质需求不断提升，购物中心开始研究利用在地域性、个性化、完整性等方面特定条件的资源转换为能量；并着重强调受众的获得感。

Green Pea Retail Park——全球首家可持续发展环保主题零售公园，从建筑材料、商场设计等方面全面贯彻环保、绿色的理念。

建筑的第五立面

可持续

建筑的环保构思：

采用100％可回收材料建造而成，如钢、铁和玻璃，并且可以完全拆解；

外部装饰的木材取自曾被Vaia风暴摧毁的Valdi Fiemme和Belluno地区的恢复林木，回收后经过热处理并用金属芯材加固；

独特的多面形态设计，确保两栋建筑的日照的最佳分布，大面积切割玻璃外立面，使自然光充满室内；

根据每个立面不同的微气候特征选配植物，建筑立面根据光线变化和植物生长而展现出动态的效果，超过2000棵树木、植物、灌木丛围绕的Green Pea整栋建筑，如同一个真正的自然有机体；

Recycle

environmental Protection

室内的环保构思：

地板则选自Cuneo山谷的回收木料；

使用的Fiam玻璃、Scab Design塑料、Stay Green硬纸板均是环保材料；

Airlite涂料的使用将墙壁变成了天然的空气净化器，能够减少88%的空气污染物并消杀99.9%的细菌。

作为建筑的“第五立面”的屋顶，开放性的空间刚好能与封闭的室内形成互补，正以一种崭新独特的角色在被“激活”，商业地产着力在屋顶布局空中花园、农场、运动场、餐厅、游乐场、摩天轮、影院、泳池等多样化商业形态，展示了其创造力与想象力，承载了更多无限的可能性。从多元化、、精细化、差异化角度进行营销，力求在各类新玩法的市场打下自己的一片“新天地”。

据研究表明在人口稠密的大都市，如果建造、设计、维护得当，创建绿色屋顶可以缓解应对气候变化，缓解热岛效应；可以控制径流和雨水滞留；维持生态平衡，城市农业空间的可能性。

被誉为世界上最具可持续性的购物中心《Burwood Brickworks》

整个购物中心全都是按照“生活建筑挑战”（Living Building Challenge）的标准建造的，并且有望获得“生活建筑挑战”的认证。

Green

Tree

屋顶是一个占地面积高达2000平方米的屋顶农场，全澳第一座盖在购物中心楼顶的农场！利用温室大棚技术，一年四季种植各种植物、可以吃的水果、农作物；旁边是一座可以容纳180人的餐厅，以及一座可以容纳120人的屋顶咖啡厅，餐厅和咖啡厅所需的蔬菜水果，均就屋顶农场里取材、现摘现制现吃。

Wellness

Sky Loop

前滩太古里整体围绕“Wellness”理念，在开放里巷基础上营造的地面屋顶“Double Parks双层开放空间”，打造各种充满趣味的街区形态，形成屋顶复合社交空间。有能俯瞰黄浦江的ScenicBridge悦目桥、全长约450m的Sky Loop的天空环道（由专业的跑步道和散步道组成），以及丰富的绿化景观。

Sky Market

Music

杭州首个天空跑道环绕整个建筑呼应“亚运”，项目打造的城市“屋顶”立体岛屿和空间场景，围绕L6的屋顶空间，打造与杭城首个400米空中跑道、首个天空之镜屋顶无边水景等场景相契合的相关活动，如天空市集、天空音乐节等，再搭配上品质感和体验感十足的餐酒吧、轻商务餐饮、居酒屋等夜经济业态搭配，让整个活动兼具氛围感与话题性。

当下购物中心“自然化”的新风潮，室内是消费者长时间停留的地方，打造绿色场景、舒适健康的空间，可以模糊甚至消弭室内外的界限感，提升开放自然、宁静舒适的购物体验。

“绿色 商业”的模式不仅增加空间的引导、分割围合及连接的灵活性，多维度绿色自然主题的场景塑造，改善了购物环境的质量，融入更多元的特色业态；提供了更多可能性的新型体验消费场景，从而达到消费的新升级。

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“沐光森林”，纵跨7层垂直高度、高约42米的室内植物园是商场的核心区域和最大亮点，近300种、7万株热带和亚热带雨林植物及生态物种；晚上上演一场奇幻的3D大秀，光影、水波、环境融为一体，流光溢彩十分惊艳。

