万科福州城市之光最新价格（万科城市之光分析）

聊聊万科城市之光，项目也已经开始蓄客，关注度也较高，今天分析看看。

项目规划

项目位于仓山区金山大道与三环路交叉口东北侧。占地265亩，分南北区，靠廊桥相连，共40栋住宅，18-27层，其中南区31栋，北区9栋（包括3栋公租房），提供2268套商品住宅、528套社会租赁用房。主推产品：92，119，132，165（面积因公摊波动），精装交付。

项目分为三种楼栋：两梯四户连廊产品，端头119，中户92，两梯两户的132、165，全部有架空层。

统计：165平米：292套，132平米：340套，119平米：818套，92平米：818套。

由于楼栋楼层不同，导致公摊不一，所以早期的规划小于90平米的有476套，因为2T4的楼栋里面有14栋是18层，公摊偏小，面积低于90，正好契合（14*17F*2=476）。

项目定位4号线洪塘停车场上盖，地下6米到地上3米是地铁停车场，地上3米到9米是小区车库，相当于盖板的高度9米，参考五四北天空之城。

土拍情况

2020年4月15日，深圳市丰兆振宏实业以41.24亿元竞得宗地2020-21号地铁4号线洪塘停车场盖上及周边地块，可售楼面价14160元/㎡，住宅全装修比例应达到60%以上。

土地面积：265.77亩，限高：80米，容积率：1.8，(商业建筑面积不少于20000平方米，商业建筑应采用集中式商业），配建3万平方米社会租赁住房，按6490元/平回购，按10500元/平回购商业建筑面积8500平。

分析：去年上半年拍出的一幅位于金山的巨型地块，定位地铁停车场上盖，由于上盖还在施工，整体进度还差距不小，目前依然还未上市。

对于地块而言，在限高80米的条件下，容积率1.8（日常2.5以上），可以说这个硬性指标较优，项目没有打造高低配，做成了小高层与高层的混合。

对于拿地房企在早期也有争议，因为是刚注册的企业，其中股权归华能信托管理，从而关联到了华侨城，不过目前已经确定是万科操盘。

当然从股权信息也能找到联系，目前的控制人，还有一家企业丰振兴实业，通过股权控股万御安防，该公司的上游就是万科物业。

对于地块而言，楼面价1.4W并不高，加上有精装做溢价，利润空间较大，加上容积率和地铁加持的优势，整体地块性价比尚可，主要不确定性在于大盘对于资金要求较高，加上上盖项目周期较长，大量的房源，去化情况同样影响资金回笼。

户型情况

92平米：三房两厅两卫，三开间朝南，主流布局，北侧存在连廊隐私影响，由于端头靠连廊入户影响偏大。

119平米：四房两厅两卫，这次最争议的户型，双开间朝南，客厅配合落地窗做观景，南侧设置L型阳台，其中主卫是暗卫，户型优势在于空间浪费较小，有一定景观优势，不过对比目前主流的大面宽布局，不少购房者接受度偏低。

虽然项目有江景，但是大部分房源其实无法观看，而且在如此大盘，东西端头全部如此布局，选择面偏窄，也一定程度减少了客户面。

132平米：四房两厅两卫，独梯，三开间朝南，大面宽布局，缺点在于客厅墙被卧室门隔断，四房里面两房都偏小，非独立餐厅空间浪费较多。

165平米：四房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，目前的主流布局，优势在于搭配了宽阳台，劣势在于右侧客卫是暗卫，不过也是这种布局常见问题。这个户型是主要分布在西南侧和社区中央，占据了较好的位置，不过楼层偏高，预计公摊不低。

区位情况

项目位于金山大道北侧，靠近三环，最大的优势就是地铁四号线在附近，项目还在东侧设置了直接进出地铁站的升降梯。由于靠近三环，有一定的江景优势，不过目前周边的橘园洲工业园也在改造中，整体也存在一定遮挡。