「生命树、悬浮森林、花之瀑谷」3大主题场景在内的12处打卡景点，又以连通不同楼层商业购物区域的「风语步道 天空鸟居」，构建了丰富的视觉层次和无边界客流互通。

图源：瑞虹天地公众号

魔都商场史上最大采光天幕穹顶（双首层25米挑高），大“荷叶”般的玻璃顶覆盖了5-7F的中庭空间，巨大的采光顶犹如三片荷叶，而三根立柱仿佛参天大树般将它托起。伞状的柱体不仅从体态上减弱了整个空间结构的厚重感，更从造型上进一步强化了生态自然的设计理念。室内1500㎡的绿化空间、150余种绿植品种;通过被引入的自然光进行光合作用净化室内空气;融合室内水景、亲水瀑布与步道阶梯，移步换景，营造出绿意盎然、隐于繁华的“都市绿洲”

图源：POPSHANGHAI

上海南翔印象城MEGA喜提上海首个纯购物中心体 LEED 铂金级认证

藏在占地面积约600平方米生态植物园里“热带雨林”,这座足有5层楼高的跨层生态植物园，引进200＋种国内外植物，其中一棵从广东佛山出发，经过28h的长途跋涉的14.5米高的高山榕参天而上，人工迷你瀑布加持，构建了一座绿野仙踪式的梦幻森林，悬挂在森林上空的“超级月亮”，由英国艺术家Luke Jerram利用NASA航拍月球陆地的真实景观制作。

◎ 图片来源：seoul metropolitan government

◎ 图片来源：seoul metropolitan government

◎ 图片来源：seoul metropolitan government

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以“亲近自然型未来百货商店”为核心主题，将11240㎡的室内花园概念发挥的淋漓尽致，最大化室内的开放空间感。

Sounds Forest是The Hyundai Seoul打造的一处大型室内花园，约有3300㎡，其中草坪面积超1200㎡，栽种了超过50颗真树，在顶部采用了自然采光系统，通过通透的玻璃天幕，将阳光引入室内。空间内的背景音乐会跟随室外天气或者环境进行变化，同时也更容易通过“情绪”与顾客产生更多情感联系，消费者置身于其中，可以切实感受到在室外公园可以感受到开放性、舒适性的体验感。

项目建筑的能源解决方案是由最先进的、可再生资源系统驱动，保证了能源的高效利用，并减少了大气中二氧化碳排放量，建筑物由地热井、光伏和太阳能电池板、风能及动能利用装置提供动力。

主要利用太阳能、风能、生物燃料或其他可再生能源，为建筑可以脱离电网实现独立运行并提供电力和空调需求设计的零能耗技术运用更进一步；提倡利用保水装置有效地管理城市用水量，对雨水进行收集，实现中水回收利 用，利用现场污水处理装置净化污水。

Technology

green pea

通过NZEB的A3级认证——可以被称为“能源消耗几乎为零” 的建筑，同时获得ITACA认证，具备高于3分的能源特性。

项目在运营过程中使用了多类可再生能源，包括地热井、光伏、太阳能电池板、收集的风能和动能等，半径超过1米的“太阳球”，5米高的微型风力涡轮机，2个花瓣状的大型花形装置；采暖、照明系统以及生活热水的生产，90％使用可再生资源的能源。

Renewable

resource

Burwood Brickworks购物中心

这是澳洲首个所有水电可循环利用的“可持续”购物中心，商场内部集成了闭环供水系统和无数太阳能电池板，购物中心所用的电全部是用可再生资源发的；停车场的下面有一个巨大的水箱，储存收集来的雨水回收处理然后再利用。现场产生的所有垃圾、废水等都将汇集在自有回收中心里进行处理，将其转化为其他能源，或是用作堆肥服务于屋顶农场，包括咖啡馆产生的咖啡渣都会被用于蘑菇栽培。

该购物中心要求建筑物像花朵一样有效地运行-从阳光中获取能量的需求，利用并循环水，不产生废物或毒性，同时保持美观；如一个“垃圾处理厂 发电厂 花园”的完美集合体。

各种业态组合是购物中心的差异化定位的起点，也是商业运作中极为重要的内容；近年来，消费者对美好生活的体验变迁，疫情之后对健康、自然的追踪与向往；购物中心也着重在品牌组合与业态搭建上，传递新的主张，并改变着我们的生活方式。

引入的业态有健康业态含养生康养类、医诊和健康筛查，运动健身类业态，及可持续品牌业态。

医疗类业态的大多是口腔、体检、植发、中医馆等，运动业态常见的有瑜伽、健身房，及细分赛道后的有拉伸、小众运动、冥想房等小众运动；可持续的品牌业态的绿色餐饮、新能源交通、生活方式、低碳家居，时尚服饰等等。

与医院功能不同，购物中心里的健康养生机构主要以预防疾病、缓解痛症、放松身心等功能为主。据数据显示当前购物中心最为常见的齿科、体检中心、中医保健三类医疗业态，客单价偏高。

图片来源：视觉中国

如深圳平安PAFC MALL引入佳美口腔，上海BFC外滩金融引入由复星集团参股的上海卓瑞门诊部卓尔荟，提供医诊和健康筛查一站式服务；同时自营高端健身会所BFC Fitness，为家庭健康保驾护航，提升了购物中心健康业态的体验，受到消费者的青睐。更是有以医疗健康主题购物中心日本VIERRA岸边健都（下方案例）。

医疗健康主题购物中心VIERRA岸边健都

由JR西日本投资24亿7071万多日元，连接着北大阪岸边车站，方便当地的平时生活购物基础上，促进了医疗健康的意识以及方便了边购物边问诊的顾客，更是缩减了前来问诊的手续。

2层空间都是以医疗为核心，分布有心疗内科、整形外科、皮肤科、小儿科、眼科等8个专业科室，实行每周六日以及夜间都问诊的健康管理中心；在饮食健康方面提供了认定的特定减盐健康餐饮的「Kitchen KENTO」。

VIERRA

SHOPPING

整个复合商业设施将人们的衣、食、住、行、就医、健康都完美的融合在一起，自然的促进人们的对健康的向往和追求，并且提升了老年人的护理与预防。

当健身愈来愈大众，购物中心里的健身场景也愈发多样化，个性化、场景化、年轻化逐渐成为健身行业的显著特点；同时人们愈来愈不再满足于大而全的传统健身房，而是倾向于“小而专”的MINI的运动场所，聚焦细分类别的专项运动场景以新模式、新业态、新体验丰富了健身消费场景，备受消费者青睐。

Fitness

Yoga

全民健身时代下，人们开始愈发重视身体健康，推动了运动行业的迅猛发展。像健身房、瑜伽这种是购物中心常见的运动业态，如超级猩猩在全国上百家门店，入驻在购物中心不少见 、2021增长速度最快的运动健身品牌乐刻也是大幅度扩增门店，对比大而全的健身房，瑜伽馆所需的场地会更小一些，所以更是一种常态。

滑雪

滑板

上海瑞虹天地太阳宫

合生汇冰世界

像击剑、棒球、滑板、滑雪，到冲浪、飞盘体育运动这类小众运动已具备明显的长尾属性，也将在消费升级的大潮中得到释放，政策的利好更是助推产业长足发展。

这些小众玩家的运动项目正是年轻人的心头好，从年轻的兴趣圈层兴起的运动项目应景崇尚的生活与社交方式。从街头发展到奥运会正式比赛项目的滑板运动爆发及蜕变；受冬奥的带动更是将室内滑雪的兴起推动到热潮。

Jumplify华南首店

绿拳套来福士店

在运动内容上，Jumplify也设置了专业精细的课程等级分类，无论是零基础运动小白还是体能老手，都能找到适合自己的方式，通过基础动作训练以及舞蹈的形式来实现全身高强度有氧锻炼。

绿拳套在深圳龙华壹方城与连锁精品健身品牌MEGA BASE联合落地新门店；多品牌联动模式致力于打造新颖、高品质的运动体验及运动潮流，引领都市人通过拳击运动收获积极、健康的生活方式和态度。

日本拉伸专门店品牌Dr. stretch（丝特莱琦博士）

上海、北京、深圳、常州、宁波等地开设约20家门店，均选址于自然客流量较大的购物中心。

曾经作为健身运动前后的“小菜”拉伸，正在慢慢成为一项有专业教练指导、使用专业器械进行的健身课程，甚至开始“自立门户”走出健身房，开拓拉伸专门店。据Dr. stretch官方介绍品牌独创的三段式拉伸技术，超过100种的拉伸方式，面向上班族和健身人士等。

购物中心的健康运动业态的崛起，在一定程度上带来相关运动所需的服饰、道具相关细分的品牌；并结合现在火热的“户外生活方式”“露营”等的品牌联动快闪或主题活动引导消费者放松娱乐；将来更多多样化、趣味性及社交属性的新的运动潮流不断涌出，并驱动购物中心健康运动业态迎来新发展周期。

业态布局面引入绿色、养生、轻食、环保主题的餐饮， 环保交通，绿色农业、有机超市，可持续的时尚、生活方式品牌，家居以及休闲等业态的品牌等绿色健康业态，以及对应环保产品举措。

如科技赋能的新能源、自动化科技品牌的新能源车方面引入环保能源设备、各种绿色环保交通工具，并配备清洁能源驱动的发动机，不会污染环境；时尚、生活方式品牌，均采用可回收、对大自然无（极少）伤害的、可持续发展的环保材料；家居方面包括家具、配件、照明设备等家居用品，均为甲醛排放量最低限度的产品。