项目地处金山片区，不过非南侧生活区，目前周边生活气息较差，虽然有星网锐捷等企业，不过周边也是以工厂为主，后续配套也只能靠楼盘自身的商业。

价格情况

对于项目而言，置业也不宣称价格多少，说参考周边项目，那就来对比看看：

1、金山洋房：纯商洋房，楼面价1.8W，备案价2.8W

2、金山雅郡：90%安商，楼面价1W，备案价2.8W

3、建发和玺：纯商，可售楼面价1.9W，首开备案价3.2W

4、紫金九号：纯商，楼面价2.2W，备案均价3.2W

5、龙湖天序：50%安商，可售楼面价1.9W，备案均价3.2W

分析：从金山这两年的新盘可以发现，楼面价与安商房的配比对于最终备案价影响其实并不大，南区在3.2W左右，北区在2.8W左右。

不过对于这些新盘而言，都是毛坯上市，该盘又是精装，再看看精装的备案价。目前看到，中骏世界城璟悦：一期备案价3.2W左右，其中精装3500元/平，公园左岸：备案价3.6W，精装2950元/平。

对于目前市场的精装盘，基本备案价都在3-4K左右，虽然精装质量都很差，但是备案并不低，这也是不少购房者不接受精装房的原因，精装成了变向溢价。

那如果按上面的北区毛坯（2.8W) 精装(3-4K)，相当于项目精装备案价在3.1-3.2W，当然这是最简单的计算，因为在比对中骏的备案价的时候，如果中骏一期3.2W扣掉精装3.5K，相当于毛坯2.85W，但是三叉街周边的新盘毛坯备案价基本都在3-3.2W。

综上，项目的备案价，考虑精装溢价，同时对比个别精装盘毛坯部分会偏低一些，预计价格可能会在3-3.1W。当然对于这样的价格，虽然金山目前新盘库存也不算多，但是项目房源超2000多套，实际售价更值得评估。

不利因素

出行：项目定位地铁停车场上盖，在东西设置了小型出口，以及南北区之间的大门，由于盖板有高度，日常进出相当于都要靠电梯或者楼梯，虽然西侧也设置了地铁升降梯，但是从社区的规模来看，超2000套房源，居住人口高达6000人以上，未来进出社区的便利度，以及北侧楼栋的出行，都需要注意，当初五四北的万科天空之城就有相关投诉。

江景：项目西侧可以看乌龙江，不过并非一线沿江，西侧规划了橘园洲工业园，位于西北侧的A、D地块已经建设，奥特帕斯智能制造产业园也开始建设，位于南侧的B地块还未拍出。

从规划来看：沿金山大道形成以70至120米高度的创新办公建筑集群，沿橘园洲互通适度控制建筑高度为50米并形成开敞空间，沿乌龙江形成50至100米高度的建筑集群。

对于沙盘已经展示了部分办公楼的模型，大概可以比对出遮挡情况，不过依然还有未拍出的地块，预计高度在50米左右，对于有意向的购房者，最好评估一下遮挡情况。

公租房：虽然售楼部宣称人才房，其实土拍已经公告了是政府回购公租房，目前项目通过上盖做隔断，三栋公租房是位于地面，商品房位于盖上，从设计图来看也确实如此，不过公租房未来是否也能进出社区，同样要评估。

大盘：对于项目而言，虽然南北区，不过南区31栋，也可以算是大盘了，虽然规划了很多社区配套，但是对于大盘相对应的物业管理也存疑，毕竟对面金城湾就是案例，所以购房前也要评估。

楼盘总结

项目位于金山北侧工业区，定位地铁停车场上盖，优势在于地铁出行，个别房源有江景，劣势在于目前周边环境较差，精装存在溢价。

对于项目而言，目前的定位其实也比较存疑，92左右的小户型，从规划看818套，剩下就是119以上的产品，考虑到精装的溢价，相当于项目65%的房源都要350W以上，置业也宣称是改善盘。

从项目名称城市之光，又是大盘，实在很难感受到改善盘的气息，近期三江口蓄客的新盘反而叫金域缇香。从目前项目的定位来看，虽然关注度不低，如果价格按预估的3w左右，总感觉实际去化不会太好。

对于有意向的购房者而言，可以评估自己意向的楼栋，大盘的出现，不仅仅自身有压力，目前金山的在售新盘，靠着近两年的供应缺口，出现了较大溢价，后续该盘上市也将有不少压力。

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