星巴克“向绿工坊”上海前滩太古里。

“向绿工坊”是中国首家100%回收再利用店内咖啡渣的星巴克门店。咖啡渣在进行堆肥处理后，将作为农作物和商场花园的有机肥料使用。

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delicates

“recycling-program 回收计划”为时尚行业提供了一个“可持续的解决方案”。

长达数十年言行一致地坚持可持续发展理念的Patagonia也曾被《财富》杂志评为“地球上最酷的公司”。

英国美容品牌Freshly Cosmetics所有产品都是由每超过99%的天然、无害成分组成。

更重要的是，95%的新包装是由100%可回收的玻璃、铝、牛皮纸和木材制成的，如使用纸板管。该公司致力于使其包装100%可持续。

◎图片来源：理想汽车官博

随着电动化加速，新能源车企们的产品“护城河”逐渐建立，产品矩阵益加丰富，如主打“奶爸车”的理想ONE，以大空间、高智能、可油可电、长续航等产品优势精准收割了一批家庭用户。

图片来源：“零碳”购物中心---广州太古汇

伴随“生态 ”而生的“健康 ”模式井喷，借助智慧科技和人性及创意设计的力量焕新室内空气，更加规范、完善服务水平，践行可持续发展，引领绿色的生活方式和消费理念，为消费者营造自然健康的购物环境。

举办自然公益活动、可持续品牌绿色联动快闪活动、引入环保艺术展览活动；在细节处严格执行限塑令、重视宣传垃圾分类，摆放旧衣回收捐赠箱，回收废旧物品等举措；并倡导消费者环保，参与环保活动，会积极宣传绿色低碳生活方式，政策激励。

购物中心在绿色运营方面都有各自的举措，如北京住总万科则引进RESET标准的先进的新风除霾系统，换鲜室内空气、环境质量来确保消费者健康。

广州太古汇总碳排量每年减少超过12000吨，已全面使用可再生电能，并实现“净零碳”。上海静安嘉里中心多维度措施践行绿色消费理念，引领低碳生活方式；墨尔本Burwood Brickworks购物中心更是有一套十分详细可持续运营清单，并每月与入驻的零售商开会讨论如何不断改进双方的可持续性措施。

图源于商业地产志

持续进行升级改造，已实现全面使用可再生电能的环保表现；洗手间环保改造后每年可节水约5000吨；每个卫生间每年可节约纸张45万张。并采用先进的光学催化技术 、纳米光子净化系统，改善室内空质量； 设有中水回收处理系统，处理后的中水可用作冲厕水；建立能耗管理系统等多个项目。

广州太古汇节能环保的绿色经营理念渗入到日常营运的各个层面，致力执行「绿色宣言」计划，已有50%的租赁面积签订了节能减排的绿色承诺；同时面向更广义的社区人群发起可持续倡导。（参考资料来源商业地产志/项目官方）

上海静安嘉里中心THE PIAZZA会生活市集，打造了环保市集、物物交换、旧物回收、包括环保袋DIY、有机农场、自带杯挑战等创意活动，破局营销新方式，传播环保理念并提升项目公益形象。

图片来源：商业咔

上海静安嘉里中心的公共空间展示的是可回收的牛皮纸材料打造的休息座椅、书桌等

详尽的可持续运营措施(来源：Woolworths）

购物手推车采用回收材料制成；

减少高功耗照明；

利用冰箱废热回收供暖；

采用自然制冷技术；

设有电池回收站，供顾客回收电池；

设有物料回收站，供顾客退回软塑料和包装；

多种蔬菜以散装的形式出售，以去除或减少店内的塑料包装；

多余的店内烘焙面包用作牲畜饲料，以减少面包店的浪费；

多余的食物送到当地的饥饿救济慈善机构；

店内放有硬纸板盒，顾客可以用它代替袋子来购物；

购物纸袋由80%的再生纸制成，可完全回收；

客户休息凳由至少97%的回收商业包装塑料制成；

……

健康经济，其实就是以保障和促进经济发展健康为目标，以维护生命健康为导向，进行资源配置的一种新型发展模式。

消费是碳排放的终端，碳达峰、碳中和的目标离不开消费者的共同努力，从生活点滴开始，改变生活方式、消费理念。

历经疫情洗礼，“绿色 商业”模式，渐成购物中心新趋势，从建筑到屋顶、室内、开放街区融入绿色自然的元素， 引入健康、运动休闲的业态规划，在品牌招商、活动运营、物业管理等更多细节融入绿色生态运营理念等。

购物中心也在积极求变，以创新的商业模式、强功能业态组合，从业态、空间、场景打造等多个维度突破，深度连接消费者共创描绘购物中心的未来模样。

未完……

VE君将会持续更新以下2个篇章

本文由VE唯壹商业设计编辑，图片来源：项目方，部分资料及图片参考来源：中购联/铱星云商/商业地产志/项目官网/网络，版权归原作者所有；仅为增进业界交流，不作任何商业用途。如有侵权麻烦请联系，我们会立即删除并表示歉意。谢谢！

